اگر آپ کا سابقہ گھر آپ کے ساتھ مل کر فروخت کرنے سے انکار کرتا ہے، تو آپ عدالت سے گھر کی تقسیم کا حکم دینے کے لیے کہہ سکتے ہیں، جس کا مطلب کسی تیسرے فریق کو فروخت، عوامی نیلامی یا آپ میں سے کسی کو ادائیگی کے خلاف مکان کی الاٹمنٹ ہو سکتی ہے۔ ڈچ سول کوڈ (BW) کے آرٹیکل 3:178 کے تحت، کسی بھی شریک مالک کو غیر معینہ مدت تک شریک ملکیت میں رہنے پر مجبور نہیں کیا جا سکتا۔ اہم استثناء یہ ہے کہ عدالت اس وقت تقسیم کو ملتوی کر سکتی ہے جب فوری تقسیم سے ایک فریق کو غیر متناسب نقصان پہنچے، مثال کے طور پر بچوں کی وجہ سے۔
ذیل میں آپ کو آپشنز ترتیب سے ملیں گے: گفت و شنید اور ثالثی سے لے کر خلاصہ کارروائی اور تقسیم کی کارروائی تک، ہر آپشن کی قیمت کیا ہے اور اس میں کتنا وقت لگتا ہے، اور اس دوران رہن اور اخراجات کا کیا ہوتا ہے۔
جہاں شریک مالکان متفق نہیں ہوسکتے ہیں، آرٹیکل 3:185 BW عدالت کو خود ہی تقسیم کا تعین کرنے کی اجازت دیتا ہے: ان میں سے ایک کو مکان دوسرے کے حصے کی ادائیگی کے خلاف مختص کرکے، فروخت کا حکم دے کر، یا تقسیم کا دوسرا طریقہ ترتیب دے کر۔ عدالت یہ بھی حکم دے سکتی ہے کہ اس کا فیصلہ اس تعاون کی جگہ لے گا جس سے دوسرا فریق انکار کرتا ہے۔
تقسیم کا حق مطلق نہیں ہے۔ عدالت اس تقسیم کو ملتوی کر سکتی ہے جہاں ایک فریق کے مفادات کو غیر متناسب طور پر نقصان پہنچے گا، اور سابق جوڑے کے لیے، بچوں کی پوزیشن بہت زیادہ وزنی ہے۔ لیکن ایک غیر معینہ مدت تک انکار پائیدار نہیں ہے: تعطل کا نتیجہ یہ نہیں ہے کہ کچھ نہیں ہوتا ہے، لیکن یہ کہ عدالت فیصلہ کرتی ہے، اکثر رکاوٹ ڈالنے والے فریق کے لیے کم موافق ہے۔
قانونی سوال کے ساتھ ساتھ دو عملی مسائل کو حل کرنا ضروری ہے۔ پہلا رہن ہے۔ ایک شریک مالک جو رہن کی مشترکہ اور متعدد ذمہ داریوں سے رہا ہونا چاہتا ہے اسے قرض دہندہ کی رضامندی کی ضرورت ہے۔ آیا قیام کرنے والی پارٹی تنہا رہن لے جا سکتی ہے اس کا اندازہ اس کی اپنی آمدنی پر لگایا جاتا ہے۔ اگر نہیں، تو مختص کرنا ممکن نہیں ہے اور تیسرے فریق کو فروخت کرنا ہی واحد حقیقت پسندانہ راستہ ہے۔
دوسرا عبوری دور ہے۔ جب تک صورت حال جاری رہتی ہے، رہن پر سود، چلانے کے اخراجات اور ممکنہ طور پر گھر کے خصوصی استعمال کے لیے معاوضہ جمع ہوتا رہتا ہے۔ یہ ڈویژن میں آباد ہیں، یہی وجہ ہے کہ آپ میں سے ہر ایک نے پہلے مہینے سے کیا ادا کیا اس کا ریکارڈ رکھنا ضروری ہے۔
ایک سابق فروخت کے ساتھ تعاون کرنے سے انکار کیوں کرتا ہے؟
عام طور پر جذباتی لگاؤ، مالی پریشانیوں یا وسیع علیحدگی میں حربوں کی وجہ سے۔ وجہ کو سمجھنے سے آپ کو اس نقطہ نظر کا انتخاب کرنے میں مدد ملتی ہے جس کے کام کرنے کا زیادہ امکان ہے۔
رشتے کا خاتمہ مشکل ہے۔ جب آپ کا سابقہ گھر کی فروخت میں تعاون نہیں کرے گا، جسے اکثر ڈچ میں "ex werkt niet mee aan verkoop wining" کے طور پر بیان کیا جاتا ہے ، تو تناؤ کافی بڑھ سکتا ہے۔ آپ ایک نئی زندگی بنانے کی کوشش کر رہے ہیں، لیکن آپ ابھی بھی مالی طور پر مشترکہ رہن اور ایک مکان سے بندھے ہوئے ہیں جو تنازعات کا باعث بن گیا ہے۔
