نیدرلینڈز میں کرایہ پر تحفظ

ہالینڈ میں رہائشی رہائش کے کرایہ دار کو قانون کے مطابق کرایہ پر تحفظ (huurbescherming) حاصل ہے۔ عملی طور پر اس کا مطلب ہے کہ مالک مکان لیز کو صرف ختم نہیں کر سکتا: نوٹس صرف اس بنیاد پر درست ہے کہ قانون ڈچ سول کوڈ (Burgerlijk Wetboek, BW) کے آرٹیکل 7:274 میں مکمل طور پر درج ہے، اور اس کے بعد بھی کرایہ داری جاری رہتی ہے جب تک کہ کرایہ دار راضی نہ ہو یا عدالت اسے ختم نہ کر دے۔ شریک کرایہ دار اور قانونی طور پر قبول شدہ ذیلی اس تحفظ میں شریک ہیں۔

رہنے کی جگہ کے طور پر کیا شمار ہوتا ہے؟

کرایہ پر تحفظ صرف اس صورت میں لاگو ہوتا ہے جب کرائے کی جائیداد رہنے کی جگہ (woonruimte) کے طور پر اہل ہو۔ آرٹیکل 7:233 BW کے مطابق، رہنے کی جگہ ایک تعمیر شدہ غیر منقولہ جائیداد ہے جسے ایک آزاد یا غیر خود ساختہ رہائش، کارواں، یا مستقل رہائش کے لیے ایک جگہ کے طور پر کرائے پر دیا جاتا ہے۔ کرایہ کے تحفظ کے مقاصد کے لیے آزاد اور غیر خود ساختہ رہائش کے درمیان مزید فرق نہیں کیا جاتا ہے۔

تصور میں غیر منقولہ سامان بھی شامل ہے: وہ سہولیات جو اپنی نوعیت کے مطابق گھر ، کارواں یا پچ سے جڑی ہوئی ہیں، یا جو کرایہ کے معاہدے کے تحت اس کا حصہ ہیں۔ فلیٹوں کے ایک بلاک میں، اس میں سیڑھیاں، گیلریاں اور راہداریوں کے ساتھ ساتھ مرکزی تنصیبات بھی شامل ہو سکتی ہیں، اگر معاہدہ انہیں عوامی کردار کے بغیر خالی جگہوں کے طور پر نامزد کرتا ہے۔

آرٹیکل 7:233 BW کے معنی کے اندر رہنے کی کوئی جگہ نہیں ہے اگر اس کا تعلق ہے:

• رہائشی جگہ کا قلیل مدتی استعمال، جیسے چھٹی کا گھر یا ایکسچینج ہاؤس۔ مختصر مدت سے مراد استعمال کی نوعیت ہے، متفقہ اصطلاح نہیں۔
• ایک منحصر رہنے کی جگہ، تجارتی جگہ کے ساتھ کرائے پر۔ اس کے بعد گھر کاروبار کی جگہ کے لیے قانونی نظام کی پیروی کرتا ہے، نہ کہ ہاؤسنگ کے لیے۔
• ایک ہاؤس بوٹجو کہ عام طور پر آرٹیکل 7:233 BW کی قانونی تعریف پر پورا نہیں اترتا، کیونکہ اس کا عام طور پر زمین یا بینک سے دیرپا تعلق نہیں ہوتا ہے۔

کیا طے کرتا ہے کہ آیا کرایہ معقول ہے؟

ریگولیٹڈ (سماجی) ہاؤسنگ کے کرایہ دار کرایہ کی قیمت کے تحفظ سے فائدہ اٹھاتے ہیں۔ مندرجہ ذیل نقطہ آغاز لاگو ہوتے ہیں:

• کرایہ رہائش کے معیار کے مناسب تناسب میں ہونا چاہیے، بشمول اس کے مقام، جیسا کہ ہاؤسنگ ویلیو ایشن سسٹم (woningwaarderingsstelsel, WWS) کے تحت ماپا جاتا ہے؛
• کرایہ دار کرایہ کی کمیٹی (Huurcommissie) سے اصولی طور پر لیز کے آغاز کے چھ ماہ کے اندر ابتدائی کرایہ کا اندازہ لگا سکتا ہے۔ رینٹ کمیٹی کا فیصلہ پابند ہے لیکن پھر بھی نظرثانی کے لیے ذیلی ضلعی عدالت میں پیش کیا جا سکتا ہے۔
• مکان مالک بغیر کسی حد کے کرایہ میں اضافہ نہیں کر سکتا: زیادہ سے زیادہ سالانہ فیصد لاگو ہوتا ہے، جو ہر سال وزیر کی طرف سے مقرر کیا جاتا ہے۔
• کرایہ کے تحفظ سے متعلق یہ قانونی دفعات لازمی ہیں۔ قانون: مالک مکان کرایہ دار کو نقصان پہنچانے کے لیے لیز کے معاہدے میں ان سے انحراف نہیں کر سکتا۔

1 جولائی 2024 سے لاگو ہونے والے سستی کرایہ کے قانون کے بعد سے، ہاؤسنگ ویلیو ایشن سسٹم نہ صرف سوشل ہاؤسنگ کے لیے، بلکہ 186 پوائنٹس تک کا پابند ہے۔ کرائے کے گھر اب ان کے WWS سکور کی بنیاد پر تین حصوں میں آتے ہیں: سوشل ہاؤسنگ (143 پوائنٹس تک)، درمیانی رینج رینٹل ہاؤسنگ (144 سے 186 پوائنٹس)، اور فری سیکٹر (187 پوائنٹس اور اس سے اوپر، جہاں کرایہ آزادانہ طور پر بات چیت کے قابل رہتا ہے)۔ ہر طبقہ کے لیے قیمت کی حد ہر سال ایڈجسٹ کی جاتی ہے۔ ایک کرایہ دار جس کا گھر 186 پوائنٹس یا اس سے کم اسکور کرتا ہے وہ موجودہ کرایہ داری کے دوران بھی کرایہ کمیٹی سے قابل اطلاق زیادہ سے زیادہ کرایہ کی جانچ کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے۔ وزیر ہر طبقہ کے لیے ایک علیحدہ زیادہ سے زیادہ سالانہ کرایہ میں اضافہ بھی طے کرتا ہے، جو کہ سماجی، درمیانی رینج اور آزاد شعبے کی رہائش کے درمیان مختلف ہوتا ہے۔

کیا مالک مکان کرایہ داری کو صرف ختم کر سکتا ہے؟

برطرفی کے خلاف تحفظ کے لیے، قانون سماجی، درمیانی رینج یا آزاد شعبے کی رہائش کے درمیان فرق نہیں کرتا: رہنے کی جگہ کا ہر کرایہ دار، اصولی طور پر، خود بخود برطرفی کے خلاف محفوظ ہے۔ اس کو حاصل کرنے کے لیے کئی اصول مل کر کام کرتے ہیں:

• آرٹیکل 7:272 BW کے مطابق مالک مکان کی طرف سے نوٹس کرایہ داری خود ختم نہیں کرتا. مالک مکان کو سب سے پہلے باہمی معاہدے سے لیز ختم کرنے کی کوشش کرنی چاہیے۔ اگر کرایہ دار راضی نہیں ہوتا ہے، نوٹس کرایہ کے معاہدے کو ختم نہیں کرتا: یہ جاری رہتا ہے، اور مالک مکان کو ذیلی ضلعی عدالت سے اسے ختم کرنے کے لیے کہنا چاہیے۔ اس کے بعد لیز صرف اس وقت ختم ہو جاتی ہے جب عدالت اس دعوے پر اٹل فیصلہ دے دیتی ہے۔
• آرٹیکل 7:271 BW کے مطابق مالک مکان کو مناسب نوٹس دینا چاہیے اور زمین کا تعین کرنا چاہیے۔. مالک مکان کو کم از کم تین ماہ کے نوٹس کی مدت کا مشاہدہ کرنا چاہیے، جس میں ہر سال کرایہ دار جائیداد میں رہتا ہے، زیادہ سے زیادہ چھ ماہ تک ایک ماہ کا اضافہ ہوتا ہے۔ نوٹس دینے والے کرایہ دار کو صرف ایک سے تین ماہ کے نوٹس کی مدت کا مشاہدہ کرنا ہوتا ہے۔ نوٹس کی مدت کے ساتھ ساتھ، گراؤنڈ بتانا ایک ضروری رسمیت ہے۔ مالک مکان کو آرٹیکل 7:274، پیراگراف 1، BW میں درج فہرست میں سے کسی ایک بنیاد پر انحصار کرنا چاہیے:

