VvE اور ڈچ اپارٹمنٹ کے حقوق کا قانون: میں مالکان کے لیے ایک رہنما Eindhoven اور Amsterdam

اگر آپ نے نیدرلینڈز میں فلیٹ خریدا ہے، تو آپ نے عمارت نہیں خریدی ہے۔ آپ نے ایک appartementsrecht خریدا ہے ، اور اس کے ساتھ بلاک کے مالکان کی ایسوسی ایشن Vereniging van Eigenaars (VvE) کی رکنیت حاصل کی ہے۔ رکنیت لازمی ہے، یہ آپ کے گھر کے بارے میں بہت زیادہ فیصلہ کرتی ہے، اور آپ دور نہیں جا سکتے۔

ایک اپارٹمنٹ اصل میں کیا ہے؟

ڈچ قانون فلیٹ کو جائیداد کا الگ حصہ نہیں مانتا۔ ہر اپارٹمنٹ کا حق ڈویژن میں شامل جائیداد میں ایک حصہ ہے، اس کے ساتھ عمارت کے مخصوص حصوں کو استعمال کرنے کا خصوصی حق ہے جو کہ خود ساختہ مکمل کے طور پر استعمال کرنے کے لیے رکھے گئے ہیں (آرٹ 5:106 BW)۔ حصہ زمین کے خصوصی استعمال کا احاطہ بھی کر سکتا ہے، جیسے کہ باغ یا پارکنگ کی جگہ۔

تو حق کے دو حصے ہیں۔ ایک ملکیت ہے: آپ پورے کمپلیکس کے شریک مالک ہیں — چھت، بنیادیں، اگواڑا، سیڑھیاں، لفٹ — جس تناسب سے ڈیڈ میں مقرر کیا گیا ہے۔ دوسرا استعمال ہے: آپ اکیلے اپنے سامنے والے دروازے کے پیچھے فلیٹ استعمال کر سکتے ہیں۔ یہ مندرجہ ذیل چیزوں کی زیادہ تر وضاحت کرتا ہے: عمارت کے بارے میں فیصلے اجتماعی طور پر لیے جاتے ہیں، آپ کمیونٹی کو تقسیم کرنے کا مطالبہ نہیں کر سکتے، اور آپ فلیٹ رکھتے ہوئے استعفیٰ نہیں دے سکتے۔

تقسیم کا عمل اور تقسیم ڈرائنگ

تقسیم نوٹری ڈیڈ کے ذریعے کی جاتی ہے، ایکٹ وین اسپلٹائزنگ ، جو لینڈ رجسٹری کے پاس رکھے گئے عوامی رجسٹروں میں رجسٹرڈ ہوتی ہے۔ اس کے ساتھ ڈویژن ڈرائنگ، اسپلٹسنگ سٹیکننگ (آرٹ 5:109 BW) ہونا چاہیے، اور اس میں عناصر کی ایک مقررہ فہرست ہونی چاہیے، بشمول ہر پرائیویٹ پارٹ کی تفصیل اور ایسوسی ایشن کے ضوابط (آرٹ 5:111 BW)۔

یہ دستاویزات ایک ساتھ مل کر نجی اور مشترکہ حصوں کے درمیان حد بندی کرتی ہیں — VvE تنازعات کا سب سے عام ذریعہ، کیونکہ یہ فیصلہ کرتا ہے کہ کون ادائیگی کرتا ہے۔ اگر ونڈو فریم کا لیک ہونا عام ہے، تو ایسوسی ایشن ادائیگی کرتی ہے۔ اگر نجی، آپ کرتے ہیں.

ان کی معروضی تشریح کی جاتی ہے: کیونکہ خریداروں اور قرض دہندگان کو رجسٹروں پر انحصار کرنا چاہیے، اس لیے اہم بات یہ ہے کہ دستاویزات باہر کے قاری تک کیا پہنچاتی ہیں، نہ کہ اصل فریقوں کا کیا ارادہ ہے۔ جہاں عمل اور ڈرائنگ ایک دوسرے سے متصادم ہوں، نہ تو خود بخود غالب ہوتے ہیں۔ عدالت فیصلہ کرتی ہے کہ کون سا زیادہ وزن رکھتا ہے، تفصیل کی سطح کو دیکھتے ہوئے اور نتیجہ کتنا معقول ہے (ہوگے راڈ 1 نومبر 2013، ECLI:NL:HR:2013:1078)۔

جہاں حد عام طور پر چلتی ہے (آپ کا اپنا عمل ہمیشہ حکومت کرتا ہے)

ماڈل کے ضوابط اور ان کی نسلیں۔

ڈیڈ میں ایسے ضوابط شامل ہونے چاہئیں جن میں قرض اور اخراجات مشترکہ طور پر مالکان پر پڑتے ہیں، سالانہ اکاؤنٹس اور شراکت، مشترکہ حصوں کا استعمال، انتظام اور دیکھ بھال، انشورنس، اور ایسوسی ایشن کا آئین (آرٹ 5:112 BW)۔ اسے لکھنے کے بجائے، ایک ڈیڈ ایک معیاری سیٹ کا اعلان کرتا ہے — ماڈل ریگلیمنٹ — قابل اطلاق اور انحرافات کی فہرست دیتا ہے۔

کئی نسلیں گردش کرتی ہیں: 1973، 1983، 1992، 2006، 2017 اور چھوٹی ایسوسی ایشنز کے لیے 2021 ماڈل، نیز سروس فلیٹس اور سب ڈویژنز کے لیے ماڈل۔ جس کا اطلاق ہوتا ہے اس کا جواب آپ کے عمل کو پڑھ کر دیا جاتا ہے، اور یہ اہمیت رکھتا ہے: پرانے ماڈلز کورم لگاتے ہیں، 2006 اور 2017 کے ماڈلز نے اسے عام اکثریتی فیصلوں کے لیے چھوڑ دیا، اور 2017 ماڈل پہلے ہی چارجنگ پوائنٹس سے متعلق ہے۔

قواعد و ضوابط کے نیچے ہاؤس رولز، huishoudelijk reglement ، اجلاس کی طرف سے اپنایا. یہ روزانہ کی تفصیل سے بھرے ہوتے ہیں لیکن عمل یا قانون سے متصادم نہیں ہو سکتے۔ ایسی شق باطل ہے۔

VvE بطور قانونی شخص، اور آپ استعفیٰ کیوں نہیں دے سکتے

انجمن تقسیم کے ساتھ وجود میں آتی ہے۔ یہ ایک قانونی شخص ہے جس کے اپنے اثاثے، بینک اکاؤنٹ اور واجبات ہیں، جو چیمبر آف کامرس میں رجسٹرڈ ہیں۔ اس کا کام کمیونٹی کا انتظام کرنا ہے، الگ الگ استعمال کے لیے بنائے گئے حصوں کے علاوہ، اور ریزرو فنڈ کو برقرار رکھنا ہے (آرٹ 5:126 BW)۔ یہ عدالت کے اندر اور باہر مالکان کی نمائندگی کر سکتا ہے اور اسے نافذ کر سکتا ہے جو مالکان ایک دوسرے پر واجب الادا ہیں۔

ممبرشپ خود بخود اپارٹمنٹ کی پیروی کرتی ہے: آپ شامل نہیں ہوتے ہیں، آپ نوٹس نہیں دے سکتے ہیں، اور فروخت پر یہ آپ کے خریدار تک پہنچ جاتی ہے۔ مخلوط ایسوسی ایشن میں، جہاں ایک کارپوریشن یا سرمایہ کار بلاک کے کچھ حصے کا مالک ہے، ایک رکن ووٹوں کا فیصلہ کن حصہ رکھ سکتا ہے۔

عام اجلاس، ووٹ اور کورم

مالکان کی مجلس عاملہ سب سے بڑا ادارہ ہے۔ میٹنگ اور اس کا فیصلہ سازی آرٹ کے زیر انتظام ہے۔ 5:124 سے 5:135 BW۔ اکاؤنٹس، بجٹ اور شراکت کے لیے اسے سال میں کم از کم ایک بار ملنا چاہیے، اور اسے بورڈ یا کرسی، یا مالکان کی درخواست پر بلایا جاتا ہے (آرٹ 5:127 BW)۔

ووٹنگ ایک فلیٹ، ایک ووٹ نہیں ہے جب تک کہ عمل ایسا نہ کہے۔ حصص برابر ہیں جب تک کہ عمل مختلف تناسب متعین نہ کرے، اور اگر ایسا ہوتا ہے، تو عمل میں اس کی بنیاد بیان کرنی چاہیے (آرٹ 5:113 BW)۔ وہ حصہ، بریک ڈیل ، آپ کے ووٹوں اور اخراجات میں سے آپ کا حصہ دونوں کو چلاتا ہے۔

زیادہ تر فیصلوں کے لیے ڈالے گئے ووٹوں کی سادہ اکثریت کی ضرورت ہوتی ہے۔ پرانے ضابطے ایک کورم سے منسلک ہوتے ہیں: اگر آدھے سے کم ووٹوں کی نمائندگی کی جاتی ہے تو، کسی بھی چیز کا درست فیصلہ نہیں کیا جا سکتا ہے اور ایک دوسری میٹنگ بلانی چاہیے، جس میں وہی تجویز پیش کی جا سکتی ہے، تاہم چند مالکان شرکت کرتے ہیں، بعض اوقات زیادہ اکثریت کے ساتھ۔ اجلاس سے باہر ہونے والے فیصلوں کے لیے اتفاق رائے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ڈیڈ میں ترمیم کرنے کے لیے عام طور پر کل ووٹوں کی چار پانچویں اکثریت، ایک نوٹری ڈیڈ اور رہن رکھنے والوں کے تعاون کی ضرورت ہوتی ہے (آرٹ 5:139 BW)۔

پرائیویٹ قانونی افراد کی ڈیجیٹل جنرل میٹنگ سے متعلق ایکٹ کو ایوان نمائندگان نے 16 دسمبر 2025 کو منظور کیا اور 2 جون 2026 کو سینیٹ سے بغیر کسی بحث کے پاس کیا گیا، اور اسے Staatsblad 2026, 161 کے نام سے شائع کیا گیا۔ یہ ابھی تک نافذ نہیں ہے؛ تاریخ 2026 کے دوران شاہی فرمان کے ذریعے طے کی جائے گی۔ اس لمحے سے ڈیڈ آف ڈیڈ میں پیشگی اجازت کے بغیر مکمل طور پر ڈیجیٹل یا ہائبرڈ جنرل میٹنگ ممکن ہے۔

بورڈ اور ایڈمنسٹریٹر

انجمن کا ایک بورڈ ہے، جسے جنرل میٹنگ (آرٹ 5:131 BW) کے ذریعے مقرر اور برخاست کیا جاتا ہے۔ ایک چھوٹے سے بلاک میں جو عام طور پر ایک یا دو مالکان اپنے فارغ وقت میں خدمت کرتے ہیں۔ بورڈ فیصلوں پر عملدرآمد کرتا ہے۔ یہ پالیسی متعین نہیں کرتا۔

بڑی انجمنیں ایک پیشہ ور منتظم، VvE-beheerder کو بھی شامل کرتی ہیں ۔ منتظم ایک ٹھیکیدار ہے، کوئی عضو نہیں: یہ کتابیں رکھتا ہے، چندہ جمع کرتا ہے، انشورنس اور دیکھ بھال کا انتظام کرتا ہے اور میٹنگز تیار کرتا ہے، صرف اختیارات کے ساتھ جو میٹنگ اور انتظامی معاہدہ اسے دیتا ہے۔ اگر سروس ناقص ہے تو اس کا علاج معاہدہ میں ہے — منتظم آپ کو نہیں، ایسوسی ایشن کو جواب دیتا ہے۔

ریزرو فنڈ، مینٹیننس پلان اور سروس چارجز

ہر ایسوسی ایشن کو عام سالانہ اخراجات کے علاوہ دیگر اخراجات کے لیے ایک ریزرو فنڈ برقرار رکھنا چاہیے (آرٹ 5:126 BW)۔ چونکہ ایکٹ مالکان کی انجمنوں کے کام کاج کو بہتر بناتا ہے - گیلے لفظی کام کرنے والے VvE - اس ڈیوٹی کے دانت ہیں۔ مکمل یا جزوی طور پر رہائشی استعمال میں عمارتوں کے لیے، ریزرو میں سالانہ شراکت کم از کم ایک مناسب کثیر سالہ دیکھ بھال کے منصوبے کے بعد کی رقم ہونی چاہیے یا، اس میں ناکامی پر، عمارتوں کی بیمہ سے لی گئی تعمیر نو کی قیمت کا 0.5 فیصد۔ اسے ایسوسی ایشن کے نام پر ایک علیحدہ اکاؤنٹ میں بیٹھنا چاہیے، جب تک کہ میٹنگ بڑی اکثریت سے فیصلہ نہ کرے یا بینک گارنٹی نہ دی جائے۔ یہ ایکٹ 1 جنوری 2018 کو نافذ ہوا، جس میں تین سال کی منتقلی 1 جنوری 2021 کو ختم ہوئی۔

کئی سالہ دیکھ بھال کا منصوبہ، meerjarenonderhoudsplan یا MJOP، کم از کم دس سال پر محیط ہونا چاہیے، پانچ سال سے زیادہ پرانا نہیں ہونا چاہیے، اور دیکھ بھال، مرمت اور تجدید اور ان کی لاگت کا اندازہ لگانا چاہیے۔ یہ ایک صحت مند انجمن کا بہترین واحد اشارہ ہے۔ ایکٹ نے انجمنوں کو قرض لینے کا ایک واضح اختیار بھی دیا جب تک کہ قواعد و ضوابط اسے خارج نہ کردیں (آرٹ 5:126 BW)، ہر مالک کی بریک ڈیل کے بعد کی نمائش کے ساتھ۔

بجٹ کی بنیاد پر میٹنگ کے ذریعہ شراکتیں سالانہ مقرر کی جاتی ہیں۔ یہ ایسوسی ایشن پر واجب الادا قرض ہیں، صوابدیدی ادائیگی نہیں: متفق نہ ہونے والے مالک کو فیصلے کو چیلنج کرنا چاہیے، رقم کو روکنا نہیں، اور سیٹ آف عام طور پر دستیاب نہیں ہوتا ہے۔ عدم ادائیگی سود، وصولی کے اخراجات اور کارروائی کو راغب کرتی ہے۔

منتقلی پر نیا مالک، بیچنے والے کے ساتھ ساتھ، موجودہ اور پچھلے مالی سال (آرٹ 5:122 BW) کے لیے واجب الادا شراکت کے لیے ذمہ دار ہو جاتا ہے۔ نوٹری عام طور پر بورڈ سے بقایا جات اور ریزرو فنڈ کا بیان طلب کرتی ہے اور خریداری کی قیمت سے بقایا جات کا تصفیہ کرتی ہے۔ اگر ایسا نہیں کیا جاتا ہے، تو بل خریدار پر آتا ہے۔ وہ لوگ جو انجمن کا قرضہ اٹھنے کے وقت مالکان تھے وہ بھی مشترکہ طور پر اس کے ذمہ دار ہیں، ہر ایک اپنے بریک ڈیل کے تناسب سے (آرٹ 5:113 BW)۔

تبدیلیاں: آپ کا فلیٹ، مشترکہ حصے، فرش اور بالکونیاں

آپ کے فلیٹ کے اندر آپ کی آزادی وسیع ہے لیکن لامحدود نہیں: ضوابط میں پرائیویٹ پارٹس کے استعمال، انتظام اور دیکھ بھال کے قواعد شامل ہو سکتے ہیں (آرٹ 5:112 BW)، اور عام طور پر کرتے ہیں۔ ڈھانچے، اگواڑے، چھت یا مشترکہ تنصیب کو چھونے والی کوئی بھی چیز میٹنگ کے فیصلے کی ضرورت ہے۔

• سخت فرش۔ ساختی فرش عام ہے؛ ڈھانپنا نجی ہے، لیکن شور آپ کے پڑوسی تک پہنچتا ہے۔ زیادہ تر ضوابط یا گھر کے قواعد یا تو بغیر اجازت کے سخت فرش کو ڈھانپنے سے منع کرتے ہیں یا کم از کم اثر آواز کی موصلیت کا معیار مقرر کرتے ہیں، اکثر ICO قدر بغیر جانچ کے لکڑی یا ٹائلیں بچھانا عدالت کا ایک قابل اعتماد راستہ ہے، اور معمول کا نتیجہ اسے اٹھانے کا حکم ہے۔
• بالکونیاں، چھت کی چھتیں اور اگواڑے۔ بالکونی کی گلیزنگ، سائبان، ایئر کنڈیشنگ یونٹس، بالسٹریڈز اور بھاری سجاوٹ سبھی ایک مشترکہ حصے پر اثر انداز ہوتے ہیں، یہاں تک کہ جہاں آپ کو استعمال کا خصوصی حق حاصل ہے۔ انہیں میٹنگ کی رضامندی کی ضرورت ہوتی ہے، اکثر ظاہری شکل یا مستقبل کی دیکھ بھال کی شرائط پر۔

جہاں رضامندی درکار ہو اور غیر معقول طور پر روکا گیا ہو، آپ ذیلی ضلعی عدالت ( kantonrechter ) سے متبادل اجازت کے لیے کہہ سکتے ہیں (آرٹ 5:121 BW، آرٹ کے ذریعے میٹنگ کے فیصلوں پر لاگو ہوتا ہے۔ 5:129 BW)۔ عدالت پوچھتی ہے کہ کیا ایسوسی ایشن کے پاس انکار کرنے کی معقول بنیاد تھی؟ یہ اس ایسوسی ایشن کا ساتھ دیتا ہے جہاں مالک نے فیصلہ کرنے کے لیے اسے بہت کم دیا، اس لیے ڈرائنگ اور ساختی رائے کے ساتھ فائل آپ کی پوزیشن کو بہتر بناتی ہے۔

باہر جانے، مختصر قیام اور چھٹی کی اجازت

عام رہائشی کرایہ داری پر کسی گھرانے کو دینے کی عام طور پر اجازت ہے۔ ضوابط عام طور پر آپ سے قابض کی انجمن کو مطلع کرنے اور قابض سے ایک اعلامیہ پر دستخط کرنے کا تقاضا کرتے ہیں جس میں ڈیڈ، ضوابط اور گھر کے قواعد کو قبول کیا جاتا ہے، تاکہ یہ قابض کو براہ راست پابند کریں۔

قلیل مدتی اور چھٹیوں کی اجازت مختلف ہے۔ اعمال اور ضوابط عام طور پر فلیٹ کو رہائشی استعمال تک محدود کرتے ہیں اور بطور گیسٹ ہاؤس، بورڈنگ ہاؤس یا کمرے کی اجازت کے لیے استعمال پر پابندی لگاتے ہیں۔ بار بار ادا شدہ مختصر قیام کو عام طور پر وہاں رہنے کے بجائے تجارتی استحصال سمجھا جاتا ہے، اور اس طرح رہائشی استعمال کی شق سے باہر آتے ہیں یہاں تک کہ جہاں تعطیلات کا ذکر نہ کیا گیا ہو۔ میونسپل قوانین سب سے اوپر لاگو ہوتے ہیں، اور وہ سخت ہو رہے ہیں۔ میں Amsterdam چھٹی کے لیے اجازت نامے اور رجسٹریشن نمبر کی ضرورت ہوتی ہے، ہر اجازت کی اطلاع میونسپلٹی کو دی جانی چاہیے، اور اس کی حد سال میں تیس راتیں ہوتی ہے۔ 1 اپریل 2026 سے جو سینٹرم ڈسٹرکٹ اور پی جے پی کے گیارہ نامزد محلوں میں پندرہ راتوں تک گر جاتا ہے، ایک پالیسی اصول کے تحت جو پندرہ راتیں ناکافی ثابت ہونے پر عارضی پابندی کے لیے مزید قدم محفوظ رکھتا ہے۔ میں Eindhoven، کمرے کی اجازت اور رہائش کی تقسیم کے لیے omgevingsplan کے تحت منصوبہ بندی کی اجازت درکار ہوتی ہے۔ 1 جنوری 2026 کے بعد سے نافذ پالیسی رولز ایک موجودہ قانونی کمرے کے تیس میٹر کے اندر اجازت دینے سے انکار کرتے ہیں، مرکز سے باہر جانے کی اجازت دیتے ہیں، فی یونٹ اور فی کمرہ کم از کم منزل کا علاقہ مقرر کرتے ہیں، اور نئی درخواستوں کے لیے چھ نامی محلوں کو مکمل طور پر بند کرتے ہیں۔ دونوں حکومتیں اکثر بدلتی رہتی ہیں، اس لیے کسی اعداد و شمار پر بھروسہ کرنے کے بجائے ایڈریس کے لیے موجودہ ویورڈننگ یا پالیسی کے اصول کو چیک کریں۔ میونسپل پرمٹ عمل کو اوور رائیڈ نہیں کرتا ہے۔

سولر پینلز، ہیٹ پمپس، موصلیت اور چارجنگ پوائنٹس

تقریباً ہر پائیداری کی پیمائش ایک مشترکہ حصے کو چھوتی ہے۔ پینل ایک مشترکہ چھت پر، ایک عام اگواڑے پر یا پلانٹ کے کمرے میں ایک ہیٹ پمپ، مشترکہ دیوار پر موصلیت، اور ایک چارجنگ پوائنٹ عمارت کی مشترکہ برقی صلاحیت کو کھینچتا ہے۔ اس لیے فیصلہ عام اجلاس سے تعلق رکھتا ہے، اور اس قسم کے اخراجات کے لیے جو بھی عمل اور قابل اطلاق ماڈل کے ضوابط تجویز کیے گئے ہیں، اکثریت درکار ہے۔ پرانے ضوابط اکثر اہل اکثریت کا مطالبہ کرتے ہیں، بعض اوقات کورم کے ساتھ، حد سے زیادہ خرچ کرنے یا بحالی کے بجائے تجدید کے طور پر شمار کیے جانے والے کاموں کے لیے۔ جب تک قانون میں تبدیلی نہیں آتی، راستہ یہ ہے کہ اس چیز کو مناسب طریقے سے ایجنڈے پر لاگت کی تجویز اور مالیاتی منصوبے کے ساتھ حاصل کیا جائے، اور یہ معلوم کیا جائے کہ آرٹ کے تحت کیا قرض لینا ہے۔ 5:126 BW اور دستیاب سبسڈی لے سکتے ہیں۔

دو ترقیاں اہم ہیں۔ مالکان کی انجمنوں میں پائیداری اور دیکھ بھال کو تیز کرنے کے لیے ایک بل 1 جولائی 2026 کو عوامی مشاورت کے لیے گیا، جو 20 ستمبر 2026 تک چلتا ہے۔ جیسا کہ مشاورت کی گئی ہے اس سے اس طرح کے فیصلوں کو ڈالے گئے ووٹوں کی سادہ اکثریت سے لینے، بحالی کے منصوبے کے افق کو دس سے تیس سال تک بڑھانے، اور ڈیڈ میں ترمیم کیے بغیر سولر پینلز جیسی تنصیبات کے استعمال کے حقوق کی اجازت ہوگی۔ الگ سے، ایک اسکیم تیار ہو رہی ہے جس کے تحت چارجنگ پوائنٹ کا خواہشمند مالک اجازت لینے کے بجائے ایسوسی ایشن کو مطلع کرے گا۔ بل ابھی مشاورت اور پارلیمانی تیاری کے مرحلے میں ہے، اس لیے اس میں سے کوئی بھی قانون نہیں ہے۔

فیصلے کو چیلنج کرنا، اور عدالت سے قدم اٹھانے کو کہا

ڈچ قانون دو نقائص کو الگ کرتا ہے۔ قانون یا تقسیم کے عمل سے متصادم فیصلہ کالعدم ہے: یہ کبھی موجود نہیں تھا اور نہ ہی وقت کی کوئی حد لاگو ہوتی ہے۔ ایک طریقہ کار کے اصول کی خلاف ورزی میں لیا گیا فیصلہ، یا معقولیت اور انصاف کے معیار کے مطابق ناقابل قبول ہے، کالعدم ہے: یہ اس وقت تک قائم رہتا ہے جب تک کہ کوئی عدالت اسے ایک طرف نہیں کر دیتی۔

فیصلہ کالعدم کروانے کے لیے آپ کو اس دن کے ایک مہینے کے اندر ذیلی ضلعی عدالت میں درخواست دینی ہوگی جس دن آپ کو فیصلہ معلوم ہوا ہو یا آپ اس کے بارے میں جان سکتے تھے (آرٹ 5:130 BW، آرٹ میں قانونی شخص کے فیصلوں پر عام اصول کے ساتھ پڑھیں۔ 2:15 BW)۔ وہ مہینہ چھوٹا ہے اور یہ مہلک ہے: وہ مالکان جو منٹوں کا انتظار کرتے ہیں، یا جو بورڈ کے ساتھ پہلے بات چیت کرتے ہیں، باقاعدگی سے شکایت کرنے کا حق کھو دیتے ہیں۔ منسوخی اس فیصلے پر حملہ کرتی ہے جو لیا گیا تھا۔ متبادل اجازت فراہم کرتا ہے جس سے انکار کر دیا گیا تھا۔

غیر فعال VvE اور اسے کیسے جگایا جائے۔

بہت سی انجمنیں، خاص طور پر جنگ سے پہلے کے چھوٹے بلاکس میں جو دو یا تین فلیٹوں میں تقسیم ہوتے ہیں، کاغذ پر موجود ہیں لیکن کچھ نہیں کرتے: کوئی بورڈ، کوئی میٹنگ، کوئی اکاؤنٹ، کوئی ریزرو فنڈ، کبھی کبھی اجتماعی عمارتوں کی انشورنس نہیں۔ یہ ایک slapende VvE ہے . یہ قانونی نہیں ہے، اور یہ تیزی سے فروخت اور ریمورگیج کو روکتا ہے۔ دوبارہ چالو کرنا، ترتیب میں:

• لینڈ رجسٹری سے ڈیڈ آف ڈیویژن اور ڈرائنگ حاصل کریں اور طے کریں کہ کون سے ماڈل کے ضابطے لاگو ہوتے ہیں۔
• جیسا کہ قواعد و ضوابط تجویز کرتے ہیں ایک عام اجلاس بلائیں اور اسے مناسب طریقے سے بیان کریں۔ اگر بورڈ کارروائی نہیں کرے گا، تو مالکان عام طور پر اسے خود بل سکتے ہیں۔
• ایک بورڈ مقرر کریں، اور ایک منتظم اگر مفید ہو تو، دونوں کو چیمبر آف کامرس میں رجسٹر کریں، اور ایسوسی ایشن کے نام پر ایک بینک اکاؤنٹ کے علاوہ ایک علیحدہ ریزرو اکاؤنٹ کھولیں۔
• عمارتوں کی انشورنس کا بندوبست کریں یا اس کی تصدیق کریں، تعمیر نو کی قیمت کے مقابلے میں بیمہ کی رقم چیک کریں، بحالی کا منصوبہ بنائیں اور اس کی بنیاد پر شراکتیں مقرر کریں۔
• اگر کوئی شریک مالک تعاون کرنے سے انکار کرتا ہے، تو یہ ذمہ داریاں عدالت کے ذریعے نافذ کی جا سکتی ہیں۔

خریدار کو دستخط کرنے سے پہلے کیا چیک کرنا چاہئے۔

• ڈیڈ آف ڈیویژن اور ڈرائنگ، اور کون سے ماڈل کے ضوابط لاگو ہوتے ہیں — پیش کرنے سے پہلے نجی/مشترکہ حد کو پڑھیں۔
• پابندیاں استعمال کریں: صرف رہائشی استعمال، کمرہ چھوڑنے یا مختصر قیام پر پابندی، پالتو جانوروں کے قوانین، فرش اور تبدیلیاں۔
• ہاؤس کے قواعد، اور آخری تین میٹنگز کے منٹس - اس بات کا تیز ترین ٹیسٹ کہ آیا ایسوسی ایشن کام کرتی ہے۔
• اکاؤنٹس، بجٹ اور ریزرو فنڈ بیلنس، اور آیا ریزرو الگ اکاؤنٹ میں بیٹھتا ہے۔
• MJOP: اس کی تاریخ، احاطہ کی گئی مدت، اور کیا شراکتیں اس سے ملتی ہیں - ایک پتلی ریزرو کے ساتھ کم شراکت ایک موخر بل ہے۔
• بڑے کاموں یا خصوصی لیوی پر کوئی بھی فیصلہ — یہ تکمیل کے بعد آپ کو پابند کرتا ہے — اور کوئی بھی قرض لینا۔
• بقایا جات پر بورڈ کا بیان، اور اس بات کی تصدیق کہ نوٹری مکمل ہونے پر ان کا تصفیہ کرے گا (آرٹ 5:122 BW)۔
• عمارتوں کی انشورنس اور تعمیر نو کی قیمت، چیمبر آف کامرس میں رجسٹریشن، اور ذیلی تقسیم شدہ عمارت کے لیے، سب ڈویژن ڈیڈ بھی۔

اگر دستاویزات کو وقت پر نہیں پہنچایا جاتا ہے تو، خریداری کے معاہدے میں ایک حل شدہ شرط بنائیں تاکہ اگر فائل پیش کرنے سے زیادہ خراب ہو تو آپ واپس لے سکتے ہیں۔