اس طرح کا تعطل جذباتی تناؤ کا سبب بنتا ہے۔ یہ آپ کو نیا رہن حاصل کرنے یا نیا گھر خریدنے سے روک سکتا ہے، کیونکہ موجودہ رہن اب بھی آپ کی قرض لینے کی صلاحیت میں شمار ہوتا ہے۔
تعاون نہ کرنے کی عام وجوہات کیا ہیں؟
ہمارے عمل میں، فروخت کرنے سے انکار عام طور پر چند بنیادی مسائل میں سے ایک سے آتا ہے:
جذباتی لگاؤ: گھر اس زندگی کی یادیں رکھتا ہے جو آپ نے مل کر بنائی تھی۔ کچھ لوگوں کے لیے، جانے دینا ایک حتمی اعتراف کی طرح محسوس ہوتا ہے کہ رشتہ ختم ہو گیا ہے۔
مالی پریشانیاں: آپ کے سابق کو ڈر ہو سکتا ہے کہ وہ اکیلے نئے گھر کا متحمل نہیں ہو سکتا۔ فروخت میں تاخیر اس غیر یقینی صورتحال کا سامنا کرتے ہوئے ملتوی کردیتی ہے۔
تزویراتی اختلاف: بعض اوقات انکار ایک حربہ ہوتا ہے، مثال کے طور پر پوچھنے والی قیمت، اسٹیٹ ایجنٹ یا وقت کے بارے میں اختلاف کرتے ہوئے، علیحدگی کے دوسرے حصوں میں فائدہ حاصل کرنا۔
دیکھ بھال کے بارے میں تنازعات: ایک سابق گھر بیچنے سے پہلے ضروری مرمت میں حصہ ڈالنے سے انکار کر سکتا ہے۔ یہ قیمت پر اثر انداز ہوتا ہے، اور اگر ضروری ہو تو عدالت کے ذریعے طے پانے والے نکات میں سے ایک ہے۔
آپ ہمیشہ کے لیے جائیداد سے منسلک رہنے کے پابند نہیں ہیں۔ قانون تعطل کو توڑنے کے واضح طریقے فراہم کرتا ہے، تاکہ آپ اپنی مالی آزادی دوبارہ حاصل کر سکیں ۔
ذیل میں ہم ان عملی اقدامات سے گزرتے ہیں جو آپ لے سکتے ہیں، گفت و شنید اور ثالثی سے لے کر عدالتی کارروائی تک، گھر کو فروخت یا مختص کرنے اور اپنا اگلا باب شروع کرنے کے لیے۔
شریک مالک کے طور پر آپ کے قانونی حقوق کیا ہیں؟
آپ کے حقوق کا انحصار اس بات پر ہے کہ آپ نے ایک ساتھ گھر کی ملکیت کیسے حاصل کی: شادی یا رجسٹرڈ پارٹنرشپ میں جائیداد کی کمیونٹی کے ذریعے، شادی سے پہلے یا شریک رہنے کے معاہدے کے تحت، یا صرف ٹائٹل ڈیڈ پر شریک مالکان کے طور پر۔ تمام معاملات میں، آپ تقسیم کا مطالبہ کر سکتے ہیں۔
کوئی بھی قدم اٹھانے سے پہلے، آپ کو یہ جاننا ہوگا کہ آپ کہاں کھڑے ہیں۔ آپ کے حقوق اس بات پر مبنی نہیں ہیں کہ کیا مناسب لگتا ہے، بلکہ ڈچ کے قانون اور آپ کے ساتھ جائیداد کے مالک ہونے کے طریقے پر۔
کیا آپ شادی شدہ تھے؟ رجسٹرڈ پارٹنرشپ میں؟ یا صرف ایک ساتھ رہنا؟ ہر صورتحال کے مختلف اصول ہوتے ہیں۔ جائیداد کی کمیونٹی ( gemeenschap van goederen ) میں شادی کے ساتھ غیر شادی شدہ شراکت داروں سے مختلف سلوک کیا جاتا ہے جو دونوں گھر کے حصہ کے مالک ہوتے ہیں۔
سب سے اہم اصول یہ ہے: آپ کو غیر معینہ مدت تک شریک ملکیت میں رہنے پر مجبور نہیں کیا جا سکتا ۔ آرٹیکل 3:178 BW کے تحت، ہر شریک مالک کسی بھی وقت تقسیم کا مطالبہ کر سکتا ہے، الا یہ کہ قانون یا کوئی درست معاہدہ دوسری صورت میں فراہم کرے۔
یہ اصول آپ کا حتمی تحفظ ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ تعطل کبھی بھی حتمی جواب نہیں ہوتا ہے، اور اگر ضروری ہو تو، آپ عدالت کو فروخت یا مختص کرنے کا فیصلہ کروا سکتے ہیں۔
آپ کے تعلقات کی حیثیت آپ کے حقوق کا تعین کیسے کرتی ہے؟
آپ کا سابقہ تعلق اس بات کا تعین کرتا ہے کہ کون سے قواعد ڈویژن پر لاگو ہوتے ہیں اور آپ کو عدالت میں کیا دکھانے کی ضرورت ہے۔ اپنا نقطہ آغاز قائم کرنا پہلا قدم ہے۔
طریقہ کار اور آپ کے حقوق کافی مختلف ہو سکتے ہیں۔ مزید پس منظر کے لیے، شادی کے اندر اور بعد میں جائیداد کی تقسیم پر ہمارا مضمون پڑھیں ۔
ذہن میں رکھیں کہ عدالت کی طرف سے حکم دیا گیا تقسیم راتوں رات حل نہیں ہے۔ اس طریقہ کار میں مہینوں لگ سکتے ہیں اور اس میں قانونی اور تشخیصی اخراجات شامل ہیں۔ پہلے معاہدے تک پہنچنے کی کوشش کرنے کی یہ ایک اور وجہ ہے۔
مشترکہ جائیداد کی تقسیم کا مطالبہ کرنے کا آپ کا حق آپ کے سابقہ کا حق نہیں ہے۔ یہ ڈچ پراپرٹی قانون کا ایک بنیادی اصول ہے، جو بالکل اس قسم کے تعطل کو روکنے کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے۔
رشتے کی حیثیت کے لحاظ سے آپ کے حقوق
نیچے دی گئی جدول سے پتہ چلتا ہے کہ آپ کا پچھلا رشتہ عام طور پر آپ کے حقوق اور طریقہ کار کو کیسے متاثر کرتا ہے۔
رشتہ کی حیثیت | پہلے سے طے شدہ پراپرٹی پوزیشن | فروخت کے لیے کلیدی قانونی نکتہ |
|---|---|---|
جائیداد کی مکمل برادری میں شادی شدہ (اصولی طور پر شادی 1 جنوری 2018 سے پہلے بغیر شادی کے معاہدے کے) | گھر اصولی طور پر کمیونٹی کا حصہ ہے، مساوی ملکیت ہے، چاہے صرف ایک نام ٹائٹل ڈیڈ پر ہو۔ | گھر کمیونٹی کے حصے کے طور پر منقسم ہے۔ عدالت طلاق کی کارروائی میں یا اس کے بعد فروخت سمیت تقسیم کے بارے میں فیصلہ کر سکتی ہے۔ |
جائیداد کی محدود برادری میں شادی شدہ (اصولی طور پر یکم جنوری 2018 سے شادیاں) | شادی کے دوران خریدا گیا مکان اصولی طور پر مشترکہ ہوتا ہے۔ اصولی طور پر شادی سے پہلے ایک شریک حیات کی ملکیت کا مکان نجی رہتا ہے، حالانکہ معاوضے کا دعویٰ ہو سکتا ہے۔ | پہلے یہ معلوم کریں کہ گھر مشترکہ ہے یا نجی؛ پھر وہی تقسیم کے اصول لاگو ہوتے ہیں۔ |
شادی سے پہلے کے معاہدے کے ساتھ | ملکیت ٹائٹل ڈیڈ اور قبل از شادی معاہدے کی شرائط پر عمل کرتی ہے ( huwelijkse voorwaarden ) | معاہدہ کسی بھی تصفیہ کی شقوں سمیت نقطہ آغاز ہے۔ اگر آپ دونوں گھر کے مالک ہیں تو آپ تقسیم کا مطالبہ کر سکتے ہیں۔ |
شراکت رجسٹرڈ | شادی کے لیے وہی قوانین لاگو ہوتے ہیں۔ | طریقہ کار طلاق سے موازنہ ہے۔ |
ہم آہنگی کے معاہدے کے ساتھ ساتھ رہنا | آپ کے ساتھ رہنے کا معاہدہ ( symnlevingscontract ) اور ٹائٹل ڈیڈ ملکیت کے حصص اور اکثر شریک ملکیت کو ختم کرنے کے طریقہ کار کا تعین کرتے ہیں۔ | عدالت معاہدے کا اطلاق کرے گی، مثال کے طور پر ایک شق جو ایک پارٹنر کو گھر پر قبضہ کرنے کا حق دیتی ہے۔ |
بغیر معاہدے کے ساتھ رہنا | ملکیت ٹائٹل ڈیڈ ( eigendomsakte ) میں بیان کردہ حصص کی پیروی کرتی ہے۔ | ہر شریک مالک آرٹیکل 3:178 BW کے تحت تقسیم کا مطالبہ کر سکتا ہے۔ اگر آپ اتفاق نہیں کر سکتے تو عدالت فیصلہ کرتی ہے۔ |
آپ کی صورتحال کچھ بھی ہو، شریک ملکیت کو ختم کرنے کے لیے ہمیشہ ایک قانونی راستہ موجود ہوتا ہے۔ یہ جاننا کہ آپ کس زمرے میں آتے ہیں آپ کو صحیح دستاویزات جمع کرنے اور صحیح حکمت عملی کا انتخاب کرنے میں مدد ملتی ہے۔
