نیدرلینڈز میں خریداری کا ابتدائی معاہدہ بالکل بھی ابتدائی نہیں ہے۔ اس کا ڈچ نام، voorlopige koopovereenkomst، ایک تاریخی غلط نام ہے: ایک بار خریدار اور بیچنے والے دونوں کے دستخط ہو جانے کے بعد، ایک پابند معاہدہ موجود ہوتا ہے اور کوئی بھی فریق آسانی سے اس سے ہٹ نہیں سکتا۔ گھر خریدنے والے صارف کے پاس وجہ بتائے بغیر خریداری کو تحلیل کرنے کے لیے تین دن ہوتے ہیں۔ اس کے بعد، باہر جانے کے واحد راستے ایک متفقہ شرط ہیں جیسے کہ فنانسنگ پروویزو، دوسرے فریق کی رضامندی، یا تحلیل کی قانونی بنیاد۔
واقعی کیا ایک voorlopige koopovereenkomst ہے
معاہدے کو عارضی کہا جاتا ہے کیونکہ یہ منتقلی کے نوٹریل ڈیڈ سے پہلے ہوتا ہے۔ یہ واحد معنی ہے جس میں یہ عارضی ہے۔ ڈچ قانون کے تحت غیر منقولہ جائیداد کی ملکیت صرف دیوانی قانون نوٹری (نوٹاری) کے ذریعہ انجام دی گئی اور کادستر میں رجسٹرڈ ڈیڈ سے گزرتی ہے، لہذا دستخط اور تکمیل کے درمیان ایک مدت ہوتی ہے، عام طور پر ایک سے تین ماہ، جس میں فریقین ایک دوسرے کے پابند ہوتے ہیں لیکن جائیداد ابھی تک ہاتھ نہیں بدلی ہے۔ خریداری کا معاہدہ اس مدت کو کنٹرول کرتا ہے۔
اس میں دونوں واجبات حقیقی ہیں۔ بیچنے والے کو ضروری ہے کہ وہ جائیداد کو منظور شدہ حالت میں فراہم کرے اور ان بوجھوں سے پاک ہو جن کا انکشاف نہیں کیا گیا تھا۔ خریدار کو قیمت ادا کرنی چاہیے اور متفقہ تاریخ پر نوٹری کے پاس حاضر ہونا چاہیے۔ ایسا کرنے میں ناکامی معاہدے کی خلاف ورزی ہے، اور ڈچ مارکیٹ میں استعمال ہونے والے ماڈل معاہدے اس پر جرمانہ لگاتے ہیں۔ کوئی بھی جو اس یقین کے ساتھ دستخط کرتا ہے کہ دستاویز میں محض ایک ارادہ درج ہے اس نے غلط سمجھا ہے کہ اس نے کیا کیا ہے۔
معاہدے میں کیا ہونا ضروری ہے۔
جب فریقین اعتراض اور قیمت پر متفق ہو جائیں تو فروخت کا معاہدہ موجود ہے۔ اصولی طور پر باقی سب کچھ قانون کے ذریعے پُر کیا جا سکتا ہے، لیکن ایک قابل عمل ڈچ خریداری کا معاہدہ بہت زیادہ ریکارڈ کرتا ہے: فریقین کے مکمل نام اور پتے، جائیداد کی درست وضاحت اس کے کیڈسٹرل عہدہ کے ساتھ، قیمت، منتقلی کی تاریخ، کون سا منقولہ سامان شامل ہے، اور وہ ریاست جس میں جائیداد کی فراہمی کی جاتی ہے۔
اس سے آگے ایسی شقیں آتی ہیں جو فیصلہ کرتی ہیں کہ کون کون سا خطرہ اٹھاتا ہے۔ کن شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے، اور کب تک۔ چاہے خریدار ڈپازٹ ادا کرے یا بینک گارنٹی فراہم کرے۔ بیچنے والے نے جائیداد کے بارے میں کیا اعلان کیا ہے، اور جسے خریدار معروف عیب کے طور پر قبول کرتا ہے۔ آیا بیچنے والے نے مٹی کی آلودگی، زیر زمین ایندھن کے ٹینک، ایسبیسٹوس، یادگار کی حیثیت یا پڑوسی کے ساتھ فعال تنازعہ جیسے معاملات کا انکشاف کیا ہے۔ مکمل ہونے کے بعد زیادہ تر تنازعات ایک جملے کے بارے میں تنازعات میں بدل جاتے ہیں جو کبھی نہیں لکھا گیا تھا۔
تحریری فارم اور تین دن کی کولنگ آف پیریڈ
ڈچ سول کوڈ (Burgerlijk Wetboek) کا آرٹیکل 7:2 لاگو ہوتا ہے جہاں رہائش ایک قدرتی شخص کے ذریعہ خریدی جاتی ہے جو کسی پیشے یا کاروبار کے دوران کام نہیں کررہا ہے۔ اس سے دو اصول چلتے ہیں۔ خریداری کو تحریری طور پر ختم کرنا ضروری ہے، لہذا قیمت پر زبانی معاہدہ ابھی تک گھر کے نجی خریدار کو پابند نہیں کرتا ہے۔ اور خریدار کے پاس تین دن کا کولنگ آف پیریڈ (بیڈنکٹیجڈ) ہے، جس دن سے خریدار کو دستخط شدہ معاہدے کی کاپی موصول ہوتی ہے، جس میں خریداری بغیر کسی وجہ کے اور بغیر کسی واجب الادا کے تحلیل ہو سکتی ہے۔
تین تفصیلات مقدمات کا فیصلہ کرتی ہیں۔ مدت میں کم از کم دو دن شامل ہونے چاہئیں جو ہفتہ، اتوار یا عام تعطیل نہیں ہیں، اس لیے جمعہ کی ڈیلیوری سے خریدار کو ہفتے کے آخر میں خرچ نہیں کرنا پڑے گا۔ مدت دستخط شدہ دستاویز کی وصولی سے ہوتی ہے، اسی لیے حوالے کرنے کا لمحہ ریکارڈ کیا جانا چاہیے۔ اور حق صرف خریدار کا ہے: جو بیچنے والے کو سودے پر پچھتاوا ہے اس کے پاس کولنگ آف مدت نہیں ہے، اور نہ ہی کوئی خریدار جو کمپنی ہے یا جو کاروبار کے دوران خرید رہا ہے۔ تحفظ کو خریدار کے نقصان سے دور نہیں کیا جا سکتا۔
کولنگ آف کی مدت مختصر ہے اور یہ مطلق ہے۔ اسے معاہدے کی جانچ پڑتال کے لیے استعمال کریں، بات چیت کے لیے نہیں۔ اگر وہی فریق چھ ماہ کے اندر ایک ہی جائیداد کی نئی خریداری کر لیتے ہیں، تو خریدار کو تین دن کا نیا وقت نہیں ملتا ہے۔
شرائط: ایک voorbehoud اصل میں کیسے کام کرتا ہے۔
ایک شرط، یا voorbehoud، کولنگ آف کی مدت ختم ہونے کے بعد خریدار کے فرار کا اہم راستہ ہے۔ سب سے زیادہ معروف فنانسنگ پروویزو (financieringsvoorbehoud) ہے، جو خریدار کو یہ حق دیتا ہے کہ وہ خریداری کو تحلیل کر دے اگر کوئی رہن کی پیشکش حاصل نہ کی جائے۔ یہ خودکار نہیں ہے۔ یہ صرف اس صورت میں موجود ہے جب اسے معاہدے میں لکھا گیا ہو، یہ صرف اس وقت تک رہتا ہے جب تک کہ وہاں بیان کیا گیا ہو، اور اسے عام طور پر صرف وقت پر پیش کیے جانے والے تحریری نوٹس کے ذریعے اور انکار کی دستاویزات کے ذریعے سپورٹ کیا جا سکتا ہے۔
یہ آخری ضرورت لوگوں کو پکڑتی ہے۔ ایک خریدار جو تاریخ گزرنے دیتا ہے، یا جو ایک غیر تعاون یافتہ ای میل بھیجتا ہے، وہ شرط کھو دیتا ہے اور اس خریداری کا پابند رہتا ہے جس کے لیے وہ مالی اعانت نہیں کر سکتا، یہ بالکل وہی صورت حال ہے جس کے لیے جرمانے کی شق تیار کی گئی ہے۔ اگر مارگیج ایڈوائزر کو مزید وقت درکار ہے، تو بیچنے والے سے تحریری طور پر توسیع طلب کریں اور تحریری طور پر بھی توسیع حاصل کریں۔ دیگر شرائط بھی عام ہیں: ایک تسلی بخش ساختی سروے، خریدار کے اپنے گھر کی فروخت، اجازت نامہ، یا مطلوبہ استعمال پر میونسپلٹی کی طرف سے مثبت نتیجہ۔
ڈپازٹ، بینک گارنٹی اور جرمانے کی شق
ڈچ اسٹیٹ ایجنٹس ایسوسی ایشنز کے ذریعے استعمال کیے گئے ماڈل کے معاہدوں میں خریدار کو نوٹری کلائنٹ کے اکاؤنٹ میں رقم جمع کرنے، یا اسی رقم کے لیے بینک گارنٹی فراہم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، عام طور پر خریداری کی قیمت کا دس فیصد، کولنگ آف مدت ختم ہونے کے چند ہفتوں کے اندر۔ وہی ماڈل قیمت کے دس فیصد پر کارکردگی دکھانے میں ناکامی پر جرمانہ مقرر کرتے ہیں، انجام دینے کی ذمہ داری کے اوپر یا بیچنے والے کے تحلیل ہونے پر معاوضے کے طور پر۔
جرمانہ خود بخود قابل ادائیگی نہیں ہے۔ ایک اصول کے طور پر نادہندہ فریق کو پہلے تحریری نوٹس دیا جانا چاہیے کہ وہ مقررہ مدت کے اندر کارکردگی کا مظاہرہ کرے، اور اس مدت کے بغیر کارکردگی کے گزر جانے کے بعد ہی پارٹی ڈیفالٹ ہوتی ہے۔ زخمی فریق پھر انتخاب کرتا ہے: کارکردگی کا مطالبہ کریں، یا تحلیل کریں اور جرمانے کا دعوی کریں۔ ایک عدالت معاہدے کے جرمانے کو کم کر سکتی ہے، لیکن صرف اس صورت میں جہاں منصفانہ طور پر اس کی ضرورت ہوتی ہے، جو کہ ایک ضروری امتحان ہے۔ یہ فرض کرنا کہ ایک جج صرف اعداد و شمار کو کم کرے گا ایک ناقص منصوبہ ہے۔
Vormerkung: اپنی پوزیشن کی حفاظت کے لیے خریداری کو رجسٹر کرنا
دستخط اور منتقلی کے درمیان خریدار سامنے آتا ہے۔ بیچنے والا وہی گھر کسی اور کو بیچ سکتا ہے، اس پر رہن دے سکتا ہے، یا دیوالیہ قرار دے سکتا ہے، اور خود خریدار کا معاہدہ خریدار کو صرف ذاتی دعویٰ دیتا ہے۔ سول کوڈ کا آرٹیکل 7:3 غیر منقولہ جائیداد کی خریداری کو عوامی رجسٹر میں رجسٹر کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ یہ رجسٹریشن، جسے اس کے جرمن نام ورمرکنگ سے جانا جاتا ہے، خریدار کو بعد میں فروخت، بعد میں رہن، اٹیچمنٹ یا بیچنے والے کی جانب سے دیوالیہ ہونے سے محفوظ رکھتا ہے۔
رجسٹریشن نوٹری کے ذریعہ کی جاتی ہے اور اس کی قیمت بہت کم ہے۔ اس کا اثر سابقہ طور پر ختم ہوجاتا ہے اگر جائیداد کو چھ ماہ کے اندر منتقل نہ کیا گیا ہو، اور انہی فریقوں کے درمیان ایک نئی رجسٹریشن کو مزید چھ ماہ کے لیے روک دیا جاتا ہے، اس لیے یہ کھلے عام ریزرویشن کے بجائے عام تکمیل کی مدت کے لیے ایک ڈھال ہے۔ تین دن کی کولنگ آف مدت کے دوران، رجسٹریشن کے لیے ایک نوٹری ڈیڈ کی ضرورت ہوتی ہے۔ تکمیل سے پہلے طویل وقفے کے ساتھ کسی بھی خریداری کے لیے، یا جہاں بیچنے والے کے مالیات غیر یقینی ہیں، یہ ڈیفالٹ ہونا چاہیے۔
کسی بھی چیز پر دستخط کرنے سے پہلے مذاکرات کو توڑنا
معاہدے سے پہلے ایک مرحلہ ہے جس میں کسی بھی چیز پر دستخط نہیں کیے گئے ہیں، اور ڈچ قانون اسے مکمل طور پر آزاد نہیں چھوڑتا ہے۔ نقطہ آغاز یہ ہے کہ ہر فریق مذاکرات کو توڑ سکتا ہے۔ یہ آزادی اس وقت ختم ہوتی ہے جہاں دوسرا فریق جواز کے ساتھ ہونے والے معاہدے پر بھروسہ کر سکتا ہے، یا جہاں دوسری وجوہات کی بنا پر توڑنا ناقابل قبول ہو گا۔ ان حالات میں جو پارٹی چلی جاتی ہے وہ اخراجات اور غیر معمولی طور پر سودے کے نقصان کے لیے ذمہ دار ہو سکتی ہے۔ سپریم کورٹ نے 12 اگست 2005 کے اپنے فیصلے میں CBB بمقابلہ JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) میں اس ٹیسٹ کا تعین کیا، اور وہ اس کا سختی سے اطلاق کرتا ہے: ٹوٹے ہوئے مذاکرات کی ذمہ داری مستثنیٰ ہے، قاعدہ نہیں۔
کاروباری حصول میں ارادے کے خطوط
کسی کاروبار یا حصص کی فروخت میں، جو دستاویز ڈیل سے پہلے ہوتی ہے وہ ایک لیٹر آف انٹینٹ (Intentieverklaring) ہے۔ یہاں لیبل الفاظ سے کم اہمیت رکھتا ہے۔ ارادے کے زیادہ تر خطوط تجارتی اصطلاحات کو غیر پابند چھوڑ دیتے ہیں جبکہ مٹھی بھر شقوں کو مکمل طور پر پابند بناتے ہیں: رازداری، ایک مقررہ مدت کے لیے خصوصیت، جو مستعدی، گورننگ قانون اور فورم کے اخراجات ادا کرتا ہے۔ اگر نیت یہ ہے کہ حصص کی خریداری کے معاہدے پر دستخط ہونے تک کوئی سودا موجود نہیں ہے، تو ایک ہی غیر مبہم جملے میں کہہ دیں، کیونکہ ایک خط جو مکمل سودے کی طرح پڑھتا ہے اسے ایک ہی سمجھا جائے گا۔
انکشاف، تفتیش اور وہ شقیں جو خطرے کو تبدیل کرتی ہیں۔
ڈچ قانون نقائص کی ذمہ داری کو ظاہر کرنے کے لیے بیچنے والے کی ڈیوٹی اور خریدار کی تحقیق کے لیے ڈیوٹی کے درمیان تقسیم کرتا ہے۔ بیچنے والے کو خریدار کو بتانا چاہیے کہ وہ ان نقائص کے بارے میں کیا جانتے ہیں جو عام استعمال کے راستے میں کھڑے ہیں، چاہے خریدار نہ پوچھے؛ ایک بیچنے والا جو ٹپکتی ہوئی چھت یا ساختی مسئلہ کے بارے میں خاموش رہتا ہے بعد میں خریدار کی نظر نہ آنے کے پیچھے چھپ نہیں سکتا۔ خریدار کو، اپنے حصے کے لیے، انکوائریاں ایک معقول حد تک محتاط خریدار کرے گا، جس کا مطلب پرانی جائیداد کے لیے عموماً ساختی سروے ہوتا ہے۔
جہاں دونوں فرائض آپس میں ملتے ہیں، عام طور پر بیچنے والے کی ڈیوٹی غالب ہوتی ہے: خریدار کی تحقیق نہ کرنے سے معلوم عیب کے بارے میں خاموشی ٹھیک نہیں ہوتی۔ یہی وجہ ہے کہ معیاری معاہدوں میں لائن کو منتقل کرنے کے لیے ڈیزائن کردہ شقوں کا ایک مجموعہ ہوتا ہے۔ عمر کی ایک شق (ouderdomsclausule) ریکارڈ کرتی ہے کہ پراپرٹی پرانی ہے اور خریدار تعمیر کے کم معیار کو قبول کرتا ہے۔ ایک غیر قبضے کی شق (niet-zelfbewoningsclausule) وارثوں اور سرمایہ کاروں کے ذریعہ استعمال کیا جاتا ہے جو کبھی جائیداد میں نہیں رہے اور اس وجہ سے اس کے بارے میں زیادہ نہیں کہہ سکتے۔ ایک شق جس میں خریدار ایک نامزد عیب کو قبول کرتا ہے اس عیب کو بحث سے مکمل طور پر ہٹا دیتا ہے۔
ان میں سے کوئی بھی شق بے ضرر بوائلر پلیٹ نہیں ہے۔ ہر ایک اس بات کو کم کرتا ہے کہ خریدار بعد میں کیا دعوی کرسکتا ہے، اور ہر ایک قابل تبادلہ ہے۔ اگر کوئی بیچنے والا اس عمل میں دیر سے اضافہ کرتا ہے، تو اسے ایک اشارہ سمجھیں کہ وہ کیا جانتے ہیں، اور جواب کو ای میل کے بجائے معاہدے میں ریکارڈ کریں۔
دستخط کرنے سے پہلے کیا چیک کرنا ہے۔
اس کی تفصیل پڑھیں جو آپ کیڈسٹرل ایکسٹریکٹ اور پلانز کے خلاف خرید رہے ہیں، سیلز بروشر کے خلاف نہیں۔ چیک کریں کہ ہر وہ شرط جس پر آپ انحصار کرتے ہیں اس دستاویز میں ہے، تاریخ اور طریقہ کار کے ساتھ۔ آپ کی رہن کی پیشکش کی میعاد ختم ہونے کی تاریخ کے خلاف تکمیل کی تاریخ چیک کریں اور، اگر آپ بھی فروخت کر رہے ہیں، تو اپنی فروخت کی تکمیل کی تاریخ کے خلاف۔ چیک کریں کہ بیچنے والے نے کیا اعلان کیا ہے اور آپ نے کیا قبول کیا ہے، کیونکہ ایک شق جس میں آپ جائیداد کو قبول کرتے ہیں اس کے بعد آپ کے علاج کو کافی حد تک تنگ کر دیتے ہیں۔
دو نکات الگ توجہ کے مستحق ہیں۔ نقائص کے بارے میں شکایات دریافت کے بعد مناسب وقت کے اندر کی جانی چاہئیں۔ دو ماہ کا مقررہ قاعدہ جو صارفین کی جانب سے منقولہ سامان کی خریداری پر لاگو ہوتا ہے، مکان کی خریداری پر لاگو نہیں ہوتا، لیکن تاخیر سے خریدار کو ان کے دعوے کی قیمت ادا کرنا پڑتی ہے۔ اور ٹرانسفر ٹیکس، رہن کے سود میں ریلیف اور آپ کے منتخب کردہ ڈھانچے کے کسی بھی ٹیکس کے نتائج ٹیکس مشیر کے لیے ہیں، نہ کہ آپ کے وکیل یا آپ کے اسٹیٹ ایجنٹ کے لیے۔
Law & More خریداروں اور فروخت کنندگان کے لیے ڈچ خریداری کے معاہدوں کا جائزہ اور مسودہ تیار کرتا ہے، شرائط اور تکمیل کی تاریخوں پر گفت و شنید کرتا ہے، اور معاہدے کے ناکام ہونے اور جرمانے کا دعویٰ کرنے پر کارروائی کرتا ہے۔ ہماری معاہدہ وکلاء ڈچ اور انگریزی میں کام کریں اور واضح جواب دیں کہ آپ کہاں کھڑے ہیں۔ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں. ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔
کس طرح Law & More اس کے ساتھ آپ کی مدد کر سکتے ہیں ہماری پر وضاحت کی گئی ہے ریل اسٹیٹ وکیل صفحہ.
