جب کوئی VvE اپنے فرائض میں ناکام ہو جاتا ہے: ڈچ قانون کے تحت قانونی علاج

اگر آپ کی مالکان کی ایسوسی ایشن (Vereniging van Eigenaars, VvE) عمارت کو برقرار رکھنے، ریزرو فنڈ رکھنے یا میٹنگز منعقد کرنے میں ناکام رہتی ہے، تو آپ خود کارروائی کر سکتے ہیں: ڈچ سول کوڈ (Burgerlijk Wetboek) کی کتاب 5 ہر اپارٹمنٹ کے مالک کو کینٹونریچٹر (ذیلی ضلعی عدالت) کے لیے راستے فراہم کرتی ہے اور ایک دعویٰ کے طور پر۔ اہم استثناء وقت ہے: مالکان کی میٹنگ کا فیصلہ صرف اس صورت میں منسوخ کیا جا سکتا ہے جب آپ اس دن کے ایک مہینے کے اندر فائل کریں جس کے بارے میں آپ کو معلوم ہو سکتا تھا۔

عملی طور پر چار راستے ہیں۔ آپ کینٹونریکٹر سے غلط فیصلے کو منسوخ کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں (آرٹیکل 5:130 BW)۔ آپ متبادل اجازت طلب کر سکتے ہیں جہاں معقول بنیادوں کے بغیر رضامندی سے انکار کر دیا جاتا ہے (آرٹیکل 5:121 BW)۔ آپ میٹنگ بلانے کے لیے ضوابط استعمال کر سکتے ہیں۔ اور آپ ایسوسی ایشن پر اپنے فرائض کی انجام دہی اور اپنے نقصان کی ادائیگی کے لیے مقدمہ کر سکتے ہیں۔ کون سا راستہ فٹ بیٹھتا ہے اس کا انحصار ایک سوال پر ہے: کیا ایسوسی ایشن نے کوئی غلط فیصلہ لیا، کوئی فیصلہ ہی نہیں کیا، یا جو فیصلہ لیا اس پر عمل کرنے میں ناکام رہی؟

ڈچ قانون کے تحت VvE کو کیا کرنا چاہیے؟

ایک VvE کو عمارت کے مشترکہ حصوں کا انتظام کرنا چاہیے، ایک ریزرو فنڈ رکھنا چاہیے اور ایک میٹنگ کا انعقاد کرنا چاہیے جو اکاؤنٹس اور بجٹ کو اپنائے۔ باقی سب کچھ جو اسے کر سکتا ہے یا کرنا چاہیے وہ ڈیڈ آف ڈیویژن، ضابطے اور دیوانی ضابطہ کی کتاب 5 کی پیروی کرتا ہے۔

جب عمارت کو اپارٹمنٹ کے حقوق میں تقسیم کیا جاتا ہے تو مالکان کی انجمن خود بخود پیدا ہو جاتی ہے۔ ہر مالک قانون کے عمل سے ایک رکن ہے (آرٹیکل 5:117 BW)۔ آپ استعفیٰ نہیں دے سکتے، اور ایسوسی ایشن آپ کو انکار نہیں کر سکتی۔ رکنیت صرف اس وقت ختم ہوتی ہے جب آپ فروخت کرتے ہیں۔ ایسوسی ایشن ایک قانونی شخص ہے (آرٹیکل 5:124 BW) ایک محدود قانونی مقصد کے ساتھ: کمیونٹی کا نظم و نسق اور مشترکہ مالکان کے مفادات کا تحفظ۔ ضابطہ دیوانی کی کتاب 2 کے عنوان 1 میں قانونی افراد کے لیے زیادہ تر عام اصول اس پر بھی لاگو ہوتے ہیں، آرٹیکل 5:124 BW میں درج مستثنیات کے ساتھ۔

تقسیم کا عمل اور ضابطے کیا فیصلہ کرتے ہیں؟

تقسیم کا عمل (splitsingsakte) فیصلہ کرتا ہے کہ کیا نجی ہے اور کیا عام ہے، اور اس سے منسلک ضوابط لاگت کے حصص، ووٹنگ کے حقوق اور اختیارات کا تعین کرتے ہیں۔ کسی اور چیز کے بارے میں بحث کرنے سے پہلے انہیں پڑھیں۔

تقسیم کا عمل نوٹریل ڈیڈ ہے جس نے اپارٹمنٹ کے حقوق بنائے۔ یہ عوامی رجسٹروں میں درج ہے۔ اس میں ایک ڈرائنگ ہے جس سے پتہ چلتا ہے کہ کون سے حصے نجی ہیں اور کون سے عام۔ یہ عام طور پر قابل اطلاق معیاری ماڈل ضوابط میں سے ایک کا اعلان کرتا ہے، اکثر 1973، 1983، 1992، 2006 یا 2017 کا ایک ماڈل۔ وہ ضوابط آپ کی عمارت کا آئین ہیں۔ انہوں نے لاگت کے حصص، ووٹنگ کا تناسب، بورڈ اور میٹنگ کے اختیارات، اور استعمال پر پابندیاں مقرر کیں۔

ہاؤس رولز (huishoudelijk reglement) شور، ردی اور عام علاقوں کے استعمال پر عملی اصول شامل کر سکتے ہیں۔ وہ عمل سے متصادم نہیں ہو سکتے۔ ایک قاعدہ جس کا تعلق ڈیڈ میں ہے، جیسے کہ آپ اپنے فلیٹ کو کس طرح استعمال کرتے ہیں اس پر پابندی، اس کے بجائے گھر کے اصولوں میں شامل نہیں کیا جا سکتا۔

کھڑکی کا فریم، بالکونی، چھت، آپ کی دیوار کے پیچھے پائپ یا آپ کے سونے کے کمرے کے اوپر فلیٹ چھت عام ہے یا نجی اس کا فیصلہ ڈیڈ میں ہوتا ہے، عقل سے نہیں۔ جواب فیصلہ کرتا ہے کہ کون ادا کرتا ہے۔ گورننگ دستاویزات میں کوئی بھی شق جو لازمی قانون سے متصادم ہو اس کا کوئی اثر نہیں ہوتا۔ قانون اور ضوابط کی ضرورت کی اکثریت کے ساتھ، عمل میں صرف نوٹریل ڈیڈ کے ذریعے ہی ترمیم کی جا سکتی ہے۔ زیادہ تر عمارتوں میں جو کہ ایک بڑی اکثریت ہے۔

مشترکہ حصوں کی دیکھ بھال کون کرتا ہے؟

ایسوسی ایشن مشترکہ حصوں کو برقرار رکھتی ہے اور تمام مالکان سے قیمت وصول کرتی ہے۔ آپ اپنی پرائیویٹ پارٹس کی دیکھ بھال کرتے ہیں۔

مشترکہ حصوں کا انتظام ایسوسی ایشن کا بنیادی قانونی کام ہے (آرٹیکل 5:126 BW)۔ اس میں ڈھانچہ، چھت، اگواڑا، بنیادیں، مشترکہ تنصیبات، سیڑھیاں، لفٹیں اور مشترکہ بنیادیں شامل ہیں۔ اس میں ان حصوں کو اچھی طرح سے مرمت میں رکھنا اور وقت پر کام کرنا شامل ہے جہاں حفاظت کو خطرہ ہو۔ ایسوسی ایشن ڈیڈ میں تناسب کے مطابق تمام مالکان سے قیمت وصول کرتی ہے۔

موخر دیکھ بھال کوئی خلاصہ مسئلہ نہیں ہے۔ اس سے پرائیویٹ فلیٹس کے اندر نقصان ہوتا ہے۔ یہ زائرین اور پڑوسیوں کے لیے بھی ذمہ داری کا باعث بن سکتا ہے: آرٹیکل 6:174 BW کے تحت، کسی عمارت کا مالک جو اس کے لیے مقرر کردہ معیارات پر پورا نہیں اترتا ہے وہ اس نقصان کے لیے ذمہ دار ہے جب اس خطرے کے وجود میں آتا ہے۔

اجازت دینا ایک الگ موضوع ہے جس کے اپنے اصول ہیں۔ کیا اور کیسے آپ اپنے فلیٹ کو، بشمول مختصر قیام کے لیے، ڈیڈ اور میونسپل رولز کی پیروی کرتے ہیں، نہ کہ دیکھ بھال کی ذمہ داری سے۔ ہم مختصر قیام کے کرایے اور مالکان کی ایسوسی ایشن پر اپنے مضمون میں اس سے نمٹتے ہیں ۔

عطیات، ریزرو فنڈ اور اکاؤنٹس کے کیا اصول ہیں؟

ہر مالک میٹنگ کے ذریعے متعین کردہ ایک متواتر شراکت ادا کرتا ہے، اور ایسوسی ایشن کو ہر سال بڑے دیکھ بھال کے لیے ایک قانونی کم از کم ریزرو کرنا چاہیے۔ بورڈ کو ہر سال رقم کا حساب دینا ہوگا۔

شراکت، جسے اکثر سرویسکوسٹن کہا جاتا ہے، سالانہ بجٹ کی بنیاد پر میٹنگ کے ذریعے مقرر کیا جاتا ہے۔ ایسوسی ایشن کو عام سالانہ اخراجات کے علاوہ دیگر اخراجات کے لیے ریزرو فنڈ بھی رکھنا چاہیے۔ 1 جنوری 2018 سے، آرٹیکل 5:126 BW رہائشی عمارتوں کے لیے کم از کم سالانہ ریزرویشن کا تعین کرتا ہے۔ یہ یا تو وہ رقم ہے جو ایک کثیر سالہ دیکھ بھال کے منصوبے (meerjarenonderhoudsplan) سے ہوتی ہے جو کہ پانچ سال سے زیادہ پرانی نہیں ہوتی ہے اور کم از کم دس سال پر محیط ہوتی ہے، یا، ایسے منصوبے کے بغیر، عمارت کی تعمیر نو کی قیمت کا کم از کم 0.5% ہر سال۔ ریزرو فنڈ اصولی طور پر ایک علیحدہ ادائیگی یا بچت اکاؤنٹ میں رکھا جانا چاہیے۔

بورڈ اجلاس میں سالانہ حسابات اور بجٹ پیش کرتا ہے۔ مالکان بنیادی ریکارڈ کا معائنہ کرنے کے حقدار ہیں۔ اگر کوئی مالک ادائیگی نہیں کرتا ہے، تو ایسوسی ایشن اس مالک پر مقدمہ کر سکتی ہے۔

ایک خریدار بقایا جات کا حصہ بھی لیتا ہے۔ آرٹیکل 5:122 BW کے تحت، خریدار اور بیچنے والے مشترکہ طور پر اور الگ الگ ان شراکتوں کے ذمہ دار ہیں جو موجودہ اور پچھلے مالی سال میں واجب الادا ہیں۔ یہی وجہ ہے کہ نوٹری مکمل ہونے سے پہلے بورڈ سے بقایا جات کا بیان طلب کرتی ہے۔ اس کے بعد خریدار صرف اس بیان میں رقم تک ہی ذمہ دار ہے۔ 1 جولائی 2008 سے، ہر مالکان کی انجمن کا بھی چیمبر آف کامرس (KvK) کے تجارتی رجسٹر میں رجسٹر ہونا ضروری ہے۔

انجمنیں کیسے ناکام ہوتی ہیں، اور ہر ناکامی کا آپ کو کیا نقصان ہوتا ہے؟

ناکامیاں چار قابل شناخت شکلوں میں آتی ہیں: غیرفعالیت، موخر دیکھ بھال، غیر مساوی نفاذ اور مالی بدانتظامی۔ علاج ہر ایک کے لئے مختلف ہے۔

اگر انجمن غیر فعال ہو تو کیا ہوگا؟

ایک غیر فعال ایسوسی ایشن (slapende VvE) اب بھی قانونی ذمہ داریوں کے ساتھ ایک قانونی فرد ہے، اور کوئی بھی واحد مالک اسے بحال کرنا شروع کر سکتا ہے۔ پہلا قدم عام طور پر ایک مناسب طریقے سے بلایا گیا اجلاس ہوتا ہے۔

نیدرلینڈز میں غیرفعالیت سب سے عام ناکامی ہے۔ کوئی بورڈ نہیں ہے، یا بورڈ ایک ایسا مالک ہے جس نے برسوں پہلے میٹنگز کرنا بند کر دیا تھا۔ کوئی بجٹ نہیں، کوئی ریزرو فنڈ اور انشورنس کا کوئی جائزہ نہیں ہے۔ شراکتیں بے قاعدہ طور پر جمع کی جاتی ہیں یا بالکل نہیں۔ اس دوران یہ آپ کی عمارت ہے جو پیچھے پڑ رہی ہے۔

جب آپ فروخت کرتے ہیں تو غیر فعال ایسوسی ایشن بھی ایک عملی مسئلہ کا باعث بنتی ہے۔ خریدار اور ان کے قرض دہندگان منٹ، اکاؤنٹس اور دیکھ بھال کا منصوبہ پوچھتے ہیں۔ اگر وہ غائب ہیں تو، قیمت گر جاتی ہے یا فروخت ناکام ہوجاتی ہے۔

ایک غیر فعال ایسوسی ایشن کی مرمت کی جا سکتی ہے. آرٹیکل 5:127 BW کے تحت چیئر اور بورڈ ایک اجلاس طلب کر سکتے ہیں۔ زیادہ تر ماڈل ریگولیشنز ان مالکان کو بھی اجازت دیتے ہیں جو مل کر ووٹوں کا ایک مقررہ کم سے کم حصہ رکھتے ہیں اور، اگر کرسی عمل نہیں کرتی ہے، تو اسے خود بلانے کا مطالبہ کر سکتے ہیں۔ عین حد اور نوٹس کی مدت کے لیے اپنے اپنے ضابطے چیک کریں۔ ایک بار میٹنگ مناسب طریقے سے بلانے کے بعد، یہ ایک بورڈ مقرر کر سکتا ہے، بجٹ اپنا سکتا ہے، بحالی کا منصوبہ بنا سکتا ہے اور ریزرو اکاؤنٹ کھول سکتا ہے۔

میونسپلٹیوں کے پاس قدم رکھنے کا اپنا اختیار ہے۔ آرٹیکل 5:127a BW کے تحت، ایک میونسپلٹی کینٹونریچر سے اجازت طلب کر سکتی ہے کہ وہ میٹنگ بلائے جہاں عمارت سنجیدگی سے دیکھ بھال کے معیارات سے کم ہو۔ میونسپلٹی اس طاقت کا استعمال بنیادی طور پر پرانے ہاؤسنگ اسٹاک والے علاقوں میں کرتی ہیں۔

کیا ہوگا اگر دیکھ بھال موخر کر دی جائے اور نقصان آپ کے فلیٹ تک پہنچ جائے؟

آپ کو انتظار کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ ایک مالک جو نقصان کا شکار ہے کیونکہ ایسوسی ایشن مشترکہ حصہ کو برقرار رکھنے میں ناکام رہی ہے وہ ایسوسی ایشن کو ذمہ دار ٹھہرا سکتا ہے اور مطالبہ کر سکتا ہے کہ کام انجام دیا جائے۔

عام معاملہ ایک بورڈ ہے جو ملاقات کرتا ہے لیکن عمل نہیں کرتا ہے۔ چھت تین سردیوں سے لیک ہو چکی ہے، رپورٹ دو بار میز پر آ چکی ہے، اور میٹنگ اس فیصلے کو ملتوی کرتی رہتی ہے کیونکہ چند مالکان ادائیگی نہیں کر سکتے یا نہیں کر سکتے۔ اس دوران پانی اوپر کی منزل کے فلیٹوں تک پہنچ جاتا ہے۔ ایسوسی ایشن مشترکہ مالکان کے مناسب انتظام کی مرہون منت ہے، اور یہ ڈیوٹی ختم نہیں ہوتی کیونکہ کچھ اراکین لاگت پر اعتراض کرتے ہیں۔ لیک اور گرتی ہوئی چھت کی ٹائلوں پر ہمارا نوٹ اس کی مزید تفصیل سے وضاحت کرتا ہے۔

اگر قوانین کو منتخب یا غیر مساوی طور پر نافذ کیا جائے تو کیا ہوگا؟

ایسوسی ایشن کو لازمی طور پر ڈیڈ اور ہاؤس رولز کا اطلاق کرنا چاہیے۔ انتخابی نفاذ پر مبنی فیصلے کو معقولیت اور انصاف پسندی کے خلاف چیلنج کیا جا سکتا ہے۔

ایک مالک کو بالکونی اسکرین کے بارے میں تنبیہ کرتے ہوئے تین ایک جیسی اسکرینوں کو نظر انداز کرنا محض غیر منصفانہ نہیں ہے۔ یہ قاعدہ کو نافذ کرنے کی کسی بھی بعد کی کوشش کو کمزور کر دیتا ہے۔ غیر ملکی فیئر ہاؤسنگ کے قوانین، جن کا بعض اوقات اس تناظر میں حوالہ دیا جاتا ہے، ڈچ عمارت پر لاگو نہیں ہوتے ہیں۔

ڈچ مساوی سلوک کا قانون لاگو ہوتا ہے۔ جنرل ایکویل ٹریٹمنٹ ایکٹ (Algemene wet gelijke behandeling) نسل، مذہب، جنس اور قومیت جیسی بنیادوں پر امتیازات کی ممانعت کرتا ہے، بشمول رہائش میں۔ معذوری یا دائمی بیماری کی بنیادوں پر مساوی سلوک ایکٹ (Wgbh/cz) معذوری اور دائمی بیماری کے لیے بھی ایسا ہی کرتا ہے۔ اگر آپ کو یقین ہے کہ ایسی بنیاد پر آپ کے ساتھ غیر مساوی سلوک کیا جاتا ہے، تو آپ نیدرلینڈز انسٹی ٹیوٹ فار ہیومن رائٹس (College voor de Rechten van de Mens) سے غیر پابند رائے مانگ سکتے ہیں، یا سول کورٹ میں جا سکتے ہیں۔ کسی معذور رہائشی کے لیے معقول ایڈجسٹمنٹ کی اجازت دینے سے انکار، جیسے کہ کسی عام علاقے میں ریمپ یا ہینڈریل، اس فریم ورک کے اندر آ سکتا ہے۔ جہاں ایسوسی ایشن محض اپنی رضامندی کو روکتی ہے، آرٹیکل 5:121 BW کے تحت متبادل اجازت اکثر زیادہ سیدھا راستہ ہوتا ہے۔

اگر رقم کا غلط انتظام کیا جائے تو کیا ہوگا؟

ہر مالک کو ریکارڈ دیکھنے کا حق ہے، اور میٹنگ کو ایسے اکاؤنٹس کو نہیں اپنانا چاہیے جو وہ چیک کرنے کے قابل نہیں ہے۔ جہاں رقم غائب ہو گئی ہے، ایسوسی ایشن بورڈ یا مینیجر کو ذمہ دار ٹھہرا سکتی ہے۔

مالی بدانتظامی کئی شکلیں لیتی ہے۔ عطیات جمع نہیں ہوتے ہیں۔ ریزرو فنڈ صرف کاغذ پر موجود ہے۔ ادائیگی بورڈ کے ممبر سے منسلک کمپنی کو جاتی ہے۔ تین سال سے کوئی اکاؤنٹ نہیں ہے۔ یا منیجر ایسوسی ایشن کی رقم کو اپنے ساتھ ملا دیتا ہے۔

خارج ہونے سے انکار ایک حقیقی آلہ ہے۔ اکاؤنٹس کو اپنانا اور بورڈ کو ڈسچارج دینا الگ الگ فیصلے ہیں، اور دوسرا پہلے سے خود بخود نہیں ہونا چاہیے۔ جہاں فنڈز کا غلط استعمال کیا گیا ہے، وہاں پولیس کو مجرمانہ شکایت بھی ایک آپشن ہے۔

آپ انجمن کے اندر کیسے شروع کرتے ہیں؟

بورڈ کو تحریری شکایت اور میٹنگ کے لیے تجویز کے ساتھ شروع کریں۔ ڈیفالٹ کا باضابطہ نوٹس پھر بعد میں کوئی دعویٰ تیار کرتا ہے۔

تقریباً ہر کامیاب کیس کا آغاز کاغذی پگڈنڈی سے ہوتا ہے۔ تحریری طور پر بورڈ کو مسئلہ کی اطلاع دیں۔ اس کی حقیقت بیان کریں۔ عمل کی فراہمی یا ان ضوابط کا حوالہ دیں جو اسے انجمن کی ذمہ داری بناتے ہیں۔ آپ کے پاس تصاویر اور کوئی بھی رپورٹ منسلک کریں۔ ایک مقررہ مدت کے اندر تحریری جواب طلب کریں۔

اگر کوئی جواب نہیں آتا ہے، یا جواب میں نقطہ نظر نہیں آتا ہے، تو پہلے سے طے شدہ کا باضابطہ نوٹس بھیجیں (ingebrekestelling)۔ کارکردگی کے لیے ایک حتمی معقول ڈیڈ لائن مقرر کریں اور بتائیں کہ آپ آگے کیا کریں گے۔ ڈچ قانون کے تحت جو نوٹس لیتے ہیں: اس کے بغیر، ایک مقروض عام طور پر ڈیفالٹ میں نہیں ہوتا ہے (آرٹیکل 6:82 BW)، اور تاخیر کی وجہ سے ہونے والے نقصان کا دعوی صرف اسی وجہ سے ناکام ہو سکتا ہے۔

میٹنگ کے ساتھ ساتھ بورڈ کا بھی استعمال کریں۔ کوئی بھی مالک کسی چیز کو ایجنڈے میں رکھنے کے لیے کہہ سکتا ہے۔ ایک مناسب طریقے سے تیار کردہ تجویز، جس میں کوٹیشن اور فنڈنگ ​​کی تجویز منسلک ہے، شکایت کے مقابلے میں ملتوی کرنا بہت مشکل ہے۔ منٹ رکھیں۔ یہ اس بات کا ثبوت ہیں کہ فیصلہ کیا اور کب کیا گیا تھا، اور کسی فیصلے کو چیلنج کرنے کے لیے ایک ماہ کی مدت اس دن سے چلتی ہے جب آپ اس کے بارے میں جان سکتے تھے۔

جہاں تعلقات سخت ہو چکے ہیں لیکن سب اب بھی ایک ہی عمارت میں رہتے ہیں، ثالثی اکثر سماعت سے زیادہ موثر ہوتی ہے۔ یہ کسی ایک فیصلے کے بجائے پورا رشتہ طے کر سکتا ہے۔ خود مالکان کے درمیان تنازعات پر بھی یہی لاگو ہوتا ہے، جہاں تنازعات کو عدالت سے باہر حل کرنے کے عمومی اصول ایک مفید نقطہ آغاز ہیں۔

کون سے راستے کینٹونریچر کی طرف جاتے ہیں؟

اپارٹمنٹ کے تنازعات کی سماعت اس ضلع کے کینٹونریچر کے ذریعہ کی جاتی ہے جہاں عمارت واقع ہے۔ صحیح راستے کا انتخاب آپ کے کیس کی خوبیوں سے زیادہ اہمیت رکھتا ہے۔

آرٹیکلز 5:121 اور 5:130 BW کے تحت درخواستیں نسبتاً قابل رسائی درخواست کے طریقہ کار (verzoekschrift procedure) کی پیروی کرتی ہیں۔

فیصلہ منسوخ کرنا۔ اگر میٹنگ کوئی ایسا فیصلہ لیتی ہے جو عمل، ضوابط یا معقولیت اور انصاف کے تقاضوں سے متصادم ہو، تو آپ کینٹونریچر سے اسے منسوخ کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں۔ آرٹیکل 5:130 BW کے تحت آپ کو اس دن کے ایک مہینے کے اندر فائل کرنا چاہیے جس دن آپ کو فیصلہ معلوم ہوا ہو یا آپ اس کے بارے میں جان سکتے تھے۔ یہ مدت مختصر اور سخت ہے۔ ہوج راڈ نے کہا ہے کہ جہاں عام طور پر منٹس کی ترسیل نہیں کی جاتی ہے، میٹنگ میں شرکت نہ کرنے والے مالک سے ایک ہفتے کے اندر انکوائری کی توقع کی جا سکتی ہے۔ اس کے بعد مہینہ اس ہفتے کے اگلے دن کے بعد شروع نہیں ہوتا ہے (HR 21 جون 2019، ECLI:NL:HR:2019:1022)۔ کسی فیصلے کو چیلنج کرنے کے لیے آپ کو میٹنگ میں شرکت کرنے کی ضرورت نہیں ہے، لیکن شرکت کرنا اور اپنے اعتراضات پر غور کرنا آپ کے کیس کو بہت آسان بنا دیتا ہے۔

ایسا فیصلہ جو قانون یا عمل سے متصادم ہو وہ کالعدم ہونے کے بجائے کالعدم ہو سکتا ہے (آرٹیکل 2:14 BW، جس کا اطلاق آرٹیکل 5:129 BW سے ہوتا ہے)۔ باطل فیصلے پر کوئی مدت لاگو نہیں ہوتی۔ تاہم، مشورے کے بغیر باطل پر انحصار کرنا خطرناک ہے۔ محفوظ کورس مہینے کے اندر فائل کرنا ہے۔

متبادل اجازت۔ بعض اوقات آپ کو انجمن، اس کے اداروں یا کسی دوسرے مالک کے تعاون یا رضامندی کی ضرورت ہوتی ہے جس کے لیے آپ حقدار ہیں۔ اگر اس رضامندی کو معقول بنیادوں کے بغیر مسترد کر دیا جاتا ہے، یا کوئی فیصلہ نہیں لیا جاتا ہے، تو کینٹونریکٹر ایک اجازت دے سکتا ہے جو اس کی جگہ لے لے (آرٹیکل 5:121 BW)۔ یہ اس مالک کے لیے راستہ ہے جو لفٹ لگانا چاہتا ہے، سولر پینل لگانا چاہتا ہے، کھڑکیوں کے فریموں کو تبدیل کرنا چاہتا ہے، ہیٹ پمپ کو جوڑنا چاہتا ہے یا کوئی اور تبدیلی کرنا چاہتا ہے جو کسی مشترکہ حصے کو چھوتا ہے، اور جو خاموشی یا غیر معقول انکار پر پورا اترتا ہے۔ عدالت آپ کے مفاد کو دوسرے مالکان کے مفادات کے مقابلے میں تولتی ہے۔ یہ یہ بھی فیصلہ کر سکتا ہے کہ اخراجات کو کس طرح بانٹ دیا جائے۔

اجلاس طلب کرنا۔ جہاں بورڈ اجلاسوں کو قانون اور ضوابط کا تقاضہ نہیں کرتا ہے، وہاں مالکان ضابطوں میں بلائے جانے والے قواعد کو استعمال کر سکتے ہیں، جیسا کہ اوپر بیان کیا گیا ہے۔ غیر فعال ایسوسی ایشن کو بیدار کرنے کے لیے یہ معیاری پہلا قدم ہے، اور یہ اکثر خود ہی کافی ہوتا ہے: ایک بار میٹنگ مناسب طریقے سے بلانے کے بعد، ایسوسی ایشن دوبارہ کام کرنا شروع کر دیتی ہے۔ جہاں ایسوسی ایشن پھر کوئی ایسا فیصلہ لینے میں ناکام رہتی ہے جس کی ضرورت ہے، آرٹیکل 5:121 BW کے تحت متبادل اجازت دستیاب ہے۔

ایسوسی ایشن کے خلاف ایک عام دعویٰ۔ منسوخی چھت کی مرمت نہیں کرتی ہے۔ جہاں ایسوسی ایشن برقرار رکھنے کے اپنے فرض کو انجام دینے میں ناکام رہتی ہے، علاج کارکردگی کا دعوی ہے، اگر ضروری ہو تو تاخیر کے ہر دن کے لیے جرمانے کی ادائیگی (dwangsom) کے ساتھ، آپ کو پہنچنے والے نقصان کے دعوے کے ساتھ مل کر۔ فوری صورتوں میں، جیسے کہ ایک رساو جو فلیٹ کو ناقابل رہائش بنا دیتا ہے، ابتدائی امدادی کارروائی (کورٹ گیڈنگ) ہفتوں کے اندر آرڈر دے سکتی ہے۔ ڈچ سول طریقہ کار کے قواعد عام طریقے سے لاگو ہوتے ہیں، بشمول آپ کے نقصان کو ثابت کرنے کی ضرورت۔

آپ کے فلیٹ میں ہونے والے نقصان کی ادائیگی کون کرتا ہے؟

یہ اس بات پر منحصر ہے کہ وجہ کہاں ہے۔ ایک مشترکہ حصے میں خرابی سے نقصان اصولی طور پر ایسوسی ایشن کے لئے ایک معاملہ ہے؛ دوسرے مالک کی شرمگاہ میں خرابی سے نقصان آپ اور اس مالک کے درمیان معاملہ ہے۔

آپ کے اپنے پرائیویٹ پارٹ سے ہونے والا نقصان آپ کا ہے۔ تقسیم کا عمل فیصلہ کرتا ہے کہ کون سا حصہ ہے۔ پرانی عمارتوں میں جو حد اکثر متنازعہ ہوتی ہے، خاص طور پر بالکونیوں، کھڑکیوں کے فریموں، چھتوں اور پائپ ورک کے لیے۔

جہاں ایسوسی ایشن ذمہ دار ہے، دو اڈے دعوے کی حمایت کر سکتے ہیں۔ سب سے پہلے انتظام اور دیکھ بھال کا اپنا فرض ادا کرنے میں ناکامی ہے۔ دوسرا آرٹیکل 6:174 BW کے تحت خراب عمارتوں کے لیے سخت ذمہ داری ہے۔ اگر عمارت ان معیارات پر پورا نہیں اترتی ہے جو اس کے لیے مقرر کیا جا سکتا ہے اور یہ خطرہ پورا ہو جاتا ہے، تو نقصان زخمی فریق کو غلطی ثابت کیے بغیر برداشت کرنا پڑتا ہے۔ وہ دوسرا راستہ بالکل قابل قدر ہے جہاں یہ ظاہر کرنا مشکل ہے کہ بورڈ کو خرابی کا علم تھا۔

بیمہ اس میں سے زیادہ تر کا عملی جواب ہے۔ ایسوسی ایشن کو عمارت کی بیمہ کرنی ہوگی۔ عمارت کی پالیسی عام طور پر پانی کے نقصان اور مقررہ اشیاء کو پہنچنے والے نقصان کا احاطہ کرتی ہے۔ مشمولات اور نجی بہتری آپ کے اپنے ہوم انشورنس کے تحت آتی ہے۔ دونوں بیمہ کنندگان کو فوری طور پر نقصان کی اطلاع دیں، مرمت سے پہلے ہر چیز کی تصویر بنائیں، اور رسیدیں رکھیں۔

جہاں نقصان پر اختلاف ہے، وہاں وجہ اور رقم کے بارے میں ایک ماہر کی رپورٹ ہی نقصانات کا دعویٰ قابل عمل بناتی ہے۔ معاوضے کی عمومی مشق یہاں بھی دوسری جگہوں کی طرح لاگو ہوتی ہے۔ سنگین صورتوں میں، جہاں نظر اندازی نے گھر کو طویل عرصے تک ناقابل استعمال بنا دیا ہے، مالی نقصان کے ساتھ غیر مادی نقصان کے معاوضے کا دعویٰ کیا جا سکتا ہے۔ ہالینڈ کی عدالتیں اسے کم سے کم سزا دیتی ہیں۔

بورڈ ممبران اور منیجرز کی ذمہ داری کہاں تک جاتی ہے؟

بورڈ کے ایک رکن کو اپنا کام صحیح طریقے سے انجام دینا چاہیے اور وہ ذاتی طور پر ایسوسی ایشن کے لیے صرف اس صورت میں ذمہ دار ہے جہاں اس پر سنگین الزام لگایا جا سکتا ہے۔ ایک پیشہ ور مینیجر اپنے معاہدے کے تحت ایسوسی ایشن کو جواب دیتا ہے، انفرادی مالکان کو نہیں۔

مالکان کی انجمن کا بورڈ کوئی رسمی ادارہ نہیں ہے۔ آرٹیکل 5:131 BW کے تحت یہ ایسوسی ایشن کے فنڈز کا انتظام کرتا ہے اور میٹنگ کے فیصلوں پر عمل درآمد کرتا ہے۔ یہ ریکارڈ بھی رکھتا ہے اور ایسوسی ایشن کی نمائندگی کرتا ہے۔

آرٹیکل 2:9 BW میں بورڈ کے فرائض کا عمومی معیار آرٹیکل 5:124 BW کے ذریعے VvE بورڈ کے اراکین پر لاگو ہوتا ہے۔ ایک ڈائریکٹر جو اپنے کام کو غلط طریقے سے انجام دیتا ہے وہ قانونی شخص کے لئے ذمہ دار ہے جہاں اسے اس کے لئے سنجیدگی سے مورد الزام ٹھہرایا جاسکتا ہے۔ ایک چھوٹی انجمن کے زیادہ تر بورڈ ممبران رضاکار ہوتے ہیں، اور عدالتیں اس معیار کو ذہن میں رکھتے ہوئے لاگو کرتی ہیں۔ تاہم، رضاکارانہ کام استثنیٰ نہیں ہے۔ عمارت کا بیمہ کرنے میں ناکامی، ایک ایسی رپورٹ کو نظر انداز کرنا جو شدید حفاظتی خطرے کی نشاندہی کرتی ہے، یا اپنے آپ کو ایسوسی ایشن کی رقم ادا کرنے پر سخت فیصلہ کیا جائے گا۔

جہاں ایسوسی ایشن ایک پیشہ ور مینیجر کو شامل کرتی ہے، معاہدہ اس بات کا تعین کرتا ہے کہ مینیجر کا کیا واجب الادا ہے۔ عام کام میٹنگز بلانا، اکاؤنٹس رکھنا، چندہ جمع کرنا، کوٹیشن حاصل کرنا اور معمول کی مرمت کا بندوبست کرنا ہیں۔ ایک مینیجر جو ان کاموں میں ناکام رہتا ہے وہ انجمن کے ساتھ معاہدے کی خلاف ورزی کرتا ہے۔

ایسوسی ایشن، انفرادی مالک نہیں، مینیجر کی ہم منصب ہے۔ یہ عملی طور پر اہم ہے۔ اگر آپ مینیجر سے ناخوش ہیں، تو میٹنگ کو کارروائی کے لیے طلب کریں، کیونکہ معاہدہ کا دعویٰ ایسوسی ایشن کا ہے۔ اگر میٹنگ کسی ایسی چیز پر عمل کرنے سے انکار کرتی ہے جس سے کمیونٹی کو واضح طور پر نقصان پہنچتا ہو، تو یہ انکار خود ایک فیصلہ ہے جسے آپ چیلنج کر سکتے ہیں۔ کسی تنظیم کی قانونی ذمہ داریوں اور ڈائریکٹر کی ذمہ داری کا وسیع فریم ورک وہی ہے جو دوسرے قانونی افراد پر لاگو ہوتا ہے۔

مالکان ان مسائل کو کیسے روک سکتے ہیں؟

روک تھام زیادہ تر انتظامی ہے: ایک تازہ ترین دیکھ بھال کا منصوبہ، ایک حقیقت پسندانہ بجٹ، ایک علیحدہ ریزرو اکاؤنٹ اور صاف منٹ۔ اس میں سے کوئی بھی مشکل نہیں ہے۔

ایک کثیر سالہ بحالی کا منصوبہ بنائیں اور اسے کم از کم ہر پانچ سال بعد اپ ڈیٹ کریں۔ یہ ریزرو شراکت کا تعین کرتا ہے، لاگت کو پھیلاتا ہے اور اگر کبھی قرض کی ضرورت ہو تو ایسوسی ایشن کو قابل اعتبار بناتا ہے۔ کم سے کم شراکت کے بجائے حقیقت پسندانہ بجٹ اپنائیں. کم شراکت بچت نہیں ہے بلکہ اس کے لیے ایک موخر بل ہے جو فلیٹ کا مالک ہے جب چھت کو تبدیل کرنا پڑتا ہے۔ ریزرو فنڈ کو الگ اکاؤنٹ میں رکھیں۔ انشورنس اور تعمیر نو کی قیمت کا باقاعدگی سے جائزہ لیں۔ فیصلوں کو واضح طور پر ریکارڈ کریں کہ ان پر عمل کیا جا سکے اور اگر ضروری ہو تو نافذ کیا جا سکے۔

اچھی حکمرانی بہت کم خرچ کرتی ہے اور زیادہ تر تنازعات کو روکتی ہے۔ مناسب ایجنڈے کے ساتھ وقت پر اجلاس بلائیں۔ اکاؤنٹس کو پہلے سے گردش کریں۔ فیصلوں اور اعتراضات کو منٹ اور منٹ شائع کریں۔ ایسا کہنے اور پرہیز کرنے کے فیصلے میں ذاتی دلچسپی کے ساتھ بورڈ کے اراکین سے مطالبہ کریں۔ گھر کے قوانین کا ہر چند سال بعد جائزہ لیں۔ ایسی کوئی بھی چیز جو فلیٹ کے استعمال پر پابندی لگاتی ہو گھر کے اصولوں کی بجائے ڈیڈ میں رکھیں، کیونکہ یہ وہیں ہے جہاں اس کا تعلق ہے اور وہ کہاں ہوگا۔ قابل عمل گورننس فریم ورک کے پیچھے اصول اور قانونی تعمیل کے عام فرائض کا اطلاق بارہ فلیٹس والی عمارت پر بالکل اسی طرح ہوتا ہے جس طرح وہ کسی کمپنی پر لاگو ہوتے ہیں۔

اپارٹمنٹ خریدنے سے پہلے آپ کو کیا چیک کرنا چاہیے؟

منٹس، اکاؤنٹس، بجٹ، مینٹیننس پلان اور ریزرو بیلنس کے لیے پوچھیں، اور دستخط کرنے سے پہلے ڈیڈ آف ڈیویژن کو پڑھیں۔ یہ چیک آسان ہے اور اسے کبھی نہیں چھوڑنا چاہیے۔

پچھلی تین میٹنگوں کے منٹس، سالانہ اکاؤنٹس، بجٹ، مینٹیننس پلان اور ریزرو فنڈ کا بیلنس پوچھیں۔ دستخط کرنے سے پہلے ڈیڈ آف ڈیویژن کو پڑھیں، خاص طور پر اگر آپ فلیٹ دینے یا تبدیلی کرنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔ ڈچ پراپرٹی قانون میں عام خرابیوں کا ہمارا جائزہ اور گھر خریدنے کے لیے ہماری چیک لسٹ میں یہ بتایا گیا ہے کہ ارتکاب کرنے سے پہلے اور کیا چیک کرنا ہے۔ اگر آپ فلیٹ کرایہ پر لینے کا ارادہ رکھتے ہیں، تو مالک مکان پر عائد ذمہ داریاں بھی جاننے کے قابل ہیں۔

اب آپ کو کیا کرنا چاہیے؟

تقسیم کے عمل کو پڑھیں، اپنی شکایت اور اپنی تجویز کو تحریری طور پر رکھیں، اور آئٹم کو ایجنڈے میں شامل کریں۔ کسی بھی فیصلے کی تاریخ نوٹ کریں، کیونکہ اسے چیلنج کرنے کے لیے ایک ماہ کی مدت فوراً شروع ہو جاتی ہے۔

اگر ایسوسی ایشن اب بھی کام نہیں کرتی ہے، تو کینٹونریچر قابل رسائی ہے اور کتاب 5 میں طریقہ کار بالکل اسی صورت حال کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے۔ ہم اپارٹمنٹ مالکان، بورڈز اور ایسوسی ایشنز کو ڈیڈ آف ڈویژن اور ریگولیشنز، فیصلوں کی منسوخی، متبادل اجازت، دیکھ بھال کی ذمہ داریوں، بقایا جات اور نقصان کی ذمہ داری کے بارے میں مشورہ دیتے ہیں۔ چاہے آپ کسی ایسی انجمن کا سامنا کرنے والے مالک ہوں جو کام نہیں کرے گی، یا کوئی بورڈ عمارت کو دوبارہ ترتیب دینے کی کوشش کر رہا ہے، ہمارے رئیل اسٹیٹ وکلاء آپ کو بتا سکتے ہیں کہ آپ ڈچ قانون کے تحت کہاں کھڑے ہیں اور اگلا حقیقت پسندانہ قدم کیا ہے۔

سمری میں

• ایک VvE کو مشترکہ حصوں کا انتظام اور برقرار رکھنا چاہیے، ایک ایسا ریزرو فنڈ رکھنا چاہیے جو قانونی کم از کم کو پورا کرے اور ایک میٹنگ منعقد کرے جو اکاؤنٹس اور بجٹ کو اپنائے۔
• میٹنگ کے غلط فیصلے کو اس دن کے ایک مہینے کے اندر چیلنج کریں جس دن آپ اس کے بارے میں جان سکتے تھے (آرٹیکل 5:130 BW)۔
• جہاں معقول بنیادوں کے بغیر رضامندی سے انکار کر دیا جاتا ہے یا کوئی فیصلہ نہیں لیا جاتا ہے، تو کینٹونریکٹر سے متبادل اجازت طلب کریں (آرٹیکل 5:121 BW)۔
• ضوابط کے تحت میٹنگ طلب کرکے غیر فعال ایسوسی ایشن کو بحال کریں۔ آرٹیکل 5:127a BW کے تحت میونسپلٹی کا اپنا راستہ ہے۔
• نظر انداز کی دیکھ بھال کے لئے، ڈیفالٹ کا نوٹس بھیجیں اور پھر کارکردگی اور نقصانات کا دعوی کریں؛ فوری معاملات میں ابتدائی امدادی کارروائیوں کا استعمال کریں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

یہ وہ سوالات ہیں جو مالکان اکثر پوچھتے ہیں جب ان کی ایسوسی ایشن اپنا کام نہیں کرتی ہے۔ جوابات ڈچ سول کوڈ کی کتاب 5 کی عکاسی کرتے ہیں۔ آپ کا اپنا عمل اور ضابطے ان کے اپنے اصول شامل کر سکتے ہیں۔

یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