کوئی بھی جو اپنے تجارتی احاطے کی لیز کو ختم کرنا چاہتا ہے، یا جسے مالک مکان کی طرف سے ختم کرنے کا سامنا ہے، اسے پہلے یہ جاننا چاہیے کہ لیز کس نظام کے تحت آتی ہے۔ جیسا کہ اس سیریز کے پہلے حصے میں بیان کیا گیا ہے، بنیادی طور پر مختلف قوانین 7:290 تجارتی جگہ (دکانیں، مہمان نوازی، کرافٹ کے کاروبار) اور 7:230a تجارتی جگہ (دفاتر، اسٹوریج، پریکٹس روم) پر لاگو ہوتے ہیں۔ یہ فرق کہیں بھی اتنا فیصلہ کن نہیں جتنا ختم کرنے میں۔
7:290 تجارتی جگہ کے لیے، مالک مکان صرف قانونی بنیادوں کی ایک مکمل تعداد پر لیز ختم کر سکتا ہے، اور سخت رسمی تقاضے لاگو ہوتے ہیں۔ 7:230a کمرشل جگہ کے لیے مالک مکان کے لیے حد بہت کم ہے: برطرفی اصولی طور پر رسمی بنیادوں سے پاک ہے اور اس کے لیے کسی وجہ کی ضرورت نہیں ہے۔ یہ مضمون دونوں صورتوں پر کام کرتا ہے۔
7:290 تجارتی جگہ کا خاتمہ
رسمی تقاضے۔
7:290 تجارتی جگہ کا خاتمہ سخت رسمی تقاضوں کے ساتھ مشروط ہے۔ برطرفی تحریری طور پر، یا تو رجسٹرڈ لیٹر یا بیلف کی رٹ کے ذریعے کی جانی چاہیے۔ نوٹس کی کم از کم مدت ایک سال ہے۔ ان تقاضوں کو پورا نہ کرنے والی برطرفی کالعدم ہے اور اس کا کوئی قانونی اثر نہیں ہے۔ اس کے بعد لیز صرف جاری رہتی ہے۔
کرایہ داری کی موجودہ مدت ختم ہونے سے پہلے کرایہ دار کو برخاستگی سے آگاہ کیا جانا چاہیے۔ کوئی بھی جو بہت دیر سے ختم کرتا ہے وہ خود بخود اگلی مدت تک لیز میں توسیع دیکھے گا۔
مالک مکان کے لیے برطرفی کی بنیادیں۔
7:290 کمرشل جگہ کا مالک مکان صرف اس بنیاد پر ختم کر سکتا ہے کہ قانون کی فہرست مکمل طور پر درج ہے۔ پہلی مدت (پہلے پانچ سال) کے اختتام پر برطرفی کے لیے صرف دو بنیادیں لاگو ہوتی ہیں: کرایہ دار اچھے کرایہ دار کے طور پر برتاؤ نہیں کرتا (مسلسل غریب کرایہ داری)، یا مالک مکان کو فوری طور پر ذاتی استعمال کے لیے لیز پر دی گئی جائیداد کی ضرورت ہے۔ پہلی مدت کے بعد ایک تیسری بنیاد شامل کی جاتی ہے: مالک مکان کے مفادات کو ختم کرنے میں کرایہ دار کے مفادات کے خلاف تسلسل میں وزن، جس میں مالک مکان کو زبردستی دلچسپی کا مظاہرہ کرنا ہوگا۔
برطرفی کے لیے انفرادی بنیادوں اور ان پر کیس کے قانون کے بارے میں تفصیلی بحث کے لیے، ہم اس ویب سائٹ پر کہیں اور مضمون 'کمرشل کرایہ داری (7:290 DCC): پروٹیکشن اینڈ گراؤنڈز فار ٹرمینیشن آف ریٹیل اسپیس' کا حوالہ دیتے ہیں۔
کرایہ دار جو توسیع کرنا چاہتا ہے۔
7:290 کمرشل اسپیس کا کرایہ دار جو ٹرمینیشن وصول کرتا ہے لیکن رہنا چاہتا ہے اسے برطرفی موصول ہونے کے چھ ہفتوں کے اندر تحریری طور پر اعتراض کرنا چاہیے۔ اگر وہ ایسا نہیں کرتے ہیں تو لیز مطلع شدہ تاریخ کو ختم ہو جاتی ہے۔ اگر وہ اعتراض کرتے ہیں، تو مالک مکان کو ٹرمینیشن کو ذیلی ضلعی عدالت میں جمع کرانا چاہیے۔ صرف اس صورت میں جب عدالت برطرفی کی اجازت دے لیز ختم ہوتی ہے۔ تب تک معاہدہ جاری رہے گا۔