مذاکرات اور ثالثی سے تعطل کیسے ختم ہو سکتا ہے؟
ایک ٹھوس تحریری تجویز کے ساتھ شروع کریں اور، اگر یہ کام نہیں کرتا ہے، تو ثالثی۔ یہ راستے عدالتی کارروائی کے مقابلے میں تیز اور سستے ہیں، اور ایک معاہدے کو پابند بنایا جا سکتا ہے۔
جب آپ کا سابقہ تعاون نہیں کرے گا، تو جبلت قانونی جنگ کے لیے تیار ہو سکتی ہے۔ لیکن سیدھا عدالت جانا تقریباً ہمیشہ سب سے مہنگا اور سست ترین راستہ ہوتا ہے۔
ساختی گفت و شنید اور ثالثی سے اکثر وقت اور پیسے کی بچت ہوتی ہے۔ وہ قابل عمل تعلقات کو برقرار رکھنے میں بھی مدد کرسکتے ہیں، جو خاص طور پر اہم ہے اگر آپ کے بچے ایک ساتھ ہوں۔ مقصد یہ ہے کہ جذباتی تصادم سے مشترکہ اثاثہ کے بارے میں کاروبار جیسی بحث کی طرف بڑھنا۔
آپ نتیجہ خیز گفتگو کیسے شروع کرتے ہیں؟
زبانی دلائل سے تحریری مواصلت کی طرف بڑھیں۔ ایک رجسٹرڈ خط ( angetekende مختصر ) یا واضح تجویز کے ساتھ ای میل ایک اچھا نقطہ آغاز ہے۔
یہ کوئی جارحانہ قدم نہیں ہے۔ یہ ایک واضح، دستاویزی تجویز کو میز پر رکھنے کے بارے میں ہے۔ آپ کے خط کو پرسکون طور پر بتانا چاہیے کہ آپ شریک ملکیت کو ختم کرنا چاہتے ہیں اور ایک ٹھوس منصوبہ ترتیب دینا چاہتے ہیں:
ایک اسٹیٹ ایجنٹ ، یا ایک ساتھ منتخب کرنے کے لیے ایک منصفانہ طریقہ تجویز کریں۔
ایک حقیقت پسندانہ پوچھنے والی قیمت تجویز کریں ، ترجیحی طور پر ایک آزاد قدر دان کے ذریعہ تشخیص پر مبنی۔
گھر کو مارکیٹ میں لانے کے لیے ایک واضح اور معقول ٹائم لائن طے کریں ۔
ایک متبادل پیش کریں ، مثال کے طور پر کہ اگر آپ کا سابقہ گھر پر قبضہ کر لے اگر وہ فنانسنگ حاصل کر سکتا ہے، فنانسنگ سٹیٹمنٹ کی آخری تاریخ کے ساتھ۔
ایک تحریری نقطہ نظر ظاہر کرتا ہے کہ آپ سنجیدہ ہیں اور کاغذی پگڈنڈی بناتے ہیں۔ اگر آپ کو بعد میں عدالت کو یہ بتانے کی ضرورت ہو کہ آپ نے معاہدے تک پہنچنے کے لیے معقول کوششیں کی ہیں تو یہ دستاویزات اہم ہیں۔
کلیدی نکتہ: اس پہلے قدم کا مقصد کوئی دلیل جیتنا نہیں ہے، بلکہ فروخت یا قبضے کے لیے ایک واضح منصوبہ بنانا ہے۔ ہر تجویز اور جواب کو ریکارڈ کریں۔
ایک غیر جانبدار ثالث کیا کر سکتا ہے؟
اگر براہ راست مذاکرات کام نہیں کرتے ہیں تو، ثالثی منطقی اگلا قدم ہے۔ ثالث وہ جج نہیں ہوتا جو فیصلہ کرتا ہے کہ کون صحیح ہے، بلکہ ایک غیر جانبدار پیشہ ور ہے جو بات چیت کو ایسے حل کی طرف رہنمائی کرتا ہے جسے آپ دونوں قبول کر سکتے ہیں۔
ثالثی ان مسائل پر بات کرنے کے لیے ایک منظم اور محفوظ ترتیب پیش کرتی ہے جو اکثر حقیقی رکاوٹیں ہوتی ہیں، جیسے کہ مالی پریشانیاں یا گھر سے لگاؤ۔ یہ عمل خفیہ ہے، جو کمرہ عدالت کے مقابلے میں زیادہ کھلی گفتگو کی اجازت دیتا ہے، اور یہ عام طور پر قانونی چارہ جوئی سے تیز اور سستا ہوتا ہے۔ اس بارے میں مزید پڑھیں کہ پیشہ ورانہ ثالثی خدمات جائیداد کے تنازعات کو حل کرنے میں کس طرح مدد کر سکتی ہیں۔
ثالثی سے زیادہ سے زیادہ فائدہ اٹھانے کے لیے، اچھی طرح سے تیاری کریں:
اپنے مالیاتی دستاویزات جمع کریں: رہن کے گوشوارے، قیمتیں اور ان اخراجات کا ثبوت جو آپ نے خود ادا کیے ہیں۔
اپنے مقصد کی وضاحت کریں: جانیں کہ آپ کیا نتیجہ چاہتے ہیں، مثال کے طور پر ایک مخصوص تاریخ سے پہلے فروخت، اور تفصیلات پر سمجھوتہ کرنے کے لیے تیار رہیں۔
توجہ مرکوز رکھیں: سیشن گھر کے بارے میں ہے، ماضی کے تعلقات کے بارے میں نہیں۔
ثالثی میں طے پانے والے معاہدے کو بائنڈنگ سیٹلمنٹ ایگریمنٹ ( vaststellingsovereenkomst ) میں ریکارڈ کیا جا سکتا ہے۔ اگر آپ طلاق دے رہے ہیں تو، طلاق کے تصفیہ کے معاہدے میں معاہدے بھی شامل کیے جا سکتے ہیں، جسے عدالت اپنے فیصلے میں شامل کر سکتی ہے۔
اگر آپ کا سابقہ تعاون نہیں کرے گا تو آپ کون سے قانونی اقدامات کر سکتے ہیں؟
آپ عدالت سے آرٹیکل 3:185 BW کے تحت گھر کی تقسیم کا حکم دینے کے لیے کہہ سکتے ہیں اور اگر ضرورت ہو تو یہ فیصلہ کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں کہ اس کا فیصلہ آپ کے سابقہ تعاون کی جگہ لے گا۔ فوری معاملات میں، خلاصہ کارروائی ( کورٹ گیڈنگ ) بعض اوقات ممکن ہوتی ہے۔
جب بات چیت ٹوٹ گئی ہے، تو یہ قانونی کارروائی کا وقت ہے. یہ مشکل لگ سکتا ہے، لیکن ڈچ قانون ایک واضح اور منظم راستہ پیش کرتا ہے۔ آپ کوئی غیر معمولی چیز نہیں مانگ رہے ہیں: آپ عدالت سے اس اصول کو نافذ کرنے کے لیے کہہ رہے ہیں کہ کسی کو بھی شریک ملکیت میں رہنے پر مجبور نہیں کیا جا سکتا۔
عدالتی طریقہ کار تنازعہ کو ذاتی دائرے سے باہر لے جاتا ہے۔ جج قانون اور حقائق کی بنیاد پر فیصلہ کرتا ہے۔ بہت سے لوگوں کے لیے، جب سابق پارٹنر جواب نہیں دیتا یا عمل کو فعال طور پر روکتا ہے تو آگے بڑھنے کا یہ واحد راستہ ہے۔ اس طریقہ کار کے لیے تیار رہیں جس میں مہینوں لگ سکتے ہیں۔
تقسیم کی کارروائی: عدالت فیصلہ کرتی ہے کہ گھر کیسے تقسیم ہوتا ہے۔
تقسیم کی کارروائی میں، آپ عدالت سے اس بات کا تعین کرنے کو کہتے ہیں کہ گھر کی تقسیم کیسے ہوئی ہے۔ آرٹیکل 3:185 BW کے تحت، عدالت آپ میں سے ایک کو دوسرے کے حصہ کی ادائیگی کے خلاف مکان الاٹ کر سکتی ہے، فروخت اور آمدنی کی تقسیم کا حکم دے سکتی ہے، یا تقسیم کے کسی اور طریقے کا حکم دے سکتی ہے۔
اگر آپ طلاق دے رہے ہیں، تو آپ عدالت سے طلاق کی کارروائی میں یا اس کے بعد علیحدہ کارروائی میں تقسیم کا فیصلہ کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں۔ اگر آپ شادی شدہ نہیں تھے، تو آپ ضلعی عدالت میں علیحدہ کارروائی شروع کرتے ہیں۔
فیصلہ دیتے ہوئے عدالت دونوں فریقین کے مفادات اور عوامی مفاد کو مدنظر رکھتی ہے۔ اگر ایک فریق گھر پر قبضہ کرنا چاہتا ہے، تو عدالت دیکھتی ہے کہ آیا وہ فریق اس کے لیے مالی اعانت اور دوسرے کو ادائیگی کر سکتا ہے۔ اگر نہیں، تو عام طور پر فروخت کا نتیجہ ہوتا ہے۔
کیا عدالت کا فیصلہ آپ کے سابق کے دستخط کی جگہ لے سکتا ہے؟
جی ہاں اگر آپ کا سابقہ سیل ایگریمنٹ یا ٹرانسفر ڈیڈ پر دستخط کرنے سے انکار کرتا ہے، تو آپ عدالت سے کہہ سکتے ہیں کہ اس کا فیصلہ مطلوبہ تعاون یا دستخط کی جگہ لے (آرٹیکل 3:300 BW)۔ اسے اکثر روزمرہ کی زبان میں متبادل رضامندی ( vervangende toestemming ) کہا جاتا ہے۔
اگر عدالت اسے منظور کرتی ہے، تو فروخت اس طرح آگے بڑھ سکتی ہے جیسے آپ کے سابق نے دستخط کیے ہوں۔ عدالت آپ کو کچھ کام خود انجام دینے کا اختیار بھی دے سکتی ہے، جیسے کہ اسٹیٹ ایجنٹ کو ہدایت دینا اور دستاویزات پر دستخط کرنا۔
ایک جج اسے ہلکے سے نہیں دے گا۔ آپ کو یہ ظاہر کرنا چاہیے کہ آپ نے معاہدے تک پہنچنے کے لیے معقول کوششیں کی ہیں اور یہ کہ انکار جائز نہیں ہے۔
ایک فیصلہ جو آپ کے سابق کے تعاون کی جگہ لے لے، فروخت کی کلید ہے۔ یہ آپ کو اسٹیٹ ایجنٹ کو ہدایت دینے، ایک معقول پیشکش قبول کرنے اور اپنے سابق کی فعال شمولیت کے بغیر لین دین کو مکمل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔
خلاصہ کارروائی کب ایک اختیار ہے؟
فوری حالات میں، آپ خلاصہ کارروائی میں ابتدائی ریلیف جج ( voorzieningenrechter ) سے اپنے سابقہ کو فروخت میں تعاون کرنے کا حکم دینے کے لیے کہہ سکتے ہیں۔ یہ عام کارروائی سے تیز ہے، لیکن جج محتاط ہے، کیونکہ فروخت کو کالعدم نہیں کیا جا سکتا۔
اگر کوئی حقیقی عجلت ہو تو خلاصہ کی کارروائی کے کامیاب ہونے کا زیادہ امکان ہوتا ہے، مثال کے طور پر کیونکہ رہن کی ادائیگی مزید نہیں کی جا سکتی ہے اور بینک کی طرف سے زبردستی فروخت ہونے والی ہے، یا اس وجہ سے کہ آپ کا سابقہ فروخت کے معاہدے پر دستخط کرنے سے انکار کرتا ہے جس کے لیے آپ کو پہلے ہی خریدار مل گیا ہے۔ اگر ایسی کوئی فوری ضرورت نہیں ہے تو، عدالت عام طور پر آپ کو عام ڈویژن کی کارروائی کا حوالہ دے گی۔
کیا عدالت فروخت کی شرائط طے کر سکتی ہے؟
جی ہاں ایک غیر تعاون کرنے والا سابقہ اب بھی اسٹیٹ ایجنٹ کے انتخاب سے لے کر قیمت پر گفت و شنید تک ہر قدم پر مسائل پیدا کر سکتا ہے۔ اسے روکنے کے لیے، آپ عدالت سے فروخت کی شرائط طے کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں۔
آپ کا وکیل عدالت سے تعین کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے، مثال کے طور پر:
اسٹیٹ ایجنٹ: عدالت غیر جانبدارانہ طور پر فروخت کو سنبھالنے کے لیے ایک مخصوص ایجنٹ یا قدر کنندہ کو مقرر کر سکتی ہے۔
پوچھنے والی قیمت اور کم از کم قیمت: اپنے سابقہ کو معقول پیشکشوں کو مسترد کرنے سے روکنے کے لیے، عدالت عام طور پر اسے آزاد تشخیص پر مبنی کرتی ہے۔
ایک ٹائم ٹیبل: گھر کو مارکیٹ میں لانے اور پیشکشوں کو قبول کرنے کی آخری تاریخ۔
دیکھنے کے ساتھ تعاون: اگر آپ کا سابقہ اب بھی گھر میں رہتا ہے، تو آرڈر ہر خلاف ورزی کے جرمانے کی ادائیگی ( dwangsom ) کے ساتھ، دیکھنے کی اجازت دینے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔
اس سے اہم فیصلے غیر تعاون کرنے والی پارٹی کے ہاتھ سے نکل جاتے ہیں۔
آپ ایک مضبوط کیس کیسے بناتے ہیں؟
آپ کو اچھی طرح سے دستاویزی فائل کی ضرورت ہے۔ جج کو یہ دیکھنے کے قابل ہونا چاہیے کہ تقسیم جائز ہے اور یہ کہ آپ کی تجاویز معقول تھیں۔
اپنے وکیل کے ساتھ مل کر، آپ ایک فائل بناتے ہیں جس میں شامل ہیں:
ملکیت کا ثبوت: ٹائٹل ڈیڈ یہ ظاہر کرتا ہے کہ آپ مشترکہ مالکان ہیں، اور کوئی قبل از شادی یا ساتھ رہنے کا معاہدہ۔
ویلیویشنز: مارکیٹ ویلیو قائم کرنے کے لیے ایک آزاد ویلیوئر کی طرف سے تشخیص، یا اسٹیٹ ایجنٹس کے متعدد تخمینے۔
مالی ریکارڈ: رہن کے گوشوارے اور اس بات کا ثبوت کہ کس نے کیا ادا کیا، جیسے رہن کی ادائیگی، میونسپل ٹیکس اور انشورنس۔
خط و کتابت: ای میلز، خطوط اور پیغامات کی کاپیاں جو حل تک پہنچنے کی آپ کی کوششوں کو ظاہر کرتی ہیں۔
یہ فائل آپ کی نیک نیتی کی کوششوں کو ظاہر کرتی ہے اور اس دلیل کی تائید کرتی ہے کہ عدالت کی مداخلت ہی واحد راستہ ہے۔
جبری فروخت کے مالی نتائج کیا ہیں؟
جب تک تنازعہ رہتا ہے، رہن اور ملکیت کے اخراجات جاری رہتے ہیں، اور مکان کی قیمت بدل سکتی ہے۔ ڈویژن میں، آپ طے کرتے ہیں کہ کس نے کیا ادا کیا، ممکنہ طور پر خصوصی استعمال کے لیے معاوضہ بھی شامل ہے۔
جب عدالت کو مداخلت کرنی پڑتی ہے تو مالیاتی تصویر بدل جاتی ہے۔ تنازعہ میں فروخت میں مخصوص اخراجات اور خطرات شامل ہوتے ہیں جن کا آپ کو اندازہ لگانا ہوتا ہے، تنازعہ کے دوران رہن کی ادائیگی سے لے کر آمدنی کو کس طرح تقسیم کیا جاتا ہے۔
کیا تاخیر آپ کو پیسے دے سکتی ہے؟
جی ہاں ایک سابق جو عمل میں تاخیر کرتا ہے مایوسی سے زیادہ کا سبب بنتا ہے: اخراجات جاری رہتے ہیں جب کہ فروخت سے حاصل ہونے والی رقم ابھی دستیاب نہیں ہے۔
تاخیر کے دوران، رہن کے سود، میونسپل ٹیکس اور انشورنس کو ادا کرنا پڑتا ہے، اور قانونی اخراجات ہر اضافی طریقہ کار کے ساتھ بڑھ جاتے ہیں۔ اس کے علاوہ، اس دوران گھر کی مارکیٹ ویلیو بڑھ سکتی ہے یا گر سکتی ہے، جو آپ میں سے ہر ایک کو ملنے والی چیزوں کو متاثر کرتی ہے۔ اس لیے ایک طویل تاخیر آپ دونوں کے لیے مالی بے یقینی پیدا کرتی ہے۔
جب آپ انتظار کرتے ہیں تو کون ادائیگی کرتا ہے؟
فروخت ہولڈ ہونے کے دوران بل جاری رہتے ہیں۔ رہن، میونسپل پراپرٹی ٹیکس ( onroerendezaakbelasting , OZB)، انشورنس اور یوٹیلیٹیز کو اس طریقہ کار کے چلنے کے دوران ادا کرنا ضروری ہے۔ ان اخراجات کو کون برداشت کرتا ہے یہ سوال ڈویژن میں طے ہے۔
عام اصول کے طور پر، گھر میں رہنے والا ساتھی استعمال کے اخراجات جیسے کہ توانائی اور پانی ادا کرتا ہے۔ ملکیت کے اخراجات اصولی طور پر آپ کے حصص کے تناسب سے ہیں (آرٹیکل 3:172 BW)۔
رہن کی ادائیگی: بینک کی طرف، آپ دونوں عام طور پر مشترکہ طور پر اور الگ الگ ذمہ دار رہتے ہیں۔ اگر آپ میں سے کوئی ادائیگی کرنا بند کر دیتا ہے، تو بینک دوسرے سے پوری رقم کا دعویٰ کر سکتا ہے، اور ادائیگی کے بقایا جات کو ڈچ کریڈٹ رجسٹریشن آفس (BKR) میں رجسٹر کیا جا سکتا ہے۔
میونسپل ٹیکس اور انشورنس: یہ ملکیت کے اخراجات ہیں اور اصولی طور پر مشترکہ ہیں، جو بھی گھر میں رہتا ہے۔
ضروری مرمت: مثال کے طور پر اگر چھت لیک ہو جائے تو مرمت کے اخراجات اصولی طور پر مشترک ہیں، کیونکہ وہ آپ دونوں کے لیے جائیداد کی قیمت کو محفوظ رکھتے ہیں۔
اگر ایک پارٹنر کے پاس گھر کا خصوصی استعمال ہے، تو دوسرا پارٹنر بعض صورتوں میں استعمال کے لیے معاوضے کا دعویٰ کر سکتا ہے ( gebruiksvergoeding )۔ آیا یہ دعویٰ کامیاب ہوتا ہے اس کا انحصار حالات اور اس بات پر ہے کہ آیا آپ نے اسے وقت پر طلب کیا ہے۔ ابتدائی مرحلے میں اسے اپنے وکیل کے ساتھ اٹھائیں.
مشورہ: اس مدت کے دوران آپ اکیلے ادا کرنے والے ہر اخراجات کا درست ریکارڈ رکھیں۔ رسیدیں اور بینک سٹیٹمنٹس آپ کا ثبوت ہیں جب اخراجات کو آمدنی سے یا تقسیم میں طے کیا جاتا ہے۔
آمدنی کیسے تقسیم ہوتی ہے؟
فروخت کے بعد، آمدنی کو صرف 50/50 میں تقسیم نہیں کیا جاتا ہے۔ سول لا نوٹری ( نوٹری ) جو منتقلی کو سنبھالتا ہے پہلے گھر پر محفوظ قرض ادا کرتا ہے، اور پھر دونوں فریقین کی ہدایات یا عدالت کے فیصلے کے مطابق بقایا رقم ادا کرتا ہے۔
اگر آپ کو شک ہے کہ آپ کا سابقہ آمدنی یا اثاثے چھپا رہا ہے جو ڈویژن سے متعلقہ ہیں، تو اپنے وکیل سے بات کریں کہ معلومات کیسے حاصل کی جائیں، مثال کے طور پر کارروائی میں دستاویزات کی درخواست کر کے۔
معمول کا حکم ہے:
سب سے پہلے، بقایا رہن بینک کو ادا کیا جاتا ہے۔
اس کے بعد اسٹیٹ ایجنٹ کا کمیشن اور دیگر براہ راست فروخت کے اخراجات، جیسے ویلیویشن، ادا کیے جاتے ہیں۔
پھر آپ کے درمیان مشترکہ اخراجات کے لیے کوئی تصفیہ کیا جاتا ہے جو آپ میں سے کسی نے اکیلے ادا کیے، جیسا کہ اتفاق کیا گیا یا عدالت کے فیصلے کے مطابق۔
بقیہ بیلنس آپ کے درمیان آپ کے ملکیتی حصص اور کسی بھی تصفیہ کے دعووں کے مطابق تقسیم کیا جاتا ہے۔ اگر آمدنی رہن کے قرض سے کم ہے، تو ایک بقایا قرض ( restschuld ) باقی رہتا ہے، جس کے لیے آپ دونوں عام طور پر بینک کے ذمہ دار رہتے ہیں۔ آپ کے محتاط ریکارڈ اس بات کو یقینی بناتے ہیں کہ تصفیہ اس بات کی عکاسی کرتا ہے کہ آپ میں سے ہر ایک نے اصل میں کیا ادا کیا ہے۔
سمری میں
- کسی کو بھی شریک ملکیت میں رہنے پر مجبور نہیں کیا جا سکتا: ہر شریک مالک آرٹیکل 3:178 BW کے تحت تقسیم کا مطالبہ کر سکتا ہے۔
- ایک تحریری تجویز اور ثالثی کے ساتھ شروع کریں؛ ایک معاہدے کو ایک پابند تصفیہ کے معاہدے میں ریکارڈ کیا جا سکتا ہے۔
- اگر یہ ناکام ہوجاتا ہے، تو عدالت آرٹیکل 3:185 BW کے تحت فروخت یا مختص کرنے کا حکم دے سکتی ہے اور یہ فیصلہ دے سکتی ہے کہ اس کا فیصلہ آپ کے سابقہ تعاون کی جگہ لے لے گا (آرٹیکل 3:300 BW)۔
- ٹیک اوور کا تقاضا ہے کہ جو ساتھی ٹھہرے گا وہ رہن اکیلے لے جائے اور قرض دہندہ دوسرے کو رہا کرے۔
- تمام ادائیگیوں کا ریکارڈ رکھیں: اخراجات، رہن اور استعمال کا کوئی بھی معاوضہ ڈویژن میں طے کیا جاتا ہے۔
غیر تعاون شدہ مکانات کی فروخت کے بارے میں عام سوالات
کیا ہوگا اگر میرا سابقہ گھر میں رہتا ہے اور دیکھنے کو روکتا ہے؟
آپ عدالت سے اپنے سابقہ کو فروخت میں تعاون کرنے کا حکم دینے کے لیے کہہ سکتے ہیں، بشمول ایک مقررہ شیڈول پر دیکھنے کی اجازت دینا۔ عدالت ہر بار جرمانے کی ادائیگی (dwangsom) منسلک کر سکتی ہے جب آپ کا سابقہ تعمیل کرنے میں ناکام ہو جاتا ہے۔ فوری معاملات میں بعض اوقات خلاصہ کارروائی میں اس کی درخواست کی جا سکتی ہے۔
کیا میں اپنے سابقہ کو خرید سکتا ہوں اگر ہم قیمت پر متفق نہیں ہوسکتے ہیں؟
جی ہاں، اگر آپ اس کی مالی اعانت کر سکتے ہیں۔ اگر آپ قیمت پر متفق نہیں ہوسکتے ہیں، تو عدالت گھر کی قیمت ایک آزاد قیمت دہندہ کے پاس رکھ سکتی ہے اور اسے ڈچ سول کوڈ کے آرٹیکل 3:185 کے تحت آپ کے سابقہ حصہ کی ادائیگی کے عوض آپ کو مختص کر سکتی ہے۔ آپ کو رہن کو اکیلے لے جانے کے قابل ہونا چاہیے، اور قرض دہندہ کو آپ کے سابق کو رہن کے قرض سے آزاد کرنا چاہیے۔
قانونی طور پر زبردستی فروخت کرنے میں کتنا وقت لگتا ہے؟
یہ کیس کی پیچیدگی اور عدالت کے کام کے بوجھ پر منحصر ہے۔ تعاون کے بارے میں ایک طریقہ کار میں عام طور پر کئی مہینے لگتے ہیں۔ اگر قیمت، قرض یا دیگر اثاثوں کے بارے میں بھی تنازعات ہیں، تو اس میں ایک سال یا اس سے زیادہ وقت لگ سکتا ہے۔ خلاصہ کی کارروائی تیز ہوتی ہے لیکن صرف فوری معاملات میں ممکن ہے۔ اس لیے پہلے بات چیت اور ثالثی کی کوشش کرنے کی ادائیگی ہوتی ہے۔
جبری فروخت کی قانونی فیس کون ادا کرتا ہے؟
سابق میاں بیوی یا شراکت داروں کے درمیان تنازعات میں، عدالت عام طور پر ہر فریق کو اپنے قانونی اخراجات خود برداشت کرنے کا حکم دیتی ہے۔ براہ راست فروخت سے متعلق اخراجات، جیسے کہ ویلیوایشن اور اسٹیٹ ایجنٹ کا کمیشن، اصولی طور پر مشترکہ ہیں اