نیدرلینڈز میں رئیل اسٹیٹ اٹارنی: ایک ویسٹ گوئڈاڈوکاٹ کیا کرتا ہے۔

نیدرلینڈز میں ایک رئیل اسٹیٹ اٹارنی ، ایک vastgoedadvocaat، ایک وکیل ہے جو جائیداد کے معاملے میں ایک فریق کے لیے کام کرتا ہے: خریداری کے معاہدے کا جائزہ لینا اور اس پر گفت و شنید کرنا، جائیداد کی قانونی چھان بین کرنا، اور جہاں تنازعہ پیدا ہوتا ہے وہاں کارروائی کرنا۔ یہ سول لاء نوٹری (نوٹاری) سے مختلف کام ہے، جو منتقلی کے عمل کو انجام دیتا ہے اور اسے خریدار اور بیچنے والے کے درمیان غیر جانبدار رہنا چاہیے، اور اسٹیٹ ایجنٹ (میکیلار) سے، جو تلاش کرتا ہے اور بات چیت کرتا ہے لیکن کوئی قانونی مشورہ نہیں دیتا ہے۔ صرف وکیل صرف آپ پر فرض ہے۔

ریئل اسٹیٹ اٹارنی کیا کرتا ہے جو نوٹری اور ایجنٹ نہیں کرتے

ڈچ جائیداد کے لین دین میں حقیقی طور پر مختلف مینڈیٹ کے ساتھ تین پیشہ ور افراد شامل ہوتے ہیں، اور ان کو الجھا دینا سب سے عام وجہ ہے کہ خریدار کو کسی مسئلے کا بہت دیر سے پتہ چلتا ہے۔ نوٹری ایک سرکاری افسر ہے جسے شاہی فرمان کے ذریعے مقرر کیا جاتا ہے۔ نوٹری ڈیڈ آف ٹرانسفر (اکٹے وین لیورنگ) اور مارگیج ڈیڈ (ہائپوتھیاکٹے) کو مسودہ تیار کرتی ہے اور اس پر عمل درآمد کرتی ہے، انہیں لینڈ رجسٹری (کاڈسٹر) کے ساتھ رجسٹر کرتی ہے، ٹائٹل اور کسی بھی رجسٹرڈ بوجھ کو چیک کرتی ہے، اور خریداری کی قیمت کو تیسرے فریق کے اکاؤنٹ کے ذریعے کنٹرول کرتی ہے۔ نوٹری کو دونوں فریقوں کو مطلع کرنے کی ضرورت ہے اور وہ فریق نہیں لے سکتا، جس کا مطلب ہے کہ نوٹری آپ کو بتائے گا کہ ایک شق کیا کہتی ہے لیکن آپ کو یہ نہیں بتائے گا کہ آیا آپ کو اسے قبول کرنا چاہیے۔

اسٹیٹ ایجنٹ ہر اس شخص کے لیے کام کرتا ہے جس نے ان کو مشغول کیا۔ فروخت کرنے والے ایجنٹ کے فرائض بیچنے والے پر عائد ہوتے ہیں، آپ کے نہیں، اور خریدار ایجنٹ قانونی خطرے کی بجائے قیمت، شرط اور گفت و شنید پر مشورہ دیتا ہے۔ نہ ہی کوئی کارروائی کرنے کا مجاز ہے۔

وکیل ان کے درمیان کی جگہ پر قبضہ کرتا ہے۔ ڈچ پراپرٹی کے قانون میں جس کا مطلب ہے کہ اس کے خلاف درج شدہ ٹائٹل اور انکمبرنسز کی جانچ پڑتال کرنا، منصوبہ بندی اور اجازت نامے کی پوزیشن کی جانچ کرنا، جو وعدہ کیا گیا تھا اس کے خلاف جائیداد کی مطابقت کا اندازہ لگانا، حل شدہ شرائط کا مسودہ تیار کرنا یا اس میں ترمیم کرنا، اس بارے میں مشورہ دینا کہ کیا معاف کیا جا سکتا ہے اور کس خطرے پر، اور، اگر یہ آتا ہے، ڈیفالٹ کا نوٹس جاری کرنا یا دعویٰ میں مداخلت کے لیے درخواست دینا۔ وکیل بھی ان تینوں میں سے واحد ہے جو پیشہ ورانہ استحقاق کا پابند ہے اور جو آپ کی طرف سے قانونی چارہ جوئی کر سکتا ہے۔

تینوں کرداروں کا موازنہ کیا گیا۔

عملی نکتہ یہ ہے کہ نوٹری کی شمولیت مشورے کا متبادل نہیں ہے۔ جب تک فائل نوٹری تک پہنچتی ہے عام طور پر خریداری کے معاہدے پر دستخط ہو چکے ہوتے ہیں اور حل شدہ شرائط کی میعاد ختم ہو چکی ہوتی ہے، اس لیے جس لمحے میں کوئی وکیل زیادہ قیمت بڑھاتا ہے وہ معاہدہ پر دستخط ہونے سے پہلے ہوتا ہے، اس کے بعد نہیں۔ گھر خریدتے وقت ڈچ نوٹری کے کردار کے بارے میں ہمارا گائیڈ یہ بتاتا ہے کہ نوٹری کیا کرتا ہے اور کیا نہیں چیک کرتا ہے۔

جب آپ کو رئیل اسٹیٹ اٹارنی کی ضرورت ہو۔

فلیٹ کی ہر خریداری کے لیے وکیل کی ضرورت نہیں ہوتی۔ ماڈل کنٹریکٹ کے ذریعے معیاری رہائشی خریداری، معمول کے حالات اور کوئی غیر معمولی ٹائٹل پوزیشن کے ساتھ، عام طور پر ایک ایجنٹ اور نوٹری کے ذریعے کافی اچھی طرح سے نمٹا جاتا ہے۔ ذیل کے حالات مختلف ہیں، کیونکہ ان میں سے ہر ایک میں خطرہ تجارتی کے بجائے قانونی ہے اور اسے غلط ہونے کی قیمت دسیوں ہزار یورو یا جائیداد کے استعمال کے سالوں میں ماپا جاتا ہے۔

کمرشل پراپرٹی سب سے واضح معاملہ ہے۔ دفتر، دکان، گودام یا مخلوط استعمال کی عمارت خریدنے سے لیز کا قانون، منصوبہ بندی کا قانون، مٹی اور ماحولیاتی ذمہ داری، VAT اور ٹرانسفر ٹیکس کا تعامل، اور اکثر ایک موجودہ کرایہ دار جس کے حقوق آپ کو نئے مالک کے طور پر پابند کرتے ہیں۔ رہائشی ماڈل کا معاہدہ صرف اس کے لیے نہیں بنایا گیا ہے۔

ترقیاتی اور تزئین و آرائش کے منصوبے دوسری صورت ہیں۔ جہاں خریداری کی قیمت کا انحصار جائیداد کے استعمال کو بنانے، بڑھانے یا تبدیل کرنے کی اجازت پر ہے، اس سے پہلے کہ معاہدہ آپ کو پابند کرے، منصوبہ بندی کی پوزیشن کی تصدیق کرنی ہوگی، اور معاہدے کو اجازت نامے سے منسلک شرط کی ضرورت ہے۔ انوائرمنٹ اینڈ پلاننگ ایکٹ کے تحت ماحولیاتی اجازت نامے کے لیے ہماری گائیڈ وضاحت کرتی ہے کہ کس چیز کے لیے اپلائی کرنا ہے اور اس میں کتنا وقت لگتا ہے۔

باقی کیسز بھی اسی منطق کی پیروی کرتے ہیں۔ ایک اسٹیٹ میں حاصل کی گئی جائیداد، جہاں متعدد ورثاء کو تعاون کرنا ہوگا اور اسٹیٹ اب بھی غیر آباد ہو سکتا ہے۔ طویل لیز (erfpacht) پر رکھی گئی جائیداد، جہاں زمینی کرایہ، نظرثانی کی تاریخیں اور میونسپلٹی کے عمومی حالات اس بات کا تعین کرتے ہیں کہ جائیداد کی واقعی قیمت کیا ہے۔ عمارتیں اپارٹمنٹ کے حقوق میں منقسم ہوتی ہیں، جہاں ڈیڈ آف ڈیویژن اور مالکان کی ایسوسی ایشن ذمہ داریاں اٹھاتی ہیں جو آپ کو منتقل ہوتی ہیں۔ بیرون ملک مقیم خریدار کی خریداری، جہاں شناخت، مالی امداد اور ڈچ اور غیر ملکی قانون کے باہمی تعامل میں وقت لگتا ہے۔ اور کوئی بھی لین دین جہاں بیچنے والا کبھی بھی جائیداد میں نہیں رہا اور اس وجہ سے کسی شق کے ساتھ فروخت کر رہا ہے جس میں نقائص کی ذمہ داری شامل نہیں ہے۔

اگر آپ ایک پرائیویٹ فرد کے طور پر خرید رہے ہیں اور جاننا چاہتے ہیں کہ آپ کو کیا تحفظ حاصل ہے، تو ہالینڈ میں بطور ایکسپیٹ گھر خریدنے اور گھر خریدنے کے بارے میں ہمارے رہنما اکثر پیدا ہونے والے حالات سے نمٹتے ہیں۔

خریداری کا معاہدہ: تحریری شکل، کولنگ آف مدت اور شرائط

خریداری کا معاہدہ (koopovereenkomst) قیمت، منتقلی کی تاریخ، کیا شامل ہے، کون کون سے اخراجات برداشت کرتا ہے اور اگر دونوں فریق ڈیفالٹ کرتے ہیں تو کیا ہوتا ہے۔ ڈچ قانون کے دو اصول اس بات پر حکمرانی کرتے ہیں کہ یہ کیسے وجود میں آتا ہے جہاں ایک گھر نجی خریدار کو فروخت کیا جاتا ہے، اور دونوں کو اکثر غلط فہمی میں ڈالا جاتا ہے۔

سب سے پہلے تحریری فارم کی ضرورت ہے۔ کسی ایسے خریدار کو مکان کی فروخت جو ایک فطری شخص ہو جو کسی پیشے یا کاروبار کے دوران کام نہ کر رہا ہو اسے تحریری طور پر ریکارڈ کیا جانا چاہیے۔ جب تک دونوں فریقوں کے ذریعہ تحریری معاہدے پر دستخط نہیں ہوتے، کوئی قابل عمل معاہدہ نہیں ہوتا، تاہم زبانی معاہدہ یا ای میلز کا تبادلہ ثابت ہوتا ہے۔ یہ دونوں طریقوں کو کم کرتا ہے: ایک بیچنے والا ہاتھ ملانے کے بعد بھی اعلیٰ پیشکش قبول کر سکتا ہے، اور خریدار پھر بھی واپس لے سکتا ہے۔ اس قاعدے کا اطلاق تجارتی املاک پر یا کاروبار کے دوران خریداری کرنے والے خریدار پر نہیں ہوتا، جہاں زبانی معاہدہ پابند ہو سکتا ہے۔

دوسرا قانونی کولنگ آف پیریڈ ہے۔ مکان کے ایک نجی خریدار کے پاس تین دن کی عکاسی کی مدت ہوتی ہے، جو دستخط شدہ معاہدے کی ایک کاپی حوالے کیے جانے کے بعد کے دن سے چلتی ہے، اس دوران خریدار بغیر کسی وجہ کے اور بغیر کسی واجب الادا خریداری کو تحلیل کر سکتا ہے۔ ان دنوں میں سے کم از کم دو ہفتہ، اتوار یا عام طور پر تسلیم شدہ عوامی تعطیل نہیں ہونی چاہیے، جو عملی طور پر اس مدت کو تین کیلنڈر دنوں سے زیادہ طویل کر دیتی ہے۔ حق صرف خریدار کا ہے۔ بیچنے والے کا کوئی مساوی نہیں ہے۔ واپسی کی مدت کے اندر اطلاع دی جانی چاہیے، اور آپ اسے کیسے کرتے ہیں اس سے فرق پڑتا ہے۔ ڈچ پراپرٹی کی خریداری سے دستبرداری کے بارے میں ہماری گائیڈ ان راستوں کا تعین کرتی ہے جو کولنگ آف پیریڈ گزر جانے کے بعد باقی رہ جاتے ہیں۔

حل شدہ حالات خریدار کا حقیقی تحفظ ہیں۔

کولنگ آف کی مدت ختم ہونے کے بعد، بغیر لاگت کے معاہدے سے نکلنے کا واحد راستہ ایک حل شدہ شرط (ontbindende voorwaarde) ہے جس پر مناسب طریقے سے اتفاق کیا گیا ہے اور مناسب طریقے سے درخواست کی گئی ہے۔ یہ شرائط قانون کے ذریعہ مضمر نہیں ہیں: اگر وہ معاہدے میں نہیں ہیں، تو وہ موجود نہیں ہیں۔ عام طور پر مالیاتی شرط ہیں، خریدار کو ایک مقررہ مدت، عام طور پر چار سے چھ ہفتے، رہن کی پیشکش حاصل کرنے کے لیے؛ قومی رہن کی ضمانت سے منسلک ایک شرط جہاں خریدار اس پر انحصار کر رہا ہے؛ ایک ساختی سروے کی شرط جو خریدار کو واپس لینے کی اجازت دیتی ہے اگر عمارت کے معائنے میں مرمت کی لاگت طے شدہ حد سے زیادہ ظاہر ہوتی ہے۔ اور، سیدھے گھر کے علاوہ کسی اور چیز کے لیے، اجازت نامے سے منسلک شرط، استعمال میں تبدیلی، یا قانونی تفتیش کے تسلی بخش نتائج۔

ایسی شرط کا مطالبہ کرنا جہاں خریدار اکثر اپنا تحفظ کھو دیتے ہیں۔ ماڈل کے معاہدوں میں خریدار سے مطالبہ ہوتا ہے کہ وہ بیچنے والے کو متفقہ مدت کے اندر مطلع کرے اور، مالیاتی شرط کے لیے، تحریری ثبوت کے ساتھ انکار کو ثابت کرے، عام طور پر ایک سے زیادہ قرض دہندہ کی جانب سے مسترد کیے جاتے ہیں۔ دیر سے نوٹیفکیشن، یا بغیر دستاویزات کے نوٹیفکیشن، معاہدہ کو نافذ چھوڑ دیتا ہے۔ شق کو پڑھیں، تاریخ کو ڈائرائز کریں، اور رہن کی درخواست کے ساتھ ہی ثبوت جمع کرنا شروع کریں، اس کے انکار کے بعد نہیں۔

ڈپازٹ، بینک گارنٹی اور ڈیفالٹ کا جرمانہ

ہالینڈ میں استعمال ہونے والے معیاری ماڈل کی خریداری کے معاہدوں کے لیے خریدار کو نوٹری کے تیسرے فریق کے اکاؤنٹ میں رقم جمع کرانے کی ضرورت ہوتی ہے، یا کنٹریکٹ میں مقرر کردہ مدت کے اندر، عام طور پر خریداری کی قیمت کا دس فیصد کے برابر بینک گارنٹی فراہم کرنا ہوتی ہے۔ وقت پر ایسا نہ کرنا بذات خود ایک خلاف ورزی ہے۔

اسی ماڈل کے معاہدے فراہم کرتے ہیں کہ ایک فریق جو ڈیفالٹ کا نوٹس دیے جانے کے بعد کارکردگی دکھانے میں ناکام رہتا ہے اس پر دوسرے فریق کو خریداری کی قیمت کا دس فیصد فوری طور پر قابل ادائیگی جرمانہ ادا کرنا پڑتا ہے، کارکردگی یا زیادہ نقصانات کا دعوی کرنے کے حق سے کوئی تعصب کیے بغیر۔ یہ اعداد و شمار قانونی کے بجائے معاہدہ ہے، جس کے دو نتائج ہیں۔ دستخط سے پہلے اس پر گفت و شنید کی جا سکتی ہے، اور عدالت کو سول کوڈ کے تحت یہ اختیار حاصل ہے کہ وہ معاہدے کے جرمانے کو کم کر دے جہاں اسے مکمل طور پر لاگو کرنے سے واضح طور پر غیر معقول نتیجہ نکلے گا، حالانکہ وہ اس طاقت کو کم استعمال کرتی ہے۔ کوئی بھی نقطہ کسی ایسے خریدار کی مدد نہیں کرتا جس نے شق کو پڑھے بغیر دستخط کیے ہوں۔

قانونی مستعدی: تحقیقات اصل میں کیا احاطہ کرتی ہے۔

عمارت کا سروے ڈھانچہ کو دیکھتا ہے۔ قانونی مستعدی ہر چیز کو دیکھتی ہے جس پر ڈھانچہ بیٹھتا ہے اور اس کے خلاف رجسٹر کیا جاتا ہے، اور یہ اس عمل کا حصہ ہے جسے اکثر تیز بازار میں چھوڑ دیا جاتا ہے۔ نقطہ آغاز لینڈ رجسٹری ہے، جس میں ٹائٹل، حدود، رہن اور اٹیچمنٹ، اور جائیداد کے خلاف اندراج شدہ ذمہ داریاں ظاہر ہوتی ہیں۔

بوجھ کئی شکلوں میں آتے ہیں اور وہ یکے بعد دیگرے مالکان کو باندھتے ہیں۔ آسانی (erfdienstbaarheid) پڑوسی کی جائیداد کو آپ پر حق دیتی ہے، جیسے راستے کا حق، نکاسی کا حق یا عمارت پر پابندی۔ ایک قابلیت کی ذمہ داری (کوالیٹیٹیو ورپلیچٹنگ) ہر آنے والے مالک کو کسی چیز کو برداشت کرنے یا اس سے باز رہنے کا پابند کرتی ہے۔ ایک دائمی شق (کیٹنگ بیڈنگ) مالک کو اگلے خریدار پر وہی ذمہ داری عائد کرنے کا پابند کرتی ہے، اور اسے جرمانہ کے ذریعے نافذ کیا جاتا ہے۔ سپرفیس کا حق (opstalrecht) کسی اور کو آپ کی زمین پر کام یا کیبلز کی ملکیت دیتا ہے، جو عام بات ہے جہاں کوئی افادیت یا شمسی تنصیب شامل ہوتی ہے۔ اور ایک طویل لیز (erfpacht) کا مطلب ہے کہ آپ لیز ہولڈ کو فری ہولڈ کے بجائے خریدتے ہیں، زمینی کرایہ اور وقتاً فوقتاً جائزے کی شرائط کے ساتھ جو جائیداد کی معاشیات کو مکمل طور پر تبدیل کر سکتے ہیں۔ نیدرلینڈز میں erfpacht اور طویل لیز کے لیے ہماری گائیڈ وضاحت کرتی ہے کہ جائزہ کیسے کام کرتا ہے۔

منصوبہ بندی، اجازت اور استعمال

چونکہ 1 جنوری 2024 کو انوائرمنٹ اینڈ پلاننگ ایکٹ (Omgevingswet) لاگو ہوا، میونسپل زوننگ پلانز ہر میونسپلٹی کے لیے ایک ہی انوائرمنٹ پلان (omgevingsplan) میں شامل ہو گئے ہیں، اور زیادہ تر اجازت ناموں کے لیے ایک ہی ماحولیاتی اجازت نامہ کے ذریعے درخواست دی جاتی ہے۔ عملی سوالات تبدیل نہیں ہوئے ہیں: کیا موجودہ استعمال کی اجازت ہے، کیا ہر ایک توسیع، ڈورر، تبادلوں یا استعمال میں تبدیلی مطلوبہ اجازت نامے کے ساتھ کی گئی تھی، اور وہ کرتا ہے جو آپ اس پراپرٹی کے ساتھ کرنا چاہتے ہیں جو پلان کے مطابق ہو۔ ایک غیر اجازت یافتہ توسیع محض کاغذی مسئلہ نہیں ہے۔ میونسپلٹی اسے ہٹانے کا مطالبہ کر سکتی ہے، اور نفاذ کے فرائض کا مطلب ہے کہ اسے چھوڑنے کے لیے اکثر اس کے پاس بہت کم صوابدید ہوتی ہے۔

پلان کے ساتھ، چیک کریں کہ آیا عمارت ایک درج شدہ یادگار ہے، آیا یہ ایک محفوظ شہر کی تزئین میں بیٹھی ہے، آیا میونسپلٹی پریفرنشل رائٹس ایکٹ کے تحت رجسٹرڈ میونسپل پری ایمپشن حق ہے، اور آیا اس میں مٹی کی آلودگی یا ایسبیسٹوس کی تاریخ موجود ہے۔ تجارتی املاک کے لیے، ماحولیاتی اجازت نامے، دفتری عمارتوں کے لیے توانائی کے لیبل کی ذمہ داریاں اور کاروبار سے منسلک کسی بھی لائسنس کی الگ الگ تصدیق کی ضرورت ہے۔

پوشیدہ نقائص: موافقت، انکشاف اور وہ شقیں جو خطرے کو تبدیل کرتی ہیں۔

ڈچ سول کوڈ کے تحت ڈیلیور کی گئی جائیداد کو معاہدے کے مطابق ہونا چاہیے، اور خریدار توقع کر سکتا ہے کہ جائیداد عام استعمال کے لیے ضروری خصوصیات کی حامل ہو، اور کسی خاص استعمال کے لیے واضح طور پر متفق ہو۔ یہ مطابقت کا معیار ہے، اور یہ تقریباً ہر تنازعہ کی بنیاد ہے جو تکمیل کے بعد پیدا ہوتا ہے۔

اس کے دونوں طرف دو فرائض بیٹھے ہیں۔ بیچنے والے کا فرض ہے کہ وہ ان نقائص کو ظاہر کرے جن کے بارے میں اسے معلوم ہے اور جو خریدار کے فیصلے سے متعلق ہیں۔ خریدار کا فرض ہے کہ وہ اس بات کی تحقیق کرے کہ معقول حد تک محتاط خریدار کس چیز کی تحقیق کرے گا۔ جہاں دونوں کی خلاف ورزی کی گئی تھی، عام طور پر بیچنے والے کی بولنے میں ناکامی کا وزن خریدار کی نظر میں ناکامی سے زیادہ ہوتا ہے، لیکن خریدار جس نے واضح انتباہی نشان کو نظر انداز کیا اسے مکمل طور پر محفوظ نہیں کیا جائے گا۔

ماڈل کی خریداری کے معاہدے معمول کے مطابق اس خطرے کو دوبارہ مختص کرتے ہیں۔ عمر کی ایک شق (ouderdomsclausule) ریکارڈ کرتی ہے کہ خریدار قبول کرتا ہے کہ ایک پرانی عمارت موجودہ تعمیراتی معیار پر پورا نہیں اترے گی۔ ایک غیر قبضے کی شق (niet-zelfbewoningsclausule) استعمال کی جاتی ہے جہاں بیچنے والا کبھی بھی جائیداد میں نہیں رہا، مثال کے طور پر کوئی اسٹیٹ یا سرمایہ کار، اور ان نقائص کے لیے ذمہ داری کو محدود کرتا ہے جن کے بارے میں بیچنے والا نہیں جان سکتا تھا۔ کوئی بھی شق ایسے بیچنے والے کی حفاظت نہیں کرتی ہے جو درحقیقت عیب سے واقف تھا اور خاموش رہا۔ دونوں بات چیت کے قابل ہیں، اور ان کے درست الفاظ یہ فیصلہ کرتے ہیں کہ چھت کی ادائیگی کون کرتا ہے۔

تکمیل کے بعد وقت اہم ہے۔ خریدار کو بیچنے والے کو ایک مناسب وقت کے اندر غیر موافقت کے بارے میں اسے دریافت کرنے کے بعد، یا اس مقام کے بعد جہاں اسے معقول طور پر دریافت کیا جانا چاہیے تھا، مطلع کرنا چاہیے، اور بہت دیر سے لایا گیا دعویٰ اس بنیاد پر ناکام ہو جاتا ہے، قطع نظر اس کی خوبیوں کے۔ عملی طور پر اس کا مطلب ہے کہ عیب ظاہر ہوتے ہی بیچنے والے کو لکھنا، تفتیش مکمل ہونے سے پہلے، اور ثبوت کو رکھنا۔ نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے پوزیشن دوبارہ مختلف ہے، اس کی اپنی ڈیلیوری اور گارنٹی کے نظام کے ساتھ؛ نئے بنے ہوئے گھروں میں نقائص کے بارے میں ہماری گائیڈ دیکھیں ۔

کمرشل پراپرٹی، کرایہ دار اور لیز کا قانون

جہاں آپ جو پراپرٹی خرید رہے ہیں اسے اجازت دی جاتی ہے، فروخت کا لیز پر کوئی اثر نہیں پڑتا: ڈچ قانون کے تحت خریداری لیز کو نہیں توڑتی، لہذا خریدار مالک مکان کی پوزیشن میں آتا ہے اور کرایہ دار کو عمارت کے ساتھ لے جاتا ہے۔ یہ لیز کو اثاثہ کا حصہ بناتا ہے، اور اس کا جائزہ لینے سے مستعدی کا حصہ بنتا ہے۔

ڈچ لیز کا قانون تجارتی جگہ کو دو حکومتوں میں تقسیم کرتا ہے جس کے نتائج بالکل مختلف ہوتے ہیں۔ خوردہ اور مہمان نوازی کی جگہ، وسیع پیمانے پر دکانیں، ریستوراں، کیفے، ٹیک وے، ہوٹل اور کرافٹ کے کاروبار جن کا کاؤنٹر عوام کے لیے کھلا ہے، محفوظ نظام کے تحت آتا ہے: لیز پانچ سال اور پانچ سال کے لیے چلتی ہیں، ختم کرنے کی بنیادیں محدود اور بڑی حد تک قانونی ہیں، اور کرایہ دار کو مسلسل تحفظ حاصل ہے۔ دفاتر، گودام، پریکٹس اور دیگر کاروباری جگہ ہلکی حکومت کے تحت آتی ہے، جہاں فریقین بہت زیادہ آزاد ہیں، لیکن کرایہ دار کو اب بھی بے دخلی کا تحفظ حاصل ہے جس کی وجہ سے وہ عدالت سے برطرفی کے بعد خالی ہونے کی مدت میں توسیع کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

کون سا نظام لاگو ہوتا ہے اس کا تعین اصل استعمال سے اتفاق کیا جاتا ہے، نہ کہ اس لیبل سے جو فریقین نے معاہدہ کیا تھا، اور اسے غلط کرنے سے عمارت کی قیمت بدل جاتی ہے۔ مارکیٹ میں معیاری دستاویزات آر او زیڈ ماڈل لیز ہیں، جو زمیندار کے لیے دوستانہ ہیں اور بات چیت میں بہت زیادہ ترمیم کی گئی ہیں۔ ROZ ماڈل کمرشل لیز کے لیے ہماری گائیڈ ان شقوں کا احاطہ کرتی ہے جن کے بارے میں بحث کرنے کے قابل ہے، اور ڈچ پراپرٹی قانون اور تجارتی کرایہ داری کے قانون کا ہمارا موازنہ بتاتا ہے کہ دونوں کس طرح بات چیت کرتے ہیں۔ جہاں رہائشی کرایہ دار شامل ہیں، وہ اصلاحات جو 1 جولائی 2024 کو نافذ ہوئیں جن میں مقررہ مدت کے رہائشی لیز پر پابندی اور درمیانی بازار کے کرایوں کو ریگولیٹ کیا گیا ہے اس میں تبدیلی آئی ہے کہ مالک مکان کیا کر سکتا ہے، اور نیدرلینڈز میں کرایہ دار کے حقوق موجودہ پوزیشن کو متعین کرتے ہیں۔

اپارٹمنٹ کے حقوق اور مالکان کی ایسوسی ایشن

نیدرلینڈز میں فلیٹ خریدنے کا مطلب ہے اپارٹمنٹ خریدنا حق: عمارت میں حصہ اور ایک یونٹ استعمال کرنے کا خصوصی حق۔ آپ یونٹ کے ساتھ کیا کر سکتے ہیں، کیا فرقہ وارانہ ہے اور کیا نجی ہے، اور اخراجات کو کس طرح بانٹ دیا جاتا ہے، یہ سب ڈیڈ آف ڈیویژن (splitsingsakte) اور اس کے ساتھ موجود قواعد سے طے ہوتا ہے، نہ کہ اسٹیٹ ایجنٹ کی تفصیلات سے۔ مالکان ایسوسی ایشن کی رکنیت (Vereniging van Eigenaars, VvE) خود بخود پیروی کرتی ہے اور اسے ترک نہیں کیا جا سکتا۔

خریدنے سے پہلے، تین دستاویزات زیادہ تر خطرے کا فیصلہ کرتی ہیں: ڈیڈ آف ڈیویژن، پچھلے کئی سالوں سے جنرل میٹنگز کے منٹس، اور ایسوسی ایشن کے مالیات، خاص طور پر ریزرو فنڈ اور طویل مدتی دیکھ بھال کا منصوبہ۔ کم فنڈڈ ریزرو کے ساتھ ایک ایسوسی ایشن اور ایک اگواڑا جس کو کام کی ضرورت ہے اس کے ممبروں پر کمی لگائے گی، اور نیا مالک ادائیگی کرتا ہے۔ ڈچ قانون کے مطابق مالکان کی ایسوسی ایشن کا تقاضا ہے کہ وہ بڑی دیکھ بھال کے لیے ریزرو فنڈ کو برقرار رکھے، اور یا تو طویل مدتی دیکھ بھال کے منصوبے پر شراکت کی بنیاد رکھے یا قانون کے ذریعے مقرر کردہ بحالی کی قیمت کا کم از کم فیصد محفوظ رکھے۔ ایک انجمن جو نہ کر رہی ہے ایک انتباہی علامت ہے۔

خریداری کے بعد، دیکھ بھال، یونٹ میں تبدیلی، سروس چارجز یا میٹنگز کے انعقاد کے بارے میں تنازعات عام ہیں۔ ایک ممبر جو عام اجلاس کے فیصلے کو ڈیڈ، قواعد یا معقولیت اور انصاف کے تقاضوں کے خلاف سمجھتا ہے وہ ذیلی ضلعی عدالت سے اسے منسوخ کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے، لیکن درخواست اس دن کے ایک ماہ کے اندر لانی چاہیے جس دن ممبر کو فیصلہ معلوم ہو یا ہو سکتا تھا، جو کہ ایک بہت ہی مختصر ونڈو ہے۔ VvE اور ڈچ اپارٹمنٹ کے حقوق کے لیے ہماری گائیڈ طریقہ کار کا تعین کرتی ہے۔

لاگت، ٹرانسفر ٹیکس اور خریداری کی قیمت کا دوسرا رخ

خریداری کی قیمت لین دین کی قیمت نہیں ہے۔ اس کے اوپر ٹرانسفر کے ڈیڈ کے لیے نوٹریل فیس اور، جہاں رہن ہے، رہن کی ڈیڈ، لینڈ رجسٹری کی فیس، کسی بھی خریدار ایجنٹ کی فیس، ویلیوایشن اور بلڈنگ سروے کے اخراجات، اور رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس (اوورڈراچٹس بیلاسٹنگ)، جو کہ نیدرلینڈ میں موجود جائیداد کے حصول پر لگایا جاتا ہے۔

ٹرانسفر ٹیکس کی مختلف شرحیں ہیں اس پر منحصر ہے کہ آیا خریدار جائیداد کو ایک اہم رہائش گاہ کے طور پر حاصل کرے گا یا اسے سرمایہ کاری یا دوسرے گھر کے طور پر حاصل کر رہا ہے، اور پہلی بار خریدنے والے کم عمر خریداروں کے لیے ایک چھوٹ ہے جو خود جائیداد میں رہیں گے، عمر کی حد اور جائیداد کی زیادہ سے زیادہ قیمت کے ساتھ مشروط۔ شرحیں، زیادہ سے زیادہ قیمت اور شرائط قانون سازی کے ذریعے طے کی جاتی ہیں اور سالانہ ٹیکس پلان کے ذریعے ایڈجسٹ کی جاتی ہیں، اس لیے جو اعداد و شمار لاگو ہوتے ہیں وہ نوٹریل ٹرانسفر کی تاریخ پر لاگو ہوتے ہیں، نہ کہ خریداری کے معاہدے کی تاریخ پر۔ ٹیکس ایڈمنسٹریشن یا اپنے ٹیکس ایڈوائزر سے موجودہ شرحیں چیک کریں اس سے پہلے کہ آپ کمٹ کریں، اور آگاہ رہیں کہ نئی تعمیر شدہ جائیداد کا حصول عام طور پر ٹرانسفر ٹیکس کے بجائے VAT کے ساتھ مشروط ہوتا ہے، جس میں دوہرے ٹیکس سے بچنے کے لیے ٹرانسفر ٹیکس سے استثنیٰ حاصل ہوتا ہے۔ ٹرانسفر ٹیکس اور خریدار کے اخراجات کا ہمارا جائزہ یہ بتاتا ہے کہ ہر قیمت کہاں گرتی ہے۔

Law & More ٹیکس سٹرکچرنگ مشورہ فراہم نہیں کرتا۔ جہاں کوئی لین دین ٹیکس کے نتائج کو تبدیل کرتا ہے، مثال کے طور پر کسی پراپرٹی کمپنی کے لیے اثاثہ جات اور شیئر ڈیل کے درمیان انتخاب، نئی تعمیر پر VAT اور ٹرانسفر ٹیکس کا تعامل، یا غیر ملکی سرمایہ کار کی پوزیشن، ہم آپ کے ٹیکس مشیر کے ساتھ مل کر کام کرتے ہیں اور خود کو قانونی ڈھانچے اور معاہدے تک محدود رکھتے ہیں۔

جب چیزیں غلط ہوجاتی ہیں: معاہدے کو نافذ کرنا

زیادہ تر جائیداد کے تنازعات بہت کم نمونوں میں سے ایک کی پیروی کرتے ہیں، اور ہر ایک کا جواب طریقہ کار کا معاملہ ہے جتنا کہ مادہ کا۔ جہاں دوسرا فریق دیر سے ہوتا ہے، معمول کا پہلا قدم ڈیفالٹ کا تحریری نوٹس ہوتا ہے جس میں کارکردگی کے لیے ایک معقول مدت دی جاتی ہے، کیونکہ اس کے بغیر پارٹی ڈیفالٹ نہیں ہوتی اور نہ ہی نقصانات اور نہ ہی اس سے بچاؤ عام طور پر دستیاب ہوتا ہے۔ جہاں بیچنے والا منتقلی سے انکار کرتا ہے، یا کسی اور کو فروخت کرتا ہے، عبوری امدادی کارروائی کو منتقلی کے ساتھ تعاون پر مجبور کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے اور جہاں ضروری ہو، جائیداد پر ابتدائی اٹیچمنٹ رجسٹر کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے تاکہ اسے فروخت نہ کیا جا سکے۔ جہاں تکمیل کے بعد کوئی نقص نکلتا ہے، اس ترتیب میں ترتیب نوٹیفکیشن، تفتیش، مقدار اور پھر دعویٰ ہے۔

وقت کی حدیں زیادہ تر نقصان کرتی ہیں۔ کولنگ آف پیریڈ دن ہے، حل شدہ حالات ہفتے ہیں، عدم مطابقت پر شکایت ڈیوٹی دریافت سے ایک معقول مدت ہے، اور مالکان ایسوسی ایشن کے فیصلے کی منسوخی ایک ماہ ہے۔ تقریباً ہر وہ کیس جو جیتا نہیں جا سکتا ان میں سے کسی ایک پر ہارا ہے، میرٹ پر نہیں۔ خریدار یا بیچنے والا مسئلہ دریافت کرنے پر جو سب سے زیادہ مفید کام کرسکتا ہے وہ یہ ہے کہ فوراً دوسرے فریق کو لکھیں، اس لحاظ سے کہ ان کے حقوق محفوظ ہوں، اور پھر مشورہ لیں۔

رئیل اسٹیٹ اٹارنی کا انتخاب اور ہدایت کرنا

ہدایت دینے سے پہلے تین چیزیں پوچھیں۔ آیا وکیل اصل میں عام تجارتی کام کے بجائے پراپرٹی قانون پر عمل کرتا ہے، کیونکہ فیلڈ تکنیکی ہے اور ماڈل دستاویزات اور مارکیٹ پریکٹس اہم ہے۔ آیا وہ زبان میں کام کر سکتے ہیں اور آپ کے لین دین کے لیے مطلوبہ ٹائم فریم، کیونکہ ایک حل شدہ حالت انتظار نہیں کرتی۔ اور فیس کس طرح ترتیب دی جاتی ہے، فی گھنٹہ یا مقررہ، کیا شامل ہے اور آپ کے معاملے کا تخمینہ کیسا لگتا ہے؛ جو کام شروع ہونے سے پہلے تحریری طور پر بیان کیا جائے۔

پہلی میٹنگ میں آپ کے پاس موجود ہر چیز کو لائیں: تفصیلات، خریداری کے معاہدے کا مسودہ، لینڈ رجسٹری کا اقتباس، ڈیڈ آف ڈیویژن اور ایسوسی ایشن کے دستاویزات اگر یہ فلیٹ ہے، اگر جائیداد کی اجازت ہے تو لیز، اور بیچنے والے یا ایجنٹ کے ساتھ کوئی خط و کتابت۔ دستخط سے پہلے کیے گئے ایک جائزے میں بعد میں تنازعہ کا ایک حصہ خرچ ہوتا ہے، اور یہ واحد مرحلہ ہے جس میں اب بھی شرائط کو تبدیل کیا جا سکتا ہے۔

Law & More خریداروں، فروخت کنندگان، مالک مکانوں، کرایہ داروں، مالکان کی انجمنوں، سرمایہ کاروں اور ڈویلپرز کو ڈچ جائیداد کے معاملات پر مشورہ دیتا ہے: خریداری کے معاہدوں کا جائزہ لینا اور ان پر گفت و شنید کرنا، قانونی واجبی مستعدی، نقائص اور غیر موافقت کے دعوے، طویل لیز اور اپارٹمنٹ کے حقوق، تجارتی لیز، منصوبہ بندی اور اجازت نامے، اور سول عدالتوں کے سامنے قانونی چارہ جوئی۔ اگر آپ دستخط کرنے والے ہیں، یا تکمیل کے بعد آپ کو کوئی مسئلہ درپیش ہے، تو ہمارے رئیل اسٹیٹ وکلاء دستاویزات کا جائزہ لیں گے اور آپشنز کا تعین کریں گے۔ اپنی صورتحال پر بات کرنے کے لیے براہ کرم ہم سے رابطہ کریں، یا ہمارا پڑھیں ڈچ رئیل اسٹیٹ قانون کے رہنما ارد گرد کے موضوعات کے لیے۔

ڈچ رئیل اسٹیٹ قانون کے بارے میں عام سوالات