7:230a تجارتی جگہ کا خاتمہ
بنیادی اصول: بنیادوں کے بغیر ختم کرنا
7:230a تجارتی جگہ کے لیے قانون مالک مکان کے لیے بہت زیادہ نرم ہے۔ لیز ختم ہونے کے بعد ختم ہو جاتی ہے، معاہدے میں منظور شدہ نوٹس کی مدت کو دیکھتے ہوئے، یا اس کی غیر موجودگی میں قانونی مدت۔ ختم کرنے کے لئے ایک زمین کی ضرورت نہیں ہے. مالک مکان کو یہ بتانے کی ضرورت نہیں ہے کہ وہ کیوں ختم کرنا چاہتے ہیں۔ کرایہ دار کو اصولی طور پر جاری رہنے کا کوئی حق نہیں ہے۔
بے دخلی کے خلاف تحفظ: عدالت کے ذریعے ملتوی
اگرچہ 7:230a تجارتی جگہ کے کرایہ دار کو لیز میں توسیع کا کوئی حق نہیں ہے، لیکن انہیں بے دخلی کے خلاف تحفظ کا حق حاصل ہے۔ اس کا مطلب درج ذیل ہے: لیز ختم ہونے اور مالک مکان کی جانب سے بے دخلی کا نوٹس دینے کے بعد، کرایہ دار بے دخلی کی تاریخ کے دو ماہ کے اندر ذیلی ضلعی عدالت سے بے دخلی کی مدت میں توسیع کے لیے کہہ سکتا ہے۔ عدالت دونوں فریقوں کے مفادات کو تولتی ہے۔ زیادہ سے زیادہ توسیع فی درخواست ایک سال ہے، جس میں کل زیادہ سے زیادہ تین سال ہیں۔
لہذا بے دخلی کے خلاف تحفظ لیز سے مسلسل لطف اندوز ہونے کا حق نہیں ہے، بلکہ محض التوا ہے۔ زیادہ سے زیادہ میعاد ختم ہونے کے بعد، احاطے کو خالی کر دینا چاہیے۔
جلد ختم کرنا اور وقفے کے اختیارات کا کردار
7:290 اور 7:230a دونوں کمرشل اسپیس کے لیے، معاہدے میں وقفے کی شق شامل ہو سکتی ہے: ایک معاہدہ کی فراہمی جو فریقین کو وقت سے پہلے لیز ختم کرنے کا حق دیتی ہے۔ 7:290 تجارتی جگہ کے لیے اس طرح کی شق اس تحفظ کے متناسب ہونی چاہیے جو قانون کرایہ دار کو فراہم کرتا ہے۔ مؤثر طریقے سے مالک مکان کو کسی بھی وقت ختم کرنے کا حق دینے والی ایک شق حکومت کے لازمی کردار سے متصادم ہو سکتی ہے۔
وقفے کی شق استعمال کرنے والے کو قطعی طریقہ کار کے تقاضوں کی تعمیل کرنی چاہیے: درست اصطلاح، صحیح فارم (رجسٹرڈ یا بذریعہ رٹ)، اور درست تاریخ جس پر برطرفی دی گئی ہے۔ ایک دن بہت تاخیر کا مطلب ہے کہ برطرفی کا کوئی اثر نہیں ہوتا ہے اور لیز اگلی مدت تک جاری رہتی ہے۔
ٹیسیٹ تجدید اسی طرح توجہ کا ایک نقطہ ہے۔ اگر لیز کی میعاد ختم ہو جاتی ہے اور کوئی بھی فریق ختم نہیں ہوتا ہے، تو معاہدے کی اصل مدت کی مدت کے لیے یا غیر معینہ مدت کے لیے، زیادہ تر صورتوں میں معاہدے کے الفاظ پر منحصر ہے۔ اچھے وقت میں چیک کریں کہ آیا تجدید مطلوب ہے۔
ختم کرنے میں عام غلطیاں
عملی طور پر ہم تجارتی احاطے کے خاتمے میں بار بار ہونے والی غلطیاں دیکھتے ہیں:
- بہت دیر سے ختم کرنا، تاکہ ایک سال کی نوٹس کی مدت ختم ہو جائے اور لیز خود بخود اگلی مدت کے لیے جاری رہے۔
- قانونی طور پر مطلوبہ فارم کے بغیر ختم کرنا (رجسٹرڈ لیٹر یا رٹ کے بجائے عام ای میل یا ٹیلی فون کے ذریعے)، برطرفی کو کالعدم کر دیتا ہے۔
- مالک مکان کے طور پر، 7:290 کمرشل جگہ کے لیے تسلیم شدہ زمین کے بغیر ختم کرنا، جس کے بعد کرایہ دار ذیلی ضلعی عدالت میں کال کرتا ہے اور برطرفی کو منسوخ کر دیا جاتا ہے۔
- کرایہ دار کے طور پر، اچھے وقت میں 7:290 کمرشل اسپیس کے خاتمے پر اعتراض کرنے میں ناکام رہنا، تاکہ تسلسل کا حق ختم ہو جائے۔
- ڈیلیوری کی ذمہ داری کو فراموش کرنا: یہاں تک کہ اگر برطرفی درست ہے، کرایہ دار معاہدے کے مطابق منظور شدہ شرط میں احاطے کو واپس نہ کرنے کی وجہ سے ہونے والے نقصان کا ذمہ دار ہو سکتا ہے۔
- 7:230a تجارتی جگہ کے لیے، بے دخلی کے خلاف تحفظ کے لیے درخواست دائر کرنے کے لیے دو ماہ کی مدت غائب، جس کے بعد یہ حق یقینی طور پر ختم ہو جاتا ہے۔
نتیجہ
تجارتی احاطے کو ختم کرنا آسان لگتا ہے، لیکن قریب سے معائنہ کرنے پر اس میں بے شمار رسمی اور اہم نقصانات ہیں۔ چاہے آپ کرایہ دار ہوں یا مالک مکان: طریقہ کار میں ایک غلطی آپ کو نہ چاہتے ہوئے رینٹل کے تعلقات کو جاری رکھنے کا باعث بن سکتی ہے، یا آپ کے استعمال کردہ حفاظتی حقوق کے نقصان کا سبب بن سکتا ہے۔ برطرفی بھیجنے یا وصول کرنے سے پہلے ہمیشہ وقت کی آخری تاریخ، مطلوبہ فارم اور قابل اطلاق نظام کو چیک کریں۔
کرایہ داری کے وکلاء Law & More برطرفی کے طریقہ کار کے تمام مراحل میں آپ کی مدد کریں، پہلے خط سے لے کر ذیلی ضلعی عدالت کے سامنے کسی بھی کارروائی تک۔ بغیر ذمہ داری کے گفتگو کے لیے ہم سے رابطہ کریں۔
اکثر پوچھے گئے سوالات
تجارتی احاطے کے لیے نوٹس کی مدت کتنی ہے؟
7:290 تجارتی جگہ کے لیے قانونی کم از کم نوٹس کی مدت ایک سال ہے۔ برطرفی رجسٹرڈ لیٹر یا بیلف کی رٹ کے ذریعہ تحریری طور پر کی جانی چاہئے۔ 7:230a تجارتی جگہ کے لیے معاہدہ میں منظور شدہ اصطلاح لاگو ہوتی ہے۔ کوئی قانونی کم از کم نہیں ہے.
کیا مالک مکان دکان کا لیز ختم کر سکتا ہے؟
نہیں۔ تسلیم شدہ بنیاد کے بغیر برطرفی کا کوئی قانونی اثر نہیں ہوتا۔
7:230a کے تحت بے دخلی کے خلاف تحفظ کیا ہے؟
لیز کے خاتمے کے بعد، 7:230a کمرشل جگہ کا کرایہ دار ذیلی ضلعی عدالت سے بے دخلی کی مدت میں توسیع کے لیے کہہ سکتا ہے۔ یہ درخواست مطلع شدہ بے دخلی کی تاریخ کے دو ماہ کے اندر دائر کی جانی چاہیے۔ زیادہ سے زیادہ توسیع کل میں تین سال ہے۔
لیز میں وقفے کی شق کیا ہے؟
وقفے کی شق ایک معاہدہ کی شق ہے جو ایک یا دونوں فریقوں کو وقت سے پہلے لیز ختم کرنے کا حق دیتی ہے۔ 7:290 تجارتی جگہ کے لیے اس طرح کی شقیں کرایہ دار کے لازمی قانونی تحفظ کے مطابق ہونی چاہئیں۔
تجارتی کرایہ داری قانون پر اس سیریز سے مزید
یہ مضمون تجارتی کرایہ داری قانون پر ہماری تین حصوں کی سیریز کا حصہ ہے۔ باقی حصے بھی پڑھیں:
