ہالینڈ میں تزئین و آرائش کے بعد کرایہ میں اضافہ

ایک ڈچ مالک مکان تزئین و آرائش کے بعد کرایہ بڑھا سکتا ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب کام حقیقی طور پر جائیداد کو بہتر بناتا ہے اور مالک مکان نے آرٹ میں طریقہ کار پر عمل کیا ہے۔ ڈچ سول کوڈ کا 7:220: ایک تحریری تجویز جو معقول ہو، آپ کی طرف سے متفق ہو یا ذیلی ضلعی عدالت سے منظور شدہ ہو۔ عام دیکھ بھال اور مرمت کبھی بھی اضافہ کا جواز نہیں بنتی۔ ریگولیٹڈ سیکٹر میں اضافہ ان پوائنٹس تک محدود ہے جو ہاؤسنگ ویلیو ایشن سسٹم کے تحت بہتری میں اضافہ کرتی ہے۔ لبرلائزڈ سیکٹر میں یہ کرایہ داری کے معاہدے کی پیروی کرتا ہے۔ یہ مختصر جواب ہے، اور زیادہ تر تنازعات دو سوالوں میں سے ایک کو جنم دیتے ہیں: آیا یہ کام واقعی تزئین و آرائش ہے، اور کیا تجویز واقعی معقول ہے۔ یہ مضمون ڈیڈ لائن، ریلوکیشن الاؤنس، اور اگر آپ متفق نہیں ہیں تو Huurcommissie یا ذیلی ضلعی عدالت کے راستے دونوں کے ساتھ کام کرتا ہے۔ جاننے والا کرایہ دار کے طور پر آپ کے حقوق اس سے پہلے کہ آپ کسی بھی چیز پر دستخط کریں وہ ہے جو تزئین و آرائش کو کرایہ میں اضافے میں تبدیل ہونے سے روکتا ہے جس پر آپ نے کبھی اتفاق نہیں کیا۔

جسے ڈچ قانون کے تحت تزئین و آرائش کے طور پر شمار کیا جاتا ہے۔

ایک کرایہ دار اور مالک مکان ڈچ اپارٹمنٹ کی عمارت کے باہر دستاویزات پر بحث کر رہے ہیں جس کی تزئین و آرائش ہو رہی ہے اور وہاں موجود کارکنان۔

تزئین و آرائش کی ایک قانونی تعریف ہے۔ فن 7:220 lid 2 BW اسے متبادل نئی تعمیر کے ساتھ انہدام، یا موجودہ عمارت میں تبدیلی یا اضافے کے ذریعے جزوی تجدید کے طور پر بیان کرتا ہے۔ عام دھاگہ یہ ہے کہ جائیداد میں بہتری آئی ہے: کام کرنے کے بعد آپ کے پاس پہلے سے بہتر چیز ہے، نہ کہ صرف وہی چیز جس کی مرمت کی گئی ہے۔ یہ تزئین و آرائش کو دو ہمسایہ زمروں سے ممتاز کرتا ہے، اور یہ فرق فیصلہ کرتا ہے کہ کون ادا کرتا ہے اور کیا کرایہ بڑھ سکتا ہے۔ فوری کام (dringende werkzaamheden) وہ کام ہیں جنہیں معقول طور پر ملتوی نہیں کیا جا سکتا۔ آرٹ کے تحت. 7:220 lid 1 BW آپ کو مالک مکان کو ان کو انجام دینے کا موقع دینا چاہیے، اور آپ صرف اس لیے انکار نہیں کر سکتے کہ وہ تکلیف دہ ہیں۔ وہ جائیداد کو بہتر نہیں کرتے، اس لیے وہ کرایہ میں اضافے کی حمایت نہیں کرتے۔ عام دیکھ بھال اور مرمت ایک ہی پوزیشن میں بیٹھتی ہے: بوسیدہ بوائلر کو مساوی بوائلر سے تبدیل کرنا، رساو کو ٹھیک کرنا یا سیڑھی کو دوبارہ پینٹ کرنا پراپرٹی کو اس معیار پر رکھتا ہے جس کی آپ پہلے سے ادائیگی کر رہے ہیں۔ ڈچ کرایہ داری کا قانون اس دیکھ بھال کا بڑا حصہ مالک مکان پر ڈالتا ہے، اور یہ زیادہ کرایہ کا راستہ نہیں ہے۔ توانائی کے اقدامات اس وقت سب سے زیادہ اہمیت کی حامل عملی مثال ہیں۔ چھت یا اگواڑے کی موصلیت، اعلی کارکردگی والی گلیزنگ فٹ کرنا، ہیٹ پمپ لگانا یا سولر پینلز شامل کرنا عموماً تزئین و آرائش میں شمار ہوتا ہے، کیونکہ یہ توانائی کے لیبل کو بہتر بناتا ہے اور اس وجہ سے گھر کا معیار بہتر ہوتا ہے۔ ٹوٹے ہوئے ریڈی ایٹر کو تبدیل کرنے سے ایسا نہیں ہوتا ہے۔ اگر آپ کا مالک مکان ایک ایسا پیکج پیش کرتا ہے جو دونوں کو ملا دیتا ہے، تو کام کو الگ کرنے کے لیے کہیں: صرف بہتر کرنے والا حصہ ہی کرایہ میں اضافہ کر سکتا ہے۔

معقول تجویز، اور کب آپ کو تعاون کرنا چاہیے۔

تزئین و آرائش جب کہ کرایہ داری جاری ہے آرٹ کی معقول تجویز کے ذریعے چلتی ہے۔ 7:220 ڑککن 2 BW۔ مالک مکان آپ کو تحریری طور پر منصوبہ پیش کرتا ہے۔ اگر تجویز معقول ہے تو آپ کو تعاون کرنا چاہیے، اور اگر یہ نہیں ہے تو آپ انکار کر سکتے ہیں۔ اس تجویز کے لیے خود کوئی قانونی نوٹس کی مدت نہیں ہے، جو بہت سے کرایہ داروں کو حیران کر دیتی ہے، لیکن آخری تاریخ کی عدم موجودگی دونوں طریقوں کو کم کر دیتی ہے: مالک مکان اس خط کی بنیاد پر کام شروع نہیں کر سکتا جس سے آپ نے اتفاق نہیں کیا ہے۔ ایک تجویز کو اس کے مواد پر پرکھا جاتا ہے، اور ایک سنجیدہ تجویز پیش کرتا ہے کہ اس کام میں کیا شامل ہے، آپ کے تعاون کی ضرورت ہے، اس میں کتنا وقت لگے گا، آپ کو زمین کی قیمت میں کیا اضافہ ہو گا، اس کی قیمت میں کیا اضافہ ہو گا۔ جبکہ کام جاری ہے. ایک ایسی تجویز جس کے پیچھے سرمایہ کاری کو ظاہر کیے بغیر کرایہ میں اضافے کا نام دیا گیا ہے اس کا اندازہ لگانا مشکل ہے اور صرف اسی وجہ سے، معقول کہنا مشکل ہے۔ دی مالک مکان کی ذمہ داریاں جو آپ کی کرایہ داری کے دوران لاگو ہوتے ہیں تزئین و آرائش کے دوران غائب نہیں ہوتے ہیں۔ جائیداد کو قابل رہائش رہنا چاہیے اور جہاں تک کام کی اجازت ہو آپ کے پرسکون لطف کا احترام کیا جانا چاہیے۔ کمپلیکس کے ساتھ مختلف سلوک کیا جاتا ہے۔ جہاں تزئین و آرائش کا تعلق کسی عمارت یا بلاک سے کم از کم دس رہائش گاہوں یا کاروباری اکائیوں سے ہے جو ایک یونٹ بناتے ہیں، آرٹ۔ 7:220 lid 3 BW تجویز کو معقول سمجھتا ہے جب کم از کم ستر فیصد کرایہ دار اس سے متفق ہو جائیں۔ اگر آپ اقلیت میں ہیں، تو آپ خود بخود اس کے پابند نہیں ہیں: آپ ذیلی ضلعی عدالت میں اس فیصلے کے لیے درخواست دے سکتے ہیں کہ یہ تجویز بہرحال غیر معقول ہے، اور آپ کو مکان مالک کی طرف سے تحریری طور پر مطلع کرنے کے آٹھ ہفتوں کے اندر یہ کرنا چاہیے کہ ستر فیصد حد تک پہنچ گئی ہے۔ اس ونڈو کو یاد کریں اور تجویز آپ کے خلاف کھڑی ہے۔ قانون کے اس شعبے میں یہ واحد مشکل ترین آخری تاریخ ہے۔

جب مالک مکان کو اس کے بجائے کرایہ داری ختم کرنی ہوگی۔

از خود تزئین و آرائش کرایہ داری کو ختم نہیں کرتی ہے۔ فن 7:220 lid 4 BW واضح طور پر کہتا ہے، اور یہ اہمیت رکھتا ہے: ایک مالک مکان مسمار کرنے یا گٹ ری فربشمنٹ کو اس وجہ کے طور پر پیش نہیں کر سکتا کہ آپ کی لیز ختم ہو گئی ہے۔ اگر کام حقیقی طور پر کرایہ داری کے ساتھ نہیں کیا جا سکتا ہے، تو مالک مکان کو معاہدہ ختم کرنا ہوگا، اور مکان کے لیے جس کا مطلب ہے کہ قانونی بنیادیں استعمال کی جائیں۔ آرٹ کے تحت زمین کا اپنا استعمال فوری ہے۔ 7:274 ڑککن 1 ذیلی سی بی ڈبلیو، اور آرٹ۔ 7:274 lid 3 sub a BW اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ تزئین و آرائش جو لیز کو ختم کیے بغیر اس طرح کے استعمال میں شمار ہوتی ہے۔ آپ نوٹس سے انکار کرنے کے لیے آزاد ہیں۔ اس کے بعد مالک مکان کو ذیلی ضلعی عدالت میں جانا پڑتا ہے، جو صرف اس صورت میں کرایہ داری ختم کرے گی جب فوری طور پر پیش کیا جائے، اگر آپ کے لیے مناسب متبادل رہائش دستیاب ہو، اور دونوں اطراف کا وزن کرنے کے بعد۔ عدالت ایک تاریخ بھی متعین کرتی ہے جس تک آپ کو چھوڑنا ہوگا اور آپ کو ہٹانے کے اخراجات میں حصہ ڈال سکتے ہیں۔ یہ ایک حقیقی رکاوٹ ہے، رسمی نہیں، اور یہی وجہ ہے کہ زیادہ تر زمیندار مناسب تجویز والے راستے کو ترجیح دیتے ہیں۔ اگر یہ اس پر آتا ہے، بے دخلی کا عمل اور غیر معینہ مدت کے معاہدے کو ختم کرنے کے قوانین آپ کے جواب دینے سے پہلے پڑھنے کے قابل ہیں۔ اس پر عمل کرنے کا عملی نکتہ: کرایہ میں اضافے سے انکار کرنا کام سے انکار کرنے جیسا نہیں ہے۔ ایک عدالت نے آپ کی کرایہ داری ختم کرنے کو کہا کہ آیا آپ خود تزئین و آرائش میں رکاوٹ ڈال رہے ہیں۔ تحریری طور پر رقم پر اعتراض کریں، بلڈرز کے ساتھ تعاون کریں، اور آپ دونوں سوالات کو الگ رکھیں۔

کام کے دوران باہر نکلنا، اور ریلوکیشن الاؤنس

ایک مالک مکان اور کرایہ دار ایک ڈچ اپارٹمنٹ کی عمارت کے باہر بات کر رہے ہیں جو تزئین و آرائش کے عمل سے گزر رہی ہے، جس کے پس منظر میں کارکنان اور سہاروں کو دکھائی دے رہا ہے۔

جہاں تزئین و آرائش گھر کو ایک مدت کے لیے ناقابل رہائش بناتی ہے، مکان مالک کو تجویز میں اس سے نمٹنا ہوگا۔ ایک تجویز جو نظر انداز کرتی ہے کہ آپ کو تین مہینوں تک کہاں سونا ہے۔ عملی طور پر زمیندار پیش کرتے ہیں۔ عارضی رہائشجس کا سائز اور مقام کے لحاظ سے معقول حد تک موازنہ ہونا چاہیے، روانگی اور واپسی کی تاریخیں تحریری طور پر درج ہیں۔ ایک قانونی الاؤنس بھی ہے۔ فن 7:220 lid 5 BW مالک مکان کو جہاں تزئین و آرائش کی ضرورت ہوتی ہے وہاں منتقل ہونے اور ریفرنیشنگ کے اخراجات میں حصہ ڈالنے کا پابند کرتا ہے، اور lid 6 خود ساختہ رہائش گاہوں، کاروانوں اور پچوں کے لیے کم از کم شراکت طے کرتا ہے۔ یہ کم از کم خود سول کوڈ میں نہیں ہے: یہ وزارتی ضابطے کے ذریعہ مقرر کیا جاتا ہے، ہر سال 1 مارچ سے لاگو ہوتا ہے اور Staatscourant میں شائع ہوتا ہے۔ مکان مالک سے پوچھیں کہ تجویز کی تاریخ پر کون سا اعداد و شمار لاگو ہوتا ہے، اور اسے پرانے خط میں درج رقم کے بجائے موجودہ ضابطے کے خلاف چیک کریں۔ کم از کم سے اوپر کی کوئی بھی چیز بات چیت کے لیے ایک معاملہ ہے۔ باہر جانے میں رکاوٹ ایک الگ سوال ہے۔ اگر کام آپ کی جائیداد سے لطف اندوز ہونے کو اس حد تک کم کر دیتا ہے جہاں یہ فن کے معنی میں ایک نقص ہے۔ 7:204 BW، آپ آرٹ کے تحت متناسب کرایہ میں کمی کا مطالبہ کر سکتے ہیں۔ 7:207 BW، اور ریگولیٹڈ کرایہ داریوں کے لیے Huurcommissie اس کمی کو سیٹ کر سکتا ہے۔ فوری کام اور مناسب طریقے سے متفقہ تزئین و آرائش عام طور پر اس حد تک نہیں پہنچ سکے گی۔ وہ کام جو بری طرح ختم ہو جائے یا آپ کو گرم کیے بغیر یا پانی کے ڈبے کے چھوڑ دے۔

تزئین و آرائش کا کتنا اضافی کرایہ درست ثابت ہوسکتا ہے۔

جواب مکمل طور پر اس بات پر منحصر ہے کہ آپ کا گھر کس طبقے میں آتا ہے، اور یہ وہ جگہ ہے جہاں آن لائن گردش کرنے والی پرانی رہنمائی گمراہ ہوتی ہے۔ ریگولیٹڈ اور مڈ مارکیٹ سیگمنٹس میں کرایہ ہاؤسنگ ویلیو ایشن سسٹم کے ذریعے محدود ہوتا ہے (winingwaarderingsstelsel، WWS)، جو فرش کے علاقے پر رہائش، سرکاری WOZ قدر، سہولیات، توانائی کا لیبل، بیرونی جگہ اور دیگر خصوصیات کا اسکور کرتا ہے۔ بہتری پوائنٹس کا اضافہ کرتی ہے، پوائنٹس زیادہ سے زیادہ معقول کرایہ میں اضافہ کرتے ہیں، اور مالک مکان آرٹ کے تحت اس بنیاد پر اضافے کی تجویز دے سکتا ہے۔ 7:255 BW دو حد کاٹنا۔ نیا کرایہ کبھی بھی پوائنٹس کی اجازت سے زیادہ سے زیادہ نہیں ہو سکتا، اس لیے جو مالک مکان پہلے ہی زیادہ سے زیادہ چارج کر رہا ہے اسے کام سے کچھ حاصل نہیں ہوتا۔ اور اضافے کا حساب اصل سرمایہ کاری سے لگایا جاتا ہے: Huurcommissie ایک پالیسی گائیڈ کا اطلاق کرتا ہے جو ہر قسم کے کام کو ایک مفروضہ اقتصادی عمر تفویض کرتا ہے، سرمایہ کاری کو اس عمر کے حساب سے مہینوں میں تقسیم کرتا ہے، اور مالک مکان کو ملنے والی سبسڈی یا گرانٹ کو کم کرتا ہے۔ اس لیے سبسڈی والی موصلیت انوائس کی تجویز کے مقابلے میں بہت کم اضافے کی حمایت کرتی ہے۔ آزاد طبقہ میں WWS کرایہ کی حد نہیں لگاتا اور Huurcommissie کی سطح پر کوئی بات نہیں ہے۔ اس کے بجائے جو حکومت کرتا ہے وہ آپ کا ہے۔ کنٹریکٹ. اگر معاہدے میں اشاریہ سازی کی شق ہے تو مالک مکان اس کا پابند ہے۔ اگر اس میں بہتری کے بعد اضافی اضافے کی اجازت دینے والی شق ہے، تو وہ شق بنیاد ہے اور اس کے الفاظ زیادہ سے زیادہ حد کا فیصلہ کرتے ہیں۔ بغیر معاہدہ کے مالک مکان کو آپ کے معاہدے کی ضرورت ہے، اور اس میں ناکام ہونے پر ذیلی ضلعی عدالت سے پوچھنا چاہیے۔ سالانہ طریقہ کار کے مکمل علاج کے لیے ہمارا مضمون دیکھیں نیدرلینڈز میں کرایہ میں اضافہ.

آپ کا گھر کس طبقے میں ہے، اور یہ 2024 میں کیوں تبدیل ہوا۔

1 جولائی 2024 کے بعد سے گیلے بیتالبرے ہور نے تقسیم کیا ہے۔ ڈچ رینٹل مارکیٹ دو کے بجائے تین حصوں میں، اور باؤنڈری WWS سکور سے گزرتی ہے۔ 143 پوائنٹس تک اور اس میں شامل ایک خود ساختہ رہائش گاہ سماجی رہائش کو منظم کرتی ہے۔ 144 سے لے کر 186 پوائنٹس سمیت یہ وسط مارکیٹ کے حصے میں آتا ہے، جسے اس تاریخ سے پہلے آزاد کیا گیا تھا اور اب کرایہ پر بھی کنٹرول کیا گیا ہے۔ 187 نکات سے یہ آزاد ہے، اور کرایہ وہی ہے جس پر فریقین متفق ہیں۔ اس کے عملی نتائج کافی ہیں۔ دو کنٹرول شدہ حصوں میں کرایہ زیادہ سے زیادہ پوائنٹس کی اجازت سے زیادہ نہیں ہو سکتا ہے، اور ایک کرایہ دار جو یہ سمجھتا ہے کہ ابتدائی کرایہ بہت زیادہ ہے وہ آرٹ کے تحت کرایہ داری شروع ہونے کے چھ ماہ کے اندر اس کی جانچ کرنے کے لیے Huurcommissie سے کہہ سکتا ہے۔ 7:249 BW کنٹرولڈ رہائش کی اجازت دینے والے مالک مکان کو معاہدے پر دستخط ہونے پر پوائنٹ کی گنتی اور متعلقہ زیادہ سے زیادہ کرایہ بتانا چاہیے۔ پوائنٹ کی حدود اور ان سے منسلک زیادہ سے زیادہ کرایہ Besluit huurprijzen woonruimte میں درج ہیں اور ہر سال انڈیکس کیا جاتا ہے۔ Huurcommissie حساب کتاب کا ایک ٹول شائع کرتا ہے جو لاگو اصولوں کو لاگو کرتا ہے، اور وہ ٹول، نہ کہ کسی آرٹیکل میں کوئی اعداد و شمار، جس پر آپ کو بھروسہ کرنا چاہیے۔ اس موسم گرما کی دوسری تبدیلی کو یاد کرنا آسان ہے۔ Wet vaste huurcontracten، جو کہ 1 جولائی 2024 سے بھی نافذ ہے، نے غیر معینہ مدت کے کرایہ داری کو مکانات کے لیے ایک بار پھر معمول بنا دیا: مقررہ مدت کے لیٹنگز اب مستثنیٰ ہیں، صرف ان صورتوں میں اجازت دی جاتی ہے جو قانون میں درج ہیں۔ گائیڈنس جس میں کہا گیا ہے کہ ایک مکان مالک کرایہ داریوں کے درمیان تزئین و آرائش کے لیے صرف دو سال کا معاہدہ ختم ہونے دے سکتا ہے 2024 سے پہلے کی پوزیشن کو بیان کرتا ہے اور اب زیادہ تر رہائشی لیٹنگز کے لیے نہیں ہے۔ تجارتی احاطے مکمل طور پر ایک مختلف نظام ہیں، جیسا کہ ہمارا موازنہ ہے۔ تجارتی کرایہ داری اور رئیل اسٹیٹ کے قوانین اور پر ہمارا ٹکڑا تجارتی کرایہ داری قانون کا کاروبار پر اثر شروع کرو۔

سالانہ کرایہ میں اضافہ، اور آخری تاریخیں جو اس کا فیصلہ کرتی ہیں۔

کسی بھی تزئین و آرائش میں اضافے کے ساتھ ساتھ عام سالانہ اضافہ ہوتا ہے، اور دونوں کو اکثر ایک ہی خط میں تجویز کیا جاتا ہے۔ انہیں الگ رکھیں، کیونکہ وہ مختلف اصولوں پر عمل کرتے ہیں۔ کرایہ کسی بھی بارہ ماہ کی مدت میں ایک بار بڑھایا جا سکتا ہے۔ فن 7:252 BW کا تقاضا ہے کہ مالک مکان سے کم از کم دو ماہ قبل تحریری طور پر تجویز پیش کرے جس تاریخ سے نیا کرایہ نافذ ہونا ہے، اور موجودہ کرایہ، مجوزہ کرایہ، آغاز کی تاریخ اور آپ کس طرح اعتراض کر سکتے ہیں یہ بتائے۔ ایک تجویز جو دیر سے ہے یا جو ان تفصیلات کو چھوڑ دیتی ہے وہ عیب دار ہے اور صرف اسی بنیاد پر اس کا مقابلہ کیا جا سکتا ہے۔ کنٹرولڈ رہائش گاہوں کے لیے زیادہ سے زیادہ فیصد ہر سال وزارتی ضابطے کے ذریعے طے کیا جاتا ہے اور طبقہ کے لحاظ سے مختلف ہوتا ہے۔ آزادانہ رہائش گاہوں کے لیے زیادہ سے زیادہ حد معاہدے سے آتی ہے، سالانہ اضافے پر ایک قانونی حد کے ساتھ مشروط ہے جسے مقننہ نے درمیانی اور اعلیٰ طبقات کے لیے بڑھایا ہے۔ پچھلے سال کے اعداد و شمار کو اب بھی برقرار رکھنے کے بجائے زیر بحث سال میں آپ کے حصے پر لاگو ہونے والے فیصد کو دیکھیں۔ خاموشی غیر جانبدار نہیں ہے: ایک بلامقابلہ تجویز اثر انداز ہوتی ہے۔ اگر آپ اعتراض کرتے ہیں تو، مالک مکان جو اضافہ چاہتا ہے اسے Huurcommissie، اور آرٹ پر لاگو کرنا چاہیے۔ 7:253 BW ایسا کرنے کے لیے مجوزہ آغاز کی تاریخ سے تین ماہ کی اجازت دیتا ہے۔ بہتری کے بعد اضافے کے لیے وہی تین ماہ کی ونڈو لاگو ہوتی ہے، جس تاریخ سے مجوزہ نیا کرایہ نافذ ہونا تھا۔ جو بھی فریق Huurcommissie کے فیصلے سے مطمئن نہیں ہے، اس کے پاس اس فیصلے کی تاریخ سے آٹھ ہفتے کا وقت ہوتا ہے کہ وہ اس معاملے کو آرٹ کے تحت ذیلی ضلعی عدالت میں لے جائے۔ 7:262 BW؛ اگر دونوں میں سے کوئی بھی ایسا نہیں کرتا ہے تو سمجھا جاتا ہے کہ فریقین نے اس بات پر اتفاق کیا ہے جس پر Huurcommissie نے فیصلہ کیا ہے۔

اعتراض کہاں کرنا ہے: Huurcommissie یا ذیلی ضلعی عدالت

غلط فورم کا انتخاب مہینوں کو ضائع کرتا ہے، لہذا یہ درست ہونے کے قابل ہے۔ Huurcommissie کنٹرول شدہ رہائش گاہوں کے کرایے کی سطح پر قواعد کرتا ہے: ابتدائی کرایہ، سالانہ اضافہ، بہتری کے بعد اضافہ، سروس چارجز، اور نقائص کے لیے کرایہ میں کمی۔ یہ آزادانہ کرائے کی سطح پر حکمرانی نہیں کر سکتا، اور یہ فیصلہ نہیں کرتا کہ آیا اس طرح کی تزئین و آرائش کی تجویز معقول ہے۔ یہ سوال ذیلی ضلعی عدالت سے تعلق رکھتا ہے، جو آزادانہ کرایہ، اشاریہ سازی کی شق، اور کرایہ داری کے خاتمے کے بارے میں کسی بھی تنازعہ کا فورم بھی ہے۔ Huurcommissie طریقہ کار جان بوجھ کر قابل رسائی ہے۔ آپ کرایہ داری کے معاہدے، مالک مکان کے خط اور اپنے ثبوت کے ساتھ درخواست دائر کرتے ہیں۔ فیس معمولی ہے اور کامیاب ہونے والی پارٹی کو واپس کر دی جاتی ہے۔ فیصلہ دونوں فریقوں کو پابند کرتا ہے جب تک کہ ان میں سے کوئی اسے آٹھ ہفتوں کی مدت کے اندر ذیلی ضلعی عدالت میں نہ لے جائے۔ مفت فرسٹ لائن مشورہ Juridisch Loket سے دستیاب ہے، اور a کرایہ داری کے وکیل رقم یا کام کافی ہو جانے کے بعد ہدایت دینے کے قابل ہے۔ اگر کوئی مقدمہ عدالت میں پہنچتا ہے اور آپ کے خلاف جاتا ہے تو ہمارا نوٹ فیصلے کی اپیل کیسے کی جائے۔ مندرجہ ذیل کی وضاحت کرتا ہے۔ ایک لائیو شمارہ پرچم کا مستحق ہے۔ بہت سے آزاد کرایہ داری کے معاہدوں میں ایک ایسی شق ہوتی ہے جو مہنگائی کے ساتھ ساتھ ایک مقررہ اضافی فیصد کے حساب سے کرایہ میں اضافے کی اجازت دیتی ہے۔ ڈچ عدالتوں کی ایک سیریز نے کہا ہے کہ ایسی شق یورپی یونین کے صارف قانون کے تحت ایک غیر منصفانہ اصطلاح ہو سکتی ہے جہاں کرایہ دار صارف ہوتا ہے، اس کے نتیجے میں پوری شق افراط زر کے عنصر میں کمی کے بجائے گر جاتی ہے۔ کیس کا قانون اب بھی ترقی کر رہا ہے اور نتیجہ استعمال شدہ الفاظ پر بدل جاتا ہے، لیکن یہ ایک سنجیدہ دلیل ہے اور اسے کامیابی سے چلایا جا رہا ہے۔ اگر آپ کے معاہدے میں اس قسم کی کوئی شق شامل ہے، تو اسے قواعد کے خلاف پڑھیں غیر منصفانہ معاہدے کی شرائط اس سے پہلے کہ آپ اضافہ ادا کریں۔

اعتراض کرنے سے پہلے فائل بنانا

اس قسم کے تنازعات دستاویزات پر جیت جاتے ہیں۔ کرایہ داری کا معاہدہ اور ہر ملحقہ، مالک مکان کی تزئین و آرائش کی تجویز اور اس کے پیچھے تصریح، کرایہ میں اضافے کے خطوط آپ کو موصول ہونے والی تاریخوں کے ساتھ، آپ کے تحریری اعتراضات، اور آپ نے جو ادائیگی کی ہے اس کا ثبوت رکھیں۔ مالک مکان سے سرمایہ کاری کے آئٹمائزڈ اسٹیٹمنٹ اور کسی بھی سبسڈی کے ثبوت کے لیے پوچھیں: آپ حساب کتاب کی جانچ کرنے کے حقدار ہیں، اور جو مالک مکان اعداد و شمار پیش نہیں کرے گا اس کا اپنا کیس کمزور ہوجاتا ہے۔ کام شروع ہونے سے پہلے اور اس کے جاری ہونے کے دوران جائیداد کی تصویر بنائیں، اور ان تاریخوں کو نوٹ کریں جن پر کام شروع ہوا، رکا اور ختم ہوا۔ اگر خلل اس سے آگے بڑھتا ہے جس کی تجویز پیش کی گئی تھی، تو یہ ریکارڈ کرایہ میں کمی کے دعوے کی حمایت کرتا ہے۔ ہماری گائیڈ میں عمومی نکات ڈچ کرایہ داری کے قانون پر تشریف لے جانا یہاں بھی درخواست دیں، اور جان کر کرایہ دار کیا مطالبہ کر سکتا ہے۔ خط و کتابت کو مختصر رکھتا ہے۔

ایک غیر ملکی یا تعینات کارکن کے طور پر کرایہ پر لینا

قومیت کا مندرجہ بالا میں سے کسی سے کوئی فرق نہیں پڑتا۔ دیوانی ضابطہ کی کتاب 7 میں تحفظات لازمی قانون ہیں اور ان سے معاہدہ نہیں کیا جا سکتا، معاہدہ کسی بھی زبان میں ہو اور جو بھی اس میں کرایہ دار کے مستقبل کو قبول کرنے کے بارے میں کہا گیا ہو اس میں اضافہ ہوتا ہے۔ انگریزی ترجمہ آسان ہے، لیکن جہاں ڈچ اور انگریزی ورژن میں فرق ہے وہ ڈچ متن ہے جس کی تشکیل کی جائے گی، لہذا دستخط کرنے سے پہلے دونوں کو پڑھ لیں۔ جہاں رہائش کا انتظام کسی آجر یا ایجنسی کے ذریعے کیا جاتا ہے، وہاں یہ معلوم کریں کہ جائیداد کا مالک کون ہے اور آپ کا مالک مکان کون ہے، کیونکہ رسیدیں بھیجنے والی پارٹی ہمیشہ ذمہ داریوں کے ساتھ فریق نہیں ہوتی ہے۔ اور جہاں رہائش اور روزگار ایک ہی معاہدے میں ہیں، نوکری ختم کرنا قیام کے حق کو متاثر کر سکتا ہے۔ جو کہ ایک عام رہائشی کرایہ داری سے ایک مختلف نظام ہے اور اسے تزئین و آرائش کا اعلان کرنے سے پہلے نہیں، بعد میں چیک کیا جانا چاہیے۔ دی سالانہ اضافہ کے قواعد اسی طرح درخواست دیں جب آپ جان لیں کہ رہائش کس حصے میں ہے۔

کیا Law and More کر سکتے ہیں۔

ہماری کرایہ داری اور ریل اسٹیٹ وکیل تزئین و آرائش کی تجاویز کا جائزہ لیں، جانچ کریں کہ آیا مجوزہ اضافے کو سرمایہ کاری اور نکات سے تعاون حاصل ہے، Huurcommissie اور ذیلی ضلعی عدالت کے سامنے کارروائی کریں، اور زمینداروں کو پہلی بار طریقہ کار کو درست کرنے کا مشورہ دیں۔ اگر آپ کو کوئی تجویز یا اضافہ موصول ہوا ہے اور آپ کو یقین نہیں ہے کہ آیا یہ درست ہے تو ہمیں خط اور کرایہ داری کا معاہدہ بھیجیں اور ہم آپ کو بتائیں گے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

تزئین و آرائش کے بعد کرایہ میں اضافہ کرتے وقت مالک مکان کو سخت قانونی طریقہ کار پر عمل کرنا چاہیے، اور کرایہ داروں کو ان اضافے کو سرکاری چینلز کے ذریعے چیلنج کرنے کا واضح حق حاصل ہے۔ کسی بھی اضافے کا سائز اصل اخراجات، بہتری کی عمر، اور اس بات پر منحصر ہے کہ آیا جائیداد کو ریگولیٹ کیا گیا ہے یا آزاد کیا گیا ہے۔

نیدرلینڈز میں تزئین و آرائش کے بعد کرایہ میں اضافے کی قانونی حدود کیا ہیں؟

کرایہ میں اضافے کا حساب مکان مالک کی سرمایہ کاری کو بہتری کی معاشی زندگی میں مہینوں کی تعداد سے تقسیم کر کے لگایا جاتا ہے۔ رینٹل کمیشن ایک پالیسی گائیڈ شائع کرتا ہے جس میں تزئین و آرائش کے مخصوص کاموں اور ان کی متوقع اوسط عمر کی فہرست ہوتی ہے۔

صرف اصل اخراجات حساب میں شمار ہوتے ہیں۔ اگر آپ کے مالک مکان نے پائیداری کے اقدامات کے لیے سبسڈیز یا گرانٹس حاصل کی ہیں، تو ماہانہ کرایہ میں اضافے کا حساب لگانے سے پہلے ان کو کل سرمایہ کاری سے کاٹ لیا جانا چاہیے۔

غیر آزادانہ جائیدادوں کے لیے، نیا کرایہ تزئین و آرائش کے بعد بھی زیادہ سے زیادہ بنیادی کرایہ (کالے ہور) سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔ یہ ٹوپی ریگولیٹڈ ہاؤسنگ میں کرایہ داروں کے لیے اہم تحفظ فراہم کرتی ہے۔

تزئین و آرائش کی وجہ سے کرایہ بڑھانے سے پہلے مالک مکان کو کتنا نوٹس دینا چاہیے؟

آپ کے مالک مکان کو کوئی بھی کام شروع کرنے سے پہلے آپ کو ایک معقول تزئین و آرائش کی تجویز پیش کرنی چاہیے۔ اس تجویز میں مطلوبہ کاموں کی نوعیت، مالک مکان کے لیے مالی نتائج، اور مجوزہ کرایہ میں اضافہ شامل ہونا چاہیے۔

قانون خود تجویز کے لیے نوٹس کی قطعی مدت متعین نہیں کرتا ہے۔ تاہم، آپ کا مالک مکان پہلے آپ کی رضامندی کے بغیر صرف تبدیلیاں نہیں کر سکتا یا کام شروع نہیں کر سکتا۔

اگر آپ اور آپ کا مالک مکان کسی معاہدے پر پہنچ جاتے ہیں، تو نیا کرایہ آپ کی منظور شدہ شرائط کے مطابق نافذ العمل ہوگا۔ اگر آپ متفق نہیں ہیں تو، رینٹل کمیشن کو درخواست اس تاریخ کے تین ماہ کے اندر دینی چاہیے جس دن مجوزہ نیا کرایہ نافذ ہونا تھا۔

ڈچ قانون کے تحت کرایہ میں اضافے کا جواز پیش کرنے والی خاطر خواہ تزئین و آرائش کے لیے کیا اہل ہے؟

ڈچ سول کوڈ کا آرٹیکل 7:220(2) تزئین و آرائش کو "متبادل نئی تعمیر کے ساتھ انہدام، یا موجودہ تعمیرات میں تبدیلی یا اضافے کے ذریعے جزوی تجدید" کے طور پر بیان کرتا ہے۔ کام کے نتیجے میں آپ کی زندگی کے لطف میں بہتری لانی چاہیے۔

پائیداری کے اقدامات اگر اس تعریف پر پورا اترتے ہیں تو وہ تزئین و آرائش کے اہل ہو سکتے ہیں۔ مثالوں میں پراپرٹی کی موصلیت، اعلی کارکردگی والی گلیزنگ نصب کرنا، یا ہیٹ پمپ لگانا شامل ہیں۔

ہر مرمت یا دیکھ بھال کے کام کو تزئین و آرائش کے طور پر شمار نہیں کیا جاتا ہے۔ آپ کا مالک مکان معمول کی دیکھ بھال یا چھوٹی اصلاحات کے لیے کرایہ میں اضافہ نہیں کر سکتا جو جائیداد کو صرف اس کی موجودہ حالت میں رکھتے ہیں۔

کیا کرایہ دار معاوضے کے حقدار ہیں اگر تزئین و آرائش سے ان کے حالات زندگی میں نمایاں طور پر خلل پڑتا ہے؟

اگر تزئین و آرائش کے لیے آپ کو عارضی طور پر نقل مکانی کرنے کی ضرورت ہے، تو آپ کے مالک مکان کی تجویز کو عارضی متبادل رہائش پر توجہ دینا ہوگی۔ مکان مالک کو یہ بھی بتانا چاہیے کہ وہ آپ کو جو ریلوکیشن الاؤنس ادا کرے گا۔

تزئین و آرائش کی تجویز کی معقولیت میں اس بات پر غور کرنا شامل ہے کہ کام آپ کو کیسے متاثر کرتے ہیں۔ ایک عدالت یا رینٹل کمیشن اس بات کا جائزہ لے گا کہ آیا مکان مالک نے تجویز کا جائزہ لیتے وقت ان رکاوٹوں کو مناسب طریقے سے حل کیا ہے۔

آپ خود بخود ہر تکلیف کے لیے معاوضے کے حقدار نہیں ہیں۔ اہم عنصر یہ ہے کہ آیا یہ خلل اتنا اہم ہے کہ عارضی طور پر نقل مکانی ضروری ہو جاتی ہے۔

تجدید کے بعد جائز کرایہ میں اضافہ کرنے کے لیے مالک مکان کو کن طریقہ کار پر عمل کرنا چاہیے؟

آپ کے مالک مکان کو کرائے کی جائیداد میں کوئی تبدیلی کرنے سے پہلے آپ کی رضامندی حاصل کرنی ہوگی۔ وہ یکطرفہ تبدیلیاں نہیں کر سکتے۔

تزئین و آرائش کی تجویز معقول ہونی چاہیے اور مخصوص معاملات کا احاطہ کرتی ہے۔ ان میں کام کی نوعیت، آپ کا تعاون کیوں ضروری ہے، مالک مکان کے لیے مالی نتائج، اور مجوزہ کرایہ میں اضافہ شامل ہیں۔

اگر آپ تجویز سے انکار کرتے ہیں، تو آپ کا مالک مکان ذیلی ضلعی عدالت میں درخواست دے سکتا ہے کہ آیا یہ معقول ہے یا نہیں۔ آزادانہ جائیدادوں کے لیے، زمینداروں کو براہ راست ذیلی ضلعی عدالت میں جانا چاہیے۔

غیر آزادانہ جائیدادوں کے لیے، مالک مکان رینٹل کمیشن میں درخواست دے سکتے ہیں۔

کیا کرایہ دار کرایہ میں اضافے کو چیلنج کر سکتا ہے اور، اگر ایسا ہے تو، نیدرلینڈز میں اس عمل کو قانونی طور پر کیسے منظم کیا جاتا ہے؟

اگر آپ کو لگتا ہے کہ یہ غیر معقول ہے تو آپ کو اپنے مالک مکان کی تزئین و آرائش کی تجویز سے انکار کرنے کا حق ہے۔ آپ کا مالک مکان آپ کے معاہدے یا عدالت کے ان کے حق میں فیصلے کے بغیر آگے نہیں بڑھ سکتا۔

اگر کوئی معاہدہ نہیں ہوتا ہے، تو آپ یا آپ کا مالک مکان رینٹل کمیشن یا ذیلی ضلعی عدالت سے رجوع کر سکتے ہیں۔ مناسب ادارہ اس بات پر منحصر ہے کہ آیا آپ کی جائیداد آزاد ہے یا غیر لبرلائز۔

رینٹل کمیشن یا عدالت اس بات کا تعین کرے گی کہ آیا کرایہ میں اضافہ جائز ہے اور مناسب رقم کا حساب لگائے گا۔ وہ یہ فیصلہ کرتے وقت مالک مکان کے اخراجات اور بہتری کی معاشی عمر پر غور کرتے ہیں۔

اگر عدالت کو تجویز معقول لگتی ہے لیکن آپ پھر بھی کاموں میں تعاون کرنے سے انکار کرتے ہیں (صرف کرایہ میں اضافہ نہیں)، آپ کا مالک مکان ڈچ سول کوڈ کے آرٹیکل 7:274(1) کے تحت کرایہ داری کا معاہدہ ختم کر سکتا ہے۔