پوری دنیا اس وقت ناقابل تصور پیمانے پر بحران کا شکار ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ حکومتوں کو بھی غیر معمولی اقدامات کرنا ہوں گے۔ اس صورتحال سے جو نقصان ہوا ہے اور اس کا سبب بنتا رہے گا وہ بہت بڑا ہوسکتا ہے۔ حقیقت یہ ہے کہ فی الحال کوئی بھی اس بحران کے پیمانے کا اندازہ کرنے کی پوزیشن میں نہیں ہے ، اور نہ ہی یہ کب تک جاری رہے گا۔ صورتحال سے قطع نظر ، کاروباری احاطے کے لیز ابھی بھی نافذ ہیں۔ اس سے کئی سوالات اٹھتے ہیں۔ اس مضمون میں ہم کچھ سوالوں کے جوابات دینا چاہیں گے جو کرایہ داروں یا کاروباری احاطے کے مکان مالک کے ساتھ پیدا ہوسکتے ہیں۔
کرایہ کی ادائیگی
کیا آپ کو ابھی بھی کرایہ ادا کرنا ہے؟ اس سوال کا جواب اس معاملے کے حالات پر منحصر ہے۔ بہرحال ، دو صورتوں میں فرق کرنا ضروری ہے۔ او .ل ، کاروباری احاطے جو اب کاروباری مقاصد کے لئے استعمال نہیں ہوسکتے ہیں ، جیسے ریستوراں اور کیفے۔ دوم ، ایسی دکانیں ہیں جو اب بھی کھلی ہوسکتی ہیں ، لیکن وہ اپنے دروازے خود ہی بند کرنے کا انتخاب کرتی ہیں۔
کرایہ دار کرایہ داری معاہدے کی بنیاد پر کرایہ ادا کرنے کا پابند ہے۔ اگر ایسا نہیں ہوتا ہے تو ، یہ معاہدے کی خلاف ورزی ہے۔ اب سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا طاقت کا معاملہ ہوسکتا ہے؟ ہوسکتا ہے کہ کرایہ داری کے معاہدے میں ان حالات کے بارے میں معاہدے ہوں جن کے تحت فورس مجروح درخواست دے سکتی ہے۔ اگر نہیں تو ، قانون لاگو ہوتا ہے۔ قانون میں کہا گیا ہے کہ اگر کرایہ دار کو عدم تعمیل کا ذمہ دار نہیں ٹھہرایا جاسکتا ہے تو زبردستی معاملہ کیا جاتا ہے۔ دوسرے لفظوں میں یہ کرایہ دار کا قصور نہیں ہے کہ وہ کرایہ ادا نہیں کرسکتا ہے۔ یہ واضح نہیں ہے کہ کورونویرس کی وجہ سے ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکامی کے نتیجے میں طاقت کا معاوضہ نکلا ہے۔ چونکہ اس کی کوئی نظیر نہیں ہے ، اس لئے فیصلہ کرنا مشکل ہے کہ اس معاملے میں نتیجہ کیا نکلے گا۔ تاہم ، کیا کردار ادا کرتا ہے ، اس طرح کے کرایے کے تعلقات میں کثرت سے استعمال ہونے والا آر او زیڈ (ریل اسٹیٹ کونسل) معاہدہ ہے۔ اس معاہدے میں ، کرایہ میں کمی کے دعوے کو معیار کے بطور خارج کر دیا گیا ہے۔ سوال یہ ہے کہ کیا موجودہ صورتحال میں ایک مکان مالک مناسب طور پر اس نقطہ نظر کو برقرار رکھ سکتا ہے؟
اگر کرایہ دار اپنی دکان بند کرنا چاہتا ہے تو صورتحال مختلف ہوگی۔ تاہم ، فی الحال ایسا کرنے کی کوئی ذمہ داری نہیں ہے ، حقیقت یہ ہے کہ یہاں دیکھنے والوں کی تعداد کم ہے اور اس وجہ سے منافع کم ہے۔ سوال یہ ہے کہ آیا حالات مکمل طور پر کرایہ دار کے خرچ پر ہونے چاہئیں۔ اس سوال کا واضح جواب دینا ممکن نہیں ہے کیونکہ ہر صورتحال مختلف ہے۔ اس کا جائزہ ہر ایک کیس کی بنیاد پر ہونا چاہئے۔
غیر متوقع حالات
کرایہ دار اور مکان مالک دونوں غیر متوقع حالات کو جنم دے سکتے ہیں۔ عام طور پر ، معاشی بحران کاروباری شخص کی جانب سے جوابدہ ہوتا ہے ، اگرچہ زیادہ تر معاملات میں یہ کورونا بحران کی وجہ سے مختلف ہوسکتا ہے۔ حکومت کے ذریعہ عمل میں لائے جانے والے اقدامات پر بھی غور کیا جاسکتا ہے۔ غیر متوقع حالات پر مبنی دعویٰ یہ موقع فراہم کرتا ہے کہ عدالت لیز پر ترمیم کرے یا منسوخ کرے۔ یہ اس صورت میں ممکن ہے جب کسی کرایہ دار کو معقول حد تک معاہدے کے تسلسل کے لئے نہیں رکھا جاسکتا ہے۔ پارلیمانی تاریخ کے مطابق ، کسی جج کو اس معاملے میں تحمل کے ساتھ کام کرنا ہوگا۔ اب ہم بھی اس صورتحال میں ہیں کہ عدالتیں بھی بند ہیں: لہذا جلد فیصلہ سنانا آسان نہیں ہوگا۔
کرایے والی املاک میں کمی
کرایہ دار کسی خرابی کی صورت میں کرایہ یا معاوضے میں کمی کا دعوی کرسکتا ہے۔ کرایہ کے معاہدے کے آغاز پر کرایہ دار کا کرایہ لینے سے لطف اندوز نہ ہونے کے نتیجے میں جائیداد یا کسی بھی دوسری حالت میں خرابی کا مستحق ہے۔ مثال کے طور پر ، اس کی کمی ہوسکتی ہے: تعمیراتی خرابیاں ، چھت گرنے ، سڑنا اور ہنگامی صورت حال سے باہر نکلنے کی عدم موجودگی کی وجہ سے استحصال کا اجازت نامہ حاصل نہ کرنا۔ عدالتیں عام طور پر یہ فیصلہ کرنے کے لئے بے چین نہیں ہوتی کہ ایک ایسا معاملہ ہے جو مکان مالک کے اکاؤنٹ میں ہونا ضروری ہے۔ کسی بھی معاملے میں ، عوام کی عدم موجودگی کی وجہ سے ناقص کاروبار کوئی ایسی صورتحال نہیں ہے جس کا مالک مکان سے معاوضہ لیا جائے۔ یہ کاروباری خطرہ ہے۔ اس میں جو بھی کردار ادا کرتا ہے وہ یہ ہے کہ بہت سے معاملات میں کرایے والی پراپرٹی کو اب بھی استعمال کیا جاسکتا ہے۔ لہذا مزید ریسٹورانٹ ، متبادل کے طور پر ان کا کھانا پہنچا رہے ہیں یا لے رہے ہیں۔
استحصال کی ذمہ داری
کاروباری احاطے کے بیشتر لیزوں میں آپریٹنگ واجبات شامل ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ کرایہ دار کرایے کے کاروبار کے احاطے کو ضرور استعمال کریں۔ خاص حالات میں ، استحصال کرنے کی ذمہ داری قانون سے ہی پیدا ہوسکتی ہے ، لیکن ایسا ہمیشہ نہیں ہوتا ہے۔ کاروبار اور دفتر کے احاطے کے تقریبا all تمام مکان مالک آر او زیڈ کے ماڈلز کا استعمال کرتے ہیں۔ آر او زیڈ ماڈلز سے وابستہ عام دفعات میں بتایا گیا ہے کہ کرایہ دار لیز پر دیئے گئے مقام کو "موثر ، مکمل طور پر ، مناسب اور ذاتی طور پر" استعمال کرے گا۔ اس کا مطلب ہے کہ کرایہ دار آپریٹنگ ذمہ داری سے مشروط ہے۔
ابھی تک ، ہالینڈ میں کوئی عام سرکاری اقدام موجود نہیں ہے جس میں شاپنگ سینٹر یا دفتر کی جگہ بند کرنے کا حکم دیا گیا ہو۔ تاہم ، حکومت نے اعلان کیا ہے کہ اگلے اطلاع تک تمام اسکول ، کھانے پینے کے ادارے ، اسپورٹس اور فٹنس کلب ، سونا ، سیکس کلب اور کافی شاپس ملک بھر میں بند رہیں۔ اگر کرایہ دار کرایہ داروں کی جائیداد کو بند کرنے کے حکومت کے حکم کے پابند ہے تو ، اس کے لئے کرایہ دار ذمہ دار نہیں ہوگا۔ یہ ایک ایسی صورتحال ہے جس میں موجودہ قومی صورتحال کے مطابق کرایہ دار کو جوابدہ نہیں ٹھہرایا جانا چاہئے۔ عام دفعات کے تحت ، کرایہ دار بھی سرکاری ہدایات پر عمل کرنے کا پابند ہے۔ آجر کی حیثیت سے ، وہ کام کرنے کے محفوظ ماحول کو یقینی بنانے کا بھی پابند ہے۔ اس ذمہ داری سے ملازمین کو کورونا وائرس کے آلودگی کے خطرہ سے بے نقاب نہیں کیا گیا ہے۔ ان حالات میں ، مکان مالک کرایہ دار کو چلانے پر مجبور نہیں کرسکتا۔
عملے اور / یا صارفین کی صحت کی دیکھ بھال کی وجہ سے ، ہم دیکھتے ہیں کہ کرایہ دار خود بھی لیز پر دی گئی جائیداد کو رضاکارانہ طور پر بند کرنے کا انتخاب کرتے ہیں ، یہاں تک کہ اگر انہیں حکومت کی طرف سے ایسا کرنے کی ہدایت نہیں کی گئی ہو۔ موجودہ حالات میں ، ہم سمجھتے ہیں کہ مکان مالک ذمہ داری کی تکمیل ، جرمانے کی ادائیگی یا ہرجانے کے معاوضے کے لئے دعوی دائر نہیں کرسکیں گے۔ معقولیت اور انصاف کے ساتھ ساتھ کرایہ دار کی طرف سے ہونے والے نقصان کو زیادہ سے زیادہ حد تک محدود کرنے کی ذمہ داری کی بنا پر ، ہمیں یہ تصور کرنا مشکل ہے کہ مکان مالک کسی (عارضی) بندش پر اعتراض کرے گا۔
کرایے والی پراپرٹی کا مختلف استعمال
اس وقت خوراک اور مشروبات کے ادارے بند ہیں۔ تاہم ، ابھی بھی اسے لینے اور کھانا فراہم کرنے کی اجازت ہے۔ تاہم ، کرایے کا معاہدہ زیادہ تر وقت سخت مقاصد کی پالیسی مہیا کرتا ہے۔ ایک ریستوراں سے مختلف چیزیں اٹھانا کونسا ہے؟ اس کے نتیجے میں ، کوئی کرایہ دار کرایہ کے معاہدے کے برخلاف کام کرسکتا ہے اور - ممکنہ طور پر - جرمانے کو ضائع کرسکتا ہے۔
موجودہ صورتحال میں ، ہر ایک کا فرض ہے کہ وہ اپنے نقصان کو ہر ممکن حد تک محدود کرے۔ پک اپ / ڈلیوری فنکشن میں سوئچ کر کے ، کرایہ دار اس کی تعمیل کرتا ہے۔ ان حالات میں ، ہر نقطہ نظر کا دفاع کرنا مشکل ہے کہ یہ معاہدے کے مقصد کے منافی ہے۔ دراصل ، مکان مالک کا کرایہ دار پر دعویٰ بہت زیادہ ہوتا ہے اگر کرایہ دار اپنے کاروبار میں کرایہ ادا کرنے کے قابل نہ ہو تو اپنے اختیار میں ہر کام نہیں کرتا ہے۔
نتیجہ
دوسرے لفظوں میں ، ہر شخص اپنے نقصان کو ہر ممکن حد تک محدود کرنے کا پابند ہے۔ حکومت تاجروں کی مدد اور ان کے مالی دباؤ کو کم کرنے کے ل already دور رس اقدامات کا اعلان کر چکی ہے۔ ان اقدامات کے امکانات کو استعمال کرنے کی سفارش کی جاتی ہے۔ اگر کوئی کرایہ دار ایسا کرنے سے انکار کرتا ہے تو ، نقصان مالک مکان کو دینا مشکل سمجھا جاسکتا ہے۔ یہ بھی اس کے برعکس لاگو ہوتا ہے۔ دریں اثنا ، سیاست دانوں نے زمینداروں سے بھی مطالبہ کیا ہے کہ وہ آنے والے عرصے میں کرایہ میں اعتدال رکھیں ، تاکہ خطرہ مشترک ہو۔
اگرچہ کرایہ دار اور مکان مالک ایک دوسرے کے ساتھ معاہدہ تعلقات رکھتے ہیں اور 'معاہدہ ایک سودا ہے' کے اصول ہیں۔ ہم ایک دوسرے سے بات کرنے اور امکانات کو دیکھنے کی سفارش کرتے ہیں۔ کرایہ دار اور مکان مالک ان غیر معمولی اوقات میں ایک دوسرے سے مل سکتے ہیں۔ جبکہ کرایہ دار کی بندش کی وجہ سے کوئی آمدنی نہیں ہے ، لیکن مالک مکان کے اخراجات بھی جاری ہیں۔ یہ سب کے مفاد میں ہے کہ دونوں کاروبار زندہ رہیں اور اس بحران پر قابو پالیں۔ اس طرح ، کرایہ دار اور مالک مکان اس بات پر متفق ہوسکتے ہیں کہ عارضی طور پر کرایہ جزوی طور پر ادا کیا جائے گا اور جب کاروباری احاطے کو دوبارہ کھول دیا جائے گا تو اس کمی کا سامنا ہوجائے گا۔ ہمیں جہاں ممکن ہو ایک دوسرے کی مدد کرنی ہوگی اور اس کے علاوہ ، مکان مالکان دیوالیہ کرایہ داروں سے فائدہ نہیں اٹھاتے ہیں۔ بہرحال ، ان اوقات میں ایک نیا کرایہ دار آسانی سے نہیں ملتا ہے۔ آپ جو بھی انتخاب کریں ، جلد بازی سے فیصلے نہ کریں اور آئیے ہم آپ کو امکانات سے متعلق مشورہ دیتے ہیں۔
رابطہ کریں
چونکہ موجودہ صورتحال اتنی غیر متوقع ہے ، لہذا ہم تصور کرسکتے ہیں کہ اس سے آپ کے لئے بہت سے سوالات پیدا ہوسکتے ہیں۔ ہم پیشرفتوں پر گہری نگاہ رکھے ہوئے ہیں اور آپ کو تازہ ترین صورتحال سے آگاہ کرتے ہوئے خوش ہیں۔ اگر آپ کو اس مضمون کے بارے میں کوئی سوالات ہیں ، تو برائے مہربانی وکلاء سے رابطہ کرنے میں سنکوچ نہ کریں Law & More.