1. کرایہ دار نے اچھا سلوک نہیں کیا جیسا کہ ایک اچھے کرایہ دار کو کرنا چاہیے؛
2. یہ ایک عارضی کرایہ داری سے متعلق ہے جو قانونی استثناء میں سے کسی ایک کے لیے اہل ہو (نیچے ملاحظہ کریں) اور نوٹس کی شرائط کو پورا کرتی ہے جو اس کے ساتھ ہیں۔
3. مالک مکان کو فوری طور پر ذاتی استعمال کے لیے کرائے کی جائیداد کی ضرورت ہے، اور کرایہ دار دوسری مناسب رہائش حاصل کر سکتا ہے۔
4. کرایہ دار نئے کرائے کے معاہدے میں داخل ہونے کی معقول پیشکش سے اتفاق نہیں کرتا ہے۔
5. مالک مکان کرایہ کی جائیداد کو قابل اطلاق ماحولیاتی منصوبے کے تحت استعمال کرنا چاہتا ہے (omgevingsplan);
6. یہ ایک منحصر رہنے کی جگہ سے متعلق ہے جو مالک مکان کی اپنی اصل رہائش کا حصہ ہے، اور کرایہ داری کو ختم کرنے میں مالک مکان کی دلچسپی اسے جاری رکھنے میں کرایہ دار کی دلچسپی سے کہیں زیادہ ہے۔

• عدالت آرٹیکل 7:274، پیراگراف 1، BW میں صرف ایک بنیاد پر کرایہ داری ختم کر سکتی ہے۔. یہ بنیادیں مکمل ہیں: عدالتی کارروائی میں، کسی اور بنیاد پر برطرفی ممکن نہیں ہے۔ اگر ان میں سے کوئی ایک وجہ سامنے آتی ہے، تو عدالت کو اصولی طور پر مالک مکان کے دعوے کو، مفادات کے الگ الگ وزن کے بغیر، منظور کرنا چاہیے۔ ایک استثناء کا اطلاق فوری طور پر ذاتی استعمال کی زمین پر ہوتا ہے، جہاں کرایہ دار کی متبادل رہائش تلاش کرنے کی صلاحیت ٹیسٹ کا حصہ ہے۔ جب دعویٰ منظور ہو جاتا ہے تو عدالت جائیداد خالی کرنے کی تاریخ بھی طے کرتی ہے۔ اگر مالک مکان کا دعویٰ مسترد کر دیا جاتا ہے، تو وہی کرایہ داری، اصولی طور پر، تین سال تک اسی بنیاد پر دوبارہ ختم نہیں کی جا سکتی ہے۔

عارضی کرایہ داریاں کیسے تبدیل ہوئیں؟

کرایہ کے تحفظ کو بہت دور جانے کے لیے تنقید کا نشانہ بنایا جاتا تھا، مالکان کو گھر چھوڑنے سے روکا جاتا تھا۔ اس کے جواب میں، قانون ساز نے 1 جولائی 2016 کو ہاؤسنگ مارکیٹ ٹرانسفر ایکٹ (ویٹ ڈورسٹرومنگ ہورمارکٹ 2015) متعارف کرایا، جس نے یہ ممکن بنایا کہ خود ساختہ رہائش دو سال تک کی اجازت دی جائے، اور بغیر کسی کرایہ کے تحفظ کے پانچ سال تک کے لیے غیر خود ساختہ مکانات: کرایہ داری پھر قانون کی مدت کے بعد بغیر نوٹس کے ختم کر دی گئی۔

اس کے بعد سے اس نقطہ نظر کو تبدیل کر دیا گیا ہے۔ 1 جولائی 2024 سے، فکسڈ کرایہ داری ایکٹ (ویٹ ویسٹ ہوور کنٹریکٹن) نے ایک غیر معینہ مدت کے کرایہ داری کو دوبارہ معیار بنا دیا ہے۔ ایک مکان مالک مخصوص، محدود حالات میں صرف دو سال تک کی عارضی کرایہ داری پیش کر سکتا ہے، جیسے: ایک کرایہ دار کے لیے طالب علم کی رہائش جو عارضی طور پر کہیں اور پڑھے گا، کرایہ دار کے اپنے گھر کی فوری تزئین و آرائش کے دوران رہائش، کسی پناہ گاہ سے منتقل ہونے والے کرایہ داروں کے لیے رہائش یا شدید سماجی ہنگامی صورت حال، جس کے دسیوں کے لیے ایک دوسرا موقع ہے، جس کے دسویں معاہدے کے بعد ایک سنگین معاہدہ ہو سکتا ہے۔ گھر کا زندہ بچ جانے والا رکن جو آرٹیکل 7:268 BW کے معمول کے جانشینی کے اصولوں پر عمل نہیں کر سکتا، یا علیحدہ والدین جو اپنے بچوں کے قریب رہنا چاہتے ہیں۔ ان حالات سے باہر، رہائشی کرایہ داری اب دوبارہ غیر معینہ مدت تک جاری رہے گی جب تک کہ مالک مکان آرٹیکل 7:274 BW میں سے کسی ایک بنیاد پر انحصار نہ کرے۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

