کرایہ دار کی حیثیت سے آپ کے کیا حقوق ہیں؟

آپ کے حقوق کیا ہیں؟

ہر کرایہ دار کے پاس دو اہم حقوق ہیں: زندگی سے لطف اندوز ہونے کا حق اور کرایہ پر تحفظ کا حق۔ جہاں ہم نے مالک مکان کی ذمہ داریوں کے سلسلے میں کرایہ دار کے پہلے حق پر بات کی ، وہیں کرایہ دار کا دوسرا حق کرایہ کے تحفظ کے بارے میں ایک الگ بلاگ میں آیا ۔

اسی لیے اس بلاگ میں ایک اور دلچسپ سوال پر بات کی جائے گی: کرایہ دار کے پاس اور کیا حقوق ہیں؟ رہائش سے لطف اندوز ہونے کا حق اور کرایہ پر تحفظ کا حق صرف وہی حقوق نہیں ہیں جو کرایہ دار کے مالک مکان کے خلاف ہیں۔ مثال کے طور پر، کرایہ دار جائیداد کی منتقلی کے تناظر میں بہت سے حقوق کا بھی حقدار ہے جو کرایہ اور سبلیٹنگ سے تجاوز نہیں کرتے ہیں۔ اس بلاگ میں دونوں حقوق پر مسلسل بحث کی گئی ہے۔

جائیداد کی منتقلی کرایہ سے تجاوز نہیں کرتی ہے

ڈچ سول کوڈ کے آرٹیکل 1: 7 کے پیراگراف 226 میں ، جو رہائشی اور تجارتی جگہ کے کرایہ داروں پر لاگو ہوتا ہے ، درج ذیل ہیں:

" جائیداد کی منتقلی جس سے کرایہ داری کا معاہدہ تعلق رکھتا ہے (…) مالک مکان کی طرف سے کرایہ داری کے معاہدے سے مالک مکان کے حقوق اور ذمہ داریوں کو حاصل کرنے والے کو منتقل کرتا ہے ۔"

کرایہ دار کے لیے، اس آرٹیکل کا مطلب سب سے پہلے یہ ہے کہ کرائے کی جائیداد کی ملکیت کی منتقلی، مثال کے طور پر مالک مکان کی طرف سے دوسرے کو فروخت کرنے سے، کرایہ کا معاہدہ ختم نہیں ہوتا ہے۔ اس کے علاوہ، کرایہ دار مالک مکان کے قانونی جانشین کے خلاف دعویٰ کر سکتا ہے، اب جب کہ یہ قانونی جانشین مالک مکان کے حقوق اور ذمہ داریاں سنبھالتا ہے۔ اس سوال کے لیے کہ کرایہ دار کے پاس کون سے دعوے ہیں، پہلے یہ طے کرنا ضروری ہے کہ مالک مکان کے کون سے حقوق اور ذمہ داریاں اس کے قانونی جانشین کو منتقل ہوتی ہیں۔

سیول کوڈ کے آرٹیکل 3: 7 کے پیراگراف 226 کے مطابق، یہ خاص طور پر مالک مکان کے حقوق اور ذمہ داریاں ہیں جن کا براہ راست تعلق کرایہ دار کی طرف سے ادا کیے جانے کے لیے کرائے کی جائیداد کے استعمال سے ہے، یعنی کرایہ۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ وہ دعوے جو کرایہ دار مالک مکان کے قانونی جانشین کے خلاف کر سکتا ہے، اصولی طور پر، اس کے دو اہم ترین حقوق سے متعلق ہیں: زندگی سے لطف اندوز ہونے کا حق اور کرائے کے تحفظ کا حق۔

تاہم، اکثر کرایہ دار اور مالک مکان کرایہ کے معاہدے میں دوسرے مواد کے لحاظ سے دوسرے معاہدے بھی کرتے ہیں اور انہیں شقوں میں ریکارڈ کرتے ہیں۔ ایک عام مثال کرایہ دار کے پیشگی حق سے متعلق ایک شق ہے۔ اگرچہ یہ کرایہ دار کو ڈیلیوری کا حق نہیں دیتا، لیکن اس کا مطلب یہ ہے کہ مالک مکان کی پیشکش کی ذمہ داری ہے: مکان مالک کو پہلے کرایہ دار کو فروخت کے لیے کرایہ کی جائیداد کی پیشکش کرنی ہوگی اس سے پہلے کہ اسے کسی دوسرے قانونی جانشین کو فروخت کیا جائے۔

کیا اگلا مالک مکان بھی کرایہ دار کے لیے اس شق کا پابند ہوگا؟ کیس کے قانون کے پیش نظر ، ایسا نہیں ہے۔ یہ فراہم کرتا ہے کہ کرایہ دار کا قبل از وقت حق براہ راست کرایہ سے متعلق نہیں ہے، تاکہ کرائے کی جائیداد کی خریداری کے حق سے متعلق شق مالک مکان کے قانونی جانشین کو منتقل نہ ہو۔ یہ صرف اس صورت میں مختلف ہے جب یہ کرایہ دار سے خریداری کے اختیار سے متعلق ہو اور مکان مالک کو وقتاً فوقتاً ادا کی جانے والی رقم میں حتمی حصول کے لیے معاوضے کا عنصر بھی شامل ہو۔

سبیلٹنگ

اس کے علاوہ ، سول کوڈ کے آرٹیکل 7: 227 میں کرایہ دار کے حقوق کے حوالے سے مندرجہ ذیل باتیں درج ہیں:

"کرایہ دار مکمل طور پر یا جزوی طور پر کرایہ دار جائیداد کسی اور کو استعمال میں دینے کا مجاز ہے ، جب تک کہ اسے یہ نہ سمجھا جائے کہ دوسرے شخص کے استعمال پر کرایہ دار کو معقول اعتراض ہوگا۔"

عام طور پر، اس آرٹیکل سے یہ واضح ہے کہ کرایہ دار کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ کرائے پر دی گئی جائیداد کا تمام یا کچھ حصہ کسی دوسرے شخص کو دے دے۔ سول کوڈ کے آرٹیکل 7: 227 کے دوسرے حصے کے پیش نظر، کرایہ دار، تاہم، اگر اس کے پاس یہ شک کرنے کی وجوہات ہیں کہ مالک مکان اس پر اعتراض کرے گا، تو وہ ذیلی ادائیگی کے لیے آگے نہیں بڑھ سکتا۔ بعض صورتوں میں، مالک مکان کا اعتراض واضح ہوتا ہے، مثال کے طور پر اگر کرایہ کے معاہدے میں سبلیٹنگ پابندی شامل ہے۔ اس صورت میں، کرایہ دار کی طرف سے سبلیٹنگ کی اجازت نہیں ہے۔

اگر کرایہ دار ایسا کرتا ہے تو بدلے میں جرمانہ ہو سکتا ہے۔ اس جرمانے کو پھر کرایہ کے معاہدے میں سبلیٹ کرنے کی ممانعت سے منسلک ہونا چاہیے اور زیادہ سے زیادہ رقم کا پابند ہونا چاہیے۔ مثال کے طور پر، ائیر بی اینڈ بی کی طرف سے کمرہ کو سبلیٹ کرنا اس طرح لیز میں ممنوع ہو سکتا ہے، جو اکثر ایسا ہوتا ہے۔

اس تناظر میں، دیوانی ضابطہ کا آرٹیکل 7:244 رہنے کی جگہ کو سبلیٹ کرنے کے لیے بھی اہم ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ رہائشی جگہ کے کرایہ دار کو پوری رہائشی جگہ کرائے پر دینے کی اجازت نہیں ہے۔ یہ رہنے کی جگہ کے کسی حصے پر لاگو نہیں ہوتا، جیسے کمرہ۔ دوسرے لفظوں میں، کرایہ دار اصولی طور پر ایک رہائشی جگہ کو جزوی طور پر کسی دوسرے کو جمع کرنے کے لیے آزاد ہے۔

اصولی طور پر، ذیلی شخص کو بھی کرائے کی جائیداد میں رہنے کا حق حاصل ہے۔ یہ اس صورت میں بھی لاگو ہوتا ہے جب کرایہ دار کو کرایہ کی جائیداد خود خالی کرنی پڑے۔ بہر حال، ڈچ سول کوڈ کا آرٹیکل 7: 269 یہ فراہم کرتا ہے کہ مالک مکان قانون کے مطابق سبلیٹ کرنا جاری رکھے گا، چاہے کرائے کا مرکزی معاہدہ ختم ہو گیا ہو۔ تاہم، اس مضمون کے مقاصد کے لیے درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے:

• آزاد رہائشی جگہ. دوسرے لفظوں میں ، ایک رہائشی جگہ جس کی اپنی رسائی اور اپنی ضروری سہولیات جیسے باورچی خانے اور باتھ روم ہے۔ لہذا صرف ایک کمرہ آزاد رہائشی جگہ کے طور پر نہیں دیکھا جاتا ہے۔
• سلیبس معاہدہ. کرایہ دار اور مطیع خور کے درمیان معاہدہ ہونا جو کرایہ کے معاہدے کی ضروریات کو پورا کرتا ہے ، جیسا کہ سول کوڈ کے آرٹیکل 7: 201 میں بیان کیا گیا ہے۔
• لیز معاہدہ رہائشی جگہ کے کرایے سے متعلق ہے. دوسرے لفظوں میں ، کرایہ دار اور مالک مکان کے مابین کرائے کے معاہدے کا تعلق کرایہ اور لیز سے متعلق ہونا ضروری ہے جہاں رہائشی جگہ کی قانونی شرائط لاگو ہوتی ہیں۔

اگر مذکورہ بالا دفعات پر عمل نہیں کیا جاتا ہے تو ، کرایہ دار اور مکان مالک کے مابین اہم کرایہ کے معاہدے کے بعد ، مکان مالک سے کرایہ پر لینے والی جائیداد میں رہنے کا حق حاصل کرنے کا حق یا عنوان نہیں ہے۔ اس کے لئے ناگزیر ہے۔ اگر مطلع کرنے والے شرائط پر پورا اترتا ہے تو اسے اس حقیقت کو بھی دھیان میں رکھنا چاہئے کہ مکان مالک چھ مہینے کے بعد سبٹنٹینٹ کے خلاف کارروائی کا آغاز کرسکتا ہے تاکہ لیٹ کو ختم کرنے اور انخلاء کو ختم کیا جاسکے۔

رہنے کی جگہ کی طرح، تجارتی جگہ بھی کرایہ دار کے ذریعہ سبلیٹ ہوسکتی ہے۔ لیکن اگر کرایہ دار کو ایسا کرنے کا اختیار نہیں تھا یا اسے کرائے کی جائیداد خالی کرنی پڑتی ہے تو اس صورت میں مالک مکان سے کیا تعلق ہے؟ 2003 کے لیے ایک واضح فرق تھا: مالک مکان کا سبٹیننٹ کے ساتھ کوئی تعلق نہیں تھا کیونکہ سبٹیننٹ کا صرف کرایہ دار کے ساتھ قانونی تعلق تھا۔ نتیجے کے طور پر، ماتحت کے بھی کوئی حقوق نہیں تھے اور اس طرح مالک مکان کے خلاف دعویٰ۔

اس کے بعد سے، قانون اس نکتے پر بدل گیا ہے اور یہ شرط لگاتا ہے کہ اگر کرایہ دار اور مالک مکان کے درمیان کرایہ کا بنیادی معاہدہ ختم ہو جاتا ہے، تو کرایہ دار کو ذیلی کنندہ کے مفادات اور پوزیشن کا خیال رکھنا چاہیے، مثال کے طور پر، سبٹیننٹ کے ساتھ کارروائی میں شامل ہو کر مالک مکان لیکن اگر کارروائی کے بعد بھی کرایہ کے اہم معاہدے کو ختم کر دیا جاتا ہے، تو ذیلی کرنے والے کے حقوق بھی ختم ہو جائیں گے۔

کیا آپ کرایہ دار ہیں اور کیا آپ کو اس بلاگ کے بارے میں کوئی سوال ہے؟ پھر رابطہ کریں Law & More. ہمارے وکیل کرایہ داری قانون کے شعبے کے ماہر ہیں اور آپ کو مشورے دینے میں خوش ہیں۔ اگر آپ کے کرایے پر ہونے والے تنازعہ کے نتیجے میں قانونی کارروائی ہوتی ہے تو وہ قانونی طور پر آپ کی مدد کر سکتے ہیں۔