ہالینڈ میں پراپرٹی خریدتے وقت ٹیکس اور خریدار کے اخراجات کی منتقلی کریں۔

نیدرلینڈز میں تقریباً ہر گھر کی تشہیر کی جاتی ہے kosten koper : قیمت گھر کی قیمت ہے، اور اسے منتقل کرنے کے اخراجات آپ کے ہیں۔ ان اخراجات میں سب سے بڑا ٹرانسفر ٹیکس ہے، جو 2%، 8% یا 10.4% چارج کیا جاتا ہے، اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کیا خریدتے ہیں اور آپ اس کے ساتھ کیا کریں گے۔ یہ صفحہ تین نرخوں کا تعین کرتا ہے، اسٹارٹر کی چھوٹ، وہ ریلیف جو عملی طور پر اہم ہیں اور بجٹ کے لیے دیگر اخراجات۔ یہ عام قانونی معلومات ہے، آپ کی اپنی خریداری پر ٹیکس یا مالی مشورہ نہیں۔ کسی مخصوص لین دین کے ٹیکس علاج کے لیے، ٹیکس مشیر سے مشورہ کریں۔

"کوسٹن کوپر" کا کیا مطلب ہے، اور یہ "ورج اوپ نام" سے کیسے مختلف ہے

Kk ( kosten koper , "خریدار کے لئے لاگت") کا مطلب ہے کہ مشتہر قیمت منتقلی کے اخراجات کو شامل نہیں کرتی ہے۔ آپ ان سب سے اوپر ادا کرتے ہیں. Von ( vrij op naam , "free on name") کا مطلب ہے کہ قیمت میں پہلے سے ہی آپ کے نام پر جائیداد رکھنے کی قیمت شامل ہے۔ یہ فرق بڑی حد تک نئی تعمیر کے خلاف دوسرے ہاتھ کا پتہ لگاتا ہے: موجودہ گھر عام طور پر kosten koper ، ایک ڈویلپر vrij op naam سے نئے گھر فروخت کیے جاتے ہیں ، کیونکہ ٹرانسفر ٹیکس کے بجائے VAT لاگو ہوتا ہے اور ڈویلپر اسے قیمت میں بناتا ہے۔

کوسٹن کوپر کے تحت خریدار عام طور پر لے جاتا ہے:

• ٹرانسفر ٹیکس (ٹرانسفر ٹیکس);
• ڈیڈ آف ٹرانسفر کے لیے نوٹری کی فیس (leveringsakte);
• زمین کی رجسٹری (Cadastre) اس عمل کو رجسٹر کرنے کی فیس؛
• اور، رہن کے ساتھ، رہن کے عمل کے لیے نوٹری اور کڈسٹر فیس۔

یہ سیلنگ ایجنٹ کے کمیشن کا احاطہ نہیں کرتا، جسے بیچنے والا ادا کرتا ہے، اور نہ ہی آپ کا اپنا خریدار ایجنٹ، سروے، تشخیص یا رہن کے مشورے کا احاطہ کرتا ہے۔ اور vrij op naam کا مطلب یہ نہیں ہے کہ کوئی قیمت نہیں ہے: نئی تعمیر شدہ رہن پر، عمل اور اس کا رجسٹریشن آپ کے پاس رہتا ہے۔

ٹرانسفر ٹیکس (اوورڈراچٹسبلاسٹنگ): تین شرحیں۔

ہالینڈ میں غیر منقولہ جائیداد کے حصول اور اس پر حقوق، جیسے طویل لیز ( erfpacht ) اور عمارت کے حقوق ( opstal ) پر منتقلی ٹیکس وصول کیا جاتا ہے۔ شرحیں Wet op belastingen van rechtsverkeer کے آرٹیکل 14 میں بیان کی گئی ہیں۔

ڈھانچہ 1 جنوری 2026 کو تبدیل ہوا۔ 2025 کے آخر تک کسی مکان کے لیے کوئی علیحدہ شرح نہیں تھی جس پر خریدار قبضہ نہیں کرے گا: یہ 10.4% کی عمومی شرح سے نیچے آ گیا۔ اس تاریخ کے بعد سے، آرٹیکل 14 رہائش کے حصول کے لیے 8% کی الگ شرح متعین کرتا ہے، جس میں 2% خریدار کے لیے برقرار رکھا جاتا ہے جو اس میں اپنی اصل رہائش گاہ کے طور پر رہے گا اور باقی تمام چیزوں کے لیے 10.4% عمومی شرح باقی ہے۔ شرحیں قانون میں بیٹھتی ہیں اور تبھی تبدیل ہوتی ہیں جب پارلیمنٹ سالانہ بیلسٹنگ پلان کے ذریعے اس میں ترمیم کرتی ہے۔ Belastingdienst کسی بھی تاریخ پر لاگو ہونے والی شرح کو شائع کرتا ہے۔

پرانے خلاصے جو اب بھی 10.4% کا حوالہ دیتے ہیں

تین شرحیں طے کی جاتی ہیں: 2% ایک مکان کے لیے جو خریدار اپنی اصل رہائش گاہ کے طور پر قبضہ کرے گا، 8% اس مکان کے لیے جس پر خریدار قبضہ نہیں کرے گا، اور 10.4% غیر رہائشی املاک کے لیے عمومی شرح کے طور پر۔ چونکہ 8% کی شرح صرف 2026 میں شروع ہوئی تھی، اس لیے پرانے خلاصے اور ایڈوائزر پیجز بعض اوقات خرید و فروخت، دوسرے گھر یا چھٹی والے گھر کے لیے 10.4% دیتے ہیں — وہ شرح جو 2025 کے آخر تک لاگو ہوتی ہے، لیکن اس کے بعد کسی حصول پر نہیں۔

بیلسٹنگ ڈیئنسٹ کے ریٹ پیجز حکومت کرتے ہیں۔ اپنے ڈیڈ کی تاریخ پر پوزیشن چیک کریں اور دستخط کرنے سے پہلے اپنے نوٹری سے شرح کی تصدیق کرنے کو کہیں۔

سٹارٹر کی چھوٹ (startersvrijstelling)

ہر شرط کو پورا کرنے والا خریدار کوئی بھی ٹرانسفر ٹیکس ادا نہیں کرتا ہے۔ استثنیٰ Wet op belastingen van rechtsverkeer کے آرٹیکل 15 میں اور آرٹیکل 15a میں اعلان کی ضرورت میں بیان کیا گیا ہے۔ مندرجہ ذیل سبھی کو پورا کرنا ضروری ہے:

• عمر خریدار کی عمر 18 سال یا اس سے زیادہ ہونی چاہیے اور جب ڈیڈ پر دستخط کیے جائیں تو اس کی عمر 35 سال نہیں ہونی چاہیے۔ ٹیسٹ فی خریدار لاگو ہوتا ہے: اگر دو مشترکہ خریداروں میں سے ایک کی عمر 35 یا اس سے زیادہ ہے، تو صرف اہل خریدار کا حصہ مستثنیٰ ہے۔
• صرف ایک بار۔ خریدار نے پہلے استثنیٰ کا اطلاق نہیں کیا ہوگا۔ پہلے گھر کا مالک ہونا آپ کو نااہل نہیں کرتا ہے۔ اس استثنیٰ کو استعمال کرنے سے۔
• مالک پیشہ۔ خریدار کو عارضی طور پر رہائش کے علاوہ اپنی اصل رہائش گاہ کے طور پر استعمال کرنا چاہیے۔ اجازت دینے، تزئین و آرائش اور دوبارہ فروخت کرنے کے لیے، یا دوسرے گھر کے طور پر خریدنا اہل نہیں ہے۔
• قدر کی حد۔ رہائش کی قیمت اس کے سامان کے ساتھ زیادہ نہیں ہونی چاہئے۔ winingwaardegrens، جو ہر 1 جنوری کو ترتیب دیا جاتا ہے اور بیلسٹنگ ڈیئنسٹ کے ذریعہ شائع کیا جاتا ہے - 2026 کے لئے یہ €555,000 ہے۔ یہ ایک پہاڑی کنارے ہے، بینڈ نہیں: اوپر ایک یورو اور چھوٹ مکمل طور پر ختم ہو جاتی ہے، صرف اضافی کی بجائے پوری قیمت پر 2% واجب الادا ہے۔

چونکہ حد ہر 1 جنوری کو تبدیل ہوتی ہے، حد کے قریب خریداری پر تکمیل کی تاریخ خود نتیجہ کا فیصلہ کر سکتی ہے۔

تحریری اعلان، اور اگر یہ غلط ہے تو کیا ہوتا ہے۔

نہ تو 2% کی شرح اور نہ ہی اسٹارٹر کی چھوٹ خود بخود لاگو ہوتی ہے۔ آرٹیکل 15a خریدار سے ایک تحریری اعلامیہ میں واضح طور پر اور بغیر ریزرویشن کے بتانے کا تقاضا کرتا ہے کہ وہ رہائش گاہ کو عارضی طور پر چھوڑ کر اپنی اصل رہائش گاہ کے طور پر استعمال کریں گے - اور، اسٹارٹر کے استثنیٰ کے لیے، کہ انہوں نے اسے پہلے استعمال نہیں کیا ہے۔ Belastingdienst معیاری فارم شائع کرتا ہے، اور دستخط شدہ اعلامیہ منتقلی سے پہلے نوٹری تک پہنچنا چاہیے۔

اعلامیہ حصول کے وقت آپ کے ارادے سے متعلق ہے، اس وعدے سے نہیں کہ کچھ بھی نہیں بدلے گا: اگر آپ حقیقی طور پر وہاں رہنے کا ارادہ رکھتے ہیں اور بعد میں حالات آپ کو نقل مکانی یا جانے پر مجبور کرتے ہیں، تو ریلیف ماضی سے ضائع نہیں ہوتا۔ جس چیز کی اجازت نہیں ہے وہ کسی ایسے ارادے کا اعلان کرنا ہے جو آپ کے پاس نہیں ہے۔ اگر اعلان غلط ثابت ہوتا ہے، تو ٹیکس انتظامیہ فرق اور سود کے لیے ایک اضافی تشخیص ( naheffingsaanslag ) اٹھا سکتی ہے، اور جہاں ٹیکس دہندہ کی غلطی ہو وہاں جرمانہ عائد کر سکتی ہے۔ اصولی طور پر دو سال کے اندر کی جانے والی رضاکارانہ اصلاح ایسے جرمانے کو روکتی ہے۔

کون ذمہ دار ہے، اور ٹیکس کیسے ادا کیا جاتا ہے۔

منتقلی ٹیکس حاصل کرنے والے پر عائد کیا جاتا ہے - خریدار؛ بیچنے والا ذمہ دار نہیں ہے۔ اس کا خود جائزہ لیا جاتا ہے، لیکن ایک عام خریداری میں آپ خود کچھ بھی فائل نہیں کرتے: جہاں منتقلی نوٹریل ڈیڈ کے ذریعے ہوتی ہے، جیسا کہ یہ رجسٹرڈ پراپرٹی کے لیے ہونا چاہیے، سول لاء نوٹری ڈیجیٹل طور پر فائل کرتا ہے اور آپ کی طرف سے ادائیگی کرتا ہے۔ ٹیکس نوٹری کے مکمل ہونے کے بیان پر ظاہر ہوتا ہے: آپ مکمل ہونے سے پہلے نوٹری کے تیسرے فریق کے اکاؤنٹ میں پوری رقم منتقل کرتے ہیں، اور نوٹری اس سے ٹیکس، کادسٹر فیس اور ان کی اپنی فیس کا تصفیہ کرتا ہے۔ صرف جہاں کوئی نوٹریل ڈیڈ نہیں ہے خریدار کو مالک بننے کے ایک ماہ کے اندر فائل کرنا اور ذاتی طور پر ادائیگی کرنی ہوگی۔ ادائیگی کے چھ ہفتوں کے اندر اعتراض درج کیا جا سکتا ہے۔

چھوٹ اور ریلیف جو عملی طور پر اہم ہیں۔

پچھلے حصول کے فوراً بعد حصول

آرٹیکل 13 ریلیف دیتا ہے جہاں کسی اور کے ذریعہ پچھلے حصول کے چھ ماہ کے اندر وہی جائیداد دوبارہ حاصل کی جاتی ہے ۔ دوسرے حصول کی بنیاد اس رقم سے کم ہوتی ہے جس پر پہلی بار ٹرانسفر ٹیکس، یا غیر کٹوتی VAT وصول کیا گیا تھا، لہذا دوسرے خریدار پر صرف قیمت میں اضافے پر ٹیکس لگایا جاتا ہے۔

اس سے خریدار کو کسی ایسے شخص سے خریداری کرنے سے فائدہ ہوتا ہے جس نے حال ہی میں خریدا ہے، اور یہی چیز تاجر یا ڈویلپر کے ذریعے قلیل مدتی دوبارہ فروخت کو قابل عمل بناتی ہے۔ ریلیف جائیداد اور چھ ماہ کی ونڈو سے منسلک ہوتا ہے، نہ کہ بیچنے والے کی شناخت سے، لہذا پوچھیں کہ بیچنے والے نے کب حاصل کیا۔

خاندانی منتقلی، طلاق اور وراثت

وراثت کے ذریعے یا ازدواجی جائیداد کے قانون کے تحت حصول قابل ٹیکس حصول نہیں ہے، اس لیے جب آپ کسی گھر کو وراثت میں حاصل کرتے ہیں یا ازدواجی برادری کے ذریعے جائیداد آپ کے پاس آتی ہے تو کوئی ٹرانسفر ٹیکس نہیں ہوتا ہے۔ وراثت ٹیکس کی بجائے پیدا ہو سکتا ہے. طلاق پر، ازدواجی برادری کی تقسیم یا سابقہ ​​شراکت داروں کے درمیان مشترکہ طور پر رکھی گئی جائیداد کو آرٹیکل 15 میں دی گئی چھوٹ کا احاطہ کیا گیا ہے، لہٰذا جہاں خاندانی گھر ایک شریک حیات کو مختص کیا گیا ہے، کوئی ٹرانسفر ٹیکس قابل ادائیگی نہیں ہے۔ غیر شادی شدہ ساتھیوں کی پوزیشن تنگ ہوتی ہے اور مشترکہ ملکیت کیسے پیدا ہوئی۔

خاندان کے ارکان کے درمیان منتقلی، ایک وسیع عقیدے کے خلاف ہے، عام طور پر مستثنیٰ نہیں ہے ۔ بچے کو بیچنے والے والدین عام نظام کے تحت آتے ہیں: 2% اگر بچہ وہاں رہے گا، یا کچھ نہیں اگر وہ اسٹارٹر کے طور پر اہل ہیں۔ آرٹیکل 15 میں خاندانی استثنیٰ کا مقصد کاروباری جانشینی ہے، خاندانی گھر نہیں۔ جہاں ایک گھر کسی رشتہ دار کو مارکیٹ ویلیو سے کم فروخت کیا جاتا ہے، وہاں گفٹ ٹیکس بھی لگ سکتا ہے، اور ٹرانسفر ٹیکس کی بنیاد مارکیٹ ویلیو ہے، متفقہ قیمت نہیں۔

نئی تعمیر شدہ پراپرٹی: ٹرانسفر ٹیکس کے بجائے VAT

نئی تعمیر پر دو بار ٹیکس نہیں لگایا جاتا ہے۔ جہاں سپلائی VAT کے ساتھ مشروط ہے - موٹے طور پر، پہلے قبضے کے بعد دو سال پہلے یا اس کے اندر ایک نئی عمارت فراہم کی جاتی ہے، اور تعمیراتی اراضی - آرٹیکل 15 میں دی گئی چھوٹ ٹرانسفر ٹیکس کو غیر لاگو کرتی ہے، لہذا خریدار 21% VAT ادا کرتا ہے اور کوئی 2% یا 8% نہیں۔ یہ وہی ہے.

یہی وجہ ہے کہ نئی تعمیر کا حوالہ دیا گیا ہے vrij op naam : 21% اوپر کی بجائے ڈویلپر کی قیمت کے اندر بیٹھتا ہے۔ اس استثنیٰ کا اطلاق نہیں ہوتا ہے جہاں خریدار VAT کی وصولی کر سکتا ہے، لہذا سرمایہ کاروں اور کمپنیوں کو الگ الگ مشورے کی ضرورت ہے۔ اور عمارت کی زمین رہائش نہیں ہے: جہاں ٹرانسفر ٹیکس گھر کے بجائے پلاٹ پر لاگو ہوتا ہے، شرح 10.4% ہے۔

دوسرے خریدار کے اخراجات

نوٹریل فیس قانون کے ذریعہ طے نہیں کی جاتی ہے اور دفاتر اور شہروں کے درمیان مختلف ہوتی ہے، لہذا دو یا تین کوٹیشن حاصل کریں۔ Kadaster رجسٹریشن فیس مقرر ہے اور نوٹری اسے لاگت پر پاس کرتا ہے۔

کیا کٹوتی ہے اور کیا نہیں ہے۔

تقسیم کی لکیر آسان ہے: جائیداد کے حصول کے اخراجات قابل کٹوتی نہیں ہیں، قرض کا بندوبست کرنے کے اخراجات ہیں۔ Wet inkomstenbelasting 2001 کے آرٹیکل 3.120 کے تحت، آپ کے اپنے گھر پر رہن کے لیے ایک بار کی مالی اعانت خرچ کیے جانے والے سال میں کٹوتی کی جا سکتی ہے — رہن کی ڈیڈ، اس کی رجسٹریشن، مشیر، قرض کی تشخیص اور NHG فیس۔ ٹرانسفر ٹیکس، ٹرانسفر ڈیڈ، اس کی رجسٹریشن، آپ کے خریدار ایجنٹ اور سروے سے کوئی ریلیف نہیں ملتا۔

قومی رہن کی گارنٹی ( Nationale Hypotheek Garantie ) اختیاری ہے اور صرف زیادہ سے زیادہ قرض کی رقم تک دستیاب ہے۔ NHG دونوں یک طرفہ گارنٹی فیس ( borgtochtprovisie )، قرض کا ایک چھوٹا فیصد، اور زیادہ سے زیادہ، جو زیادہ ہے جہاں توانائی کی بچت کے اقدامات کو رہن کے ساتھ مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے۔ دونوں کو سالانہ طے کیا جاتا ہے اور Voorwaarden en Normen میں شائع کیا جاتا ہے، اور مارگیج کی پیشکش جاری ہونے پر نافذ ہونے والا ورژن لاگو ہوتا ہے، لہذا تکمیل کے سال کے بجائے اپنی پیشکش کے سال کے اعداد و شمار کو چیک کریں۔ قرض دہندگان عام طور پر بدلے میں کم شرح سود پیش کرتے ہیں، اس لیے گارنٹی اکثر خود ہی ادا کرتی ہے۔

ڈیڈ کے اندراج کے لیے Kadaster چارج Tarievenregeling Kadaster کے ذریعے طے کیا جاتا ہے اور یہ ٹرانسفر ڈیڈ اور مارگیج ڈیڈ کے لیے ایک جیسا ہے۔ ٹیرف ہر سال Kadaster کی طرف سے مقرر کیا جاتا ہے اور Staatscourant میں شائع کیا جاتا ہے. الیکٹرانک جمع کرانے کی شکل میں Kadaster خود بخود کارروائی کر سکتا ہے - ایک سیدھا گھر کی خریداری کا عام راستہ - کاغذی ڈیڈ سے سستا ہے۔ کوٹیشن میں موجودہ رقم کے بارے میں پوچھیں؛ نوٹری انہیں قیمت پر منتقل کرتا ہے۔

کیا بجٹ کرنا ہے: ایک اشاری خاکہ

نیچے دیے گئے اعداد و شمار صرف اشارے ہیں : ایک خاکہ جو اوپر کے اجزاء سے بنایا گیا ہے، کوئی اقتباس نہیں۔ قانون کے ذریعے صرف ٹیکس کا عنصر طے ہوتا ہے۔

• اہل پہلی بار خریدار، دہلیز کے نیچے گھر: تقریبا 1.5٪ 3.5 فیصد - کوئی ٹرانسفر ٹیکس نہیں، لہذا نوٹریل اور کاڈسٹر کے اخراجات، فنانسنگ کے اخراجات اور کوئی بھی ایجنٹ یا سروے جو آپ منتخب کرتے ہیں۔
• مالک قابض 2% ادا کر رہا ہے: تقریبا 4٪ 6 فیصد. "تقریباً 5% اوپر" کا اصول اس کیس میں فٹ بیٹھتا ہے، اور صرف اس کیس میں۔
• خریدار جو قبضہ نہیں کرے گا، 8٪ ادا کر رہا ہے: تقریبا 10٪ 12 فیصد — 2026 سے پہلے کی اسی خریداری سے کم، جب شرح 10.4% تھی۔
• 10.4% پر غیر رہائشی جائیداد: تقریبا 12٪ 14 فیصد، اکثر زیادہ، کیونکہ مستعدی زیادہ بھاری ہوتی ہے۔
• نئی تعمیر، ترقی کا نام: 21% VAT پہلے سے ہی قیمت میں ہے، لہذا بجٹ صرف رہن سے متعلق اخراجات۔

اگر آپ صرف اس کی قیمت کے بجائے خریداری کے ذریعے ہی کام کر رہے ہیں، تو ہالینڈ میں گھر خریدنے کے لیے ہماری گائیڈ معاہدہ، کولنگ آف پیریڈ اور شرائط کا تعین کرتی ہے۔

دو احتیاطیں۔ ڈچ قرض دہندگان عام طور پر خریدار کے اخراجات کی مالی اعانت نہیں کریں گے، کیونکہ قرض جائیداد کی قیمت کے حوالے سے محدود ہوتا ہے، لہذا کوسٹن کوپر عام طور پر بچت سے آتا ہے۔ اور اگر آپ کسی ایسے شخص کے ساتھ مشترکہ طور پر خریدتے ہیں جو سٹارٹر کے طور پر اہل نہیں ہے، تو ہر شیئر پر ٹیکس کا الگ الگ نمونہ بنائیں۔

خلاصہ کیا۔

• ٹرانسفر ٹیکس اس مکان کے لیے 2% ہے جس پر آپ اپنی مرکزی رہائش گاہ کے طور پر قابض ہوں گے، 8% اس رہائش کے لیے جو آپ نہیں کریں گے، اور 10.4% غیر رہائشی جائیداد کے لیے؛ ایک کوالیفائنگ اسٹارٹر کچھ بھی نہیں دیتا ہے۔
• سٹارٹر کی چھوٹ کے لیے 18 سے 34 سال کی عمر کے خریدار کی ضرورت ہوتی ہے، جس نے اسے پہلے استعمال نہیں کیا ہو، جو رہائش گاہ میں اپنی مرکزی رہائش گاہ کے طور پر رہے گا، اور انڈیکسڈ ویلیو تھریشولڈ کے تحت خریداری کی قیمت (2026 میں €555,000)۔
• 2% اور 0% کی شرحیں صرف منتقلی سے پہلے نوٹری کو لکھے گئے اعلان پر لاگو ہوتی ہیں۔ غلط اعلان اضافی تشخیص اور جرمانے کا باعث بن سکتا ہے۔
• نئی تعمیر عام طور پر فروخت کی جاتی ہے۔ vrij op naam اور ٹرانسفر ٹیکس کے بجائے 21% VAT کے ساتھ ٹیکس لگایا گیا ہے۔
• ٹرانسفر ٹیکس کے علاوہ، نوٹریل اور کڈسٹر فیس کے لیے بجٹ؛ رہن کے صرف فنانسنگ سے متعلقہ اخراجات انکم ٹیکس کے لیے قابل کٹوتی ہیں۔

یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