کیا میں عارضی معاہدے پر دستخط کر کے کرائے کے تحفظ سے محروم ہو سکتا ہوں؟

صرف اس صورت میں جب عارضی معاہدہ طے شدہ کرایہ داری ایکٹ کے تحت قانونی استثناء میں سے کسی ایک کے اندر آتا ہے، جیسے طلباء کی رہائش یا فوری تزئین و آرائش کے دوران رہائش۔ ان حالات سے باہر، ایک رہائشی کرایہ داری ایک بار پھر، قانون کے مطابق غیر معینہ مدت کے لیے ہے، جو بھی معاہدہ خود کہتا ہے۔

اگر مجھے لگتا ہے کہ میرا کرایہ بہت زیادہ ہے تو میں کیا کر سکتا ہوں؟

اگر آپ کا گھر ریگولیٹڈ سیگمنٹس میں آتا ہے، تو آپ رینٹ کمیٹی سے ہاؤسنگ ویلیو ایشن سسٹم کے خلاف کرائے کا اندازہ لگانے کے لیے کہہ سکتے ہیں۔ نئی کرایہ داری کے لیے، یہ اصولی طور پر آغاز کی تاریخ کے چھ ماہ کے اندر ممکن ہے۔ موجودہ ریگولیٹڈ کرایہ داری کے لیے، بعد میں بھی درخواست کی جا سکتی ہے۔

کیا کرایہ کا تحفظ ذیلی افراد پر بھی لاگو ہوتا ہے؟

ایک ذیلی شخص جس نے جائیداد کے حصص کو مرکزی کرایہ دار کے کرایہ کے تحفظ میں قانونی طور پر ذیلی کر دیا ہے۔ مالک مکان کی رضامندی کے بغیر سبلیٹ کرنا، معاہدے پر منحصر ہے، خود مالک مکان کے لیے مرکزی کرایہ داری کو ختم کرنے کی بنیاد بن سکتا ہے۔

خلاصہ

• جب پراپرٹی آرٹیکل 7:233 BW کے تحت رہنے کی جگہ کے طور پر اہل ہو جاتی ہے تو کرایہ کا تحفظ لاگو ہوتا ہے۔ چھٹیوں کی اجازت دیتا ہے، منحصر ہاؤسنگ اور ہاؤس بوٹس عام طور پر اس کے باہر گر جاتے ہیں.
• ریگولیٹڈ ہاؤسنگ کے کرایہ داروں کے پاس ابتدائی کرایہ، اور 186 WWS پوائنٹس تک جاری کرایہ ہو سکتا ہے، جس کا تجربہ کرایہ کمیٹی کے ذریعہ سستی کرایہ کے قانون کے تحت کیا جاتا ہے۔
• مالک مکان کرایہ داری کو صرف نوٹس کے ذریعے ختم نہیں کر سکتا: معاہدے کے بغیر، صرف عدالت ہی اسے ختم کر سکتی ہے، اور آرٹیکل 7:274 BW میں صرف ایک مکمل بنیاد پر۔
• 1 جولائی 2024 کے فکسڈ کرایہ داری ایکٹ کے بعد سے، کرایہ کے تحفظ کے بغیر عارضی معاہدے مستثنیٰ ہیں، اصول نہیں۔

جہاں مالک مکان تنازعہ کرتا ہے کہ تحفظ لاگو ہوتا ہے، عام طور پر اس نکتے کا فیصلہ عدالت میں کیا جاتا ہے۔ ہمارے کرایہ داری کے وکیل اس مرحلے تک پہنچنے سے پہلے پوزیشن کے بارے میں مشورہ دے سکتے ہیں۔ غیر معینہ مدت کے معاہدوں پر واپسی کے بعد میعاد کی حفاظت کس طرح کام کرتی ہے اس کے بارے میں ہمارے مضمون میں اوپن اینڈڈ رینٹل کنٹریکٹس میں بتایا گیا ہے ۔

یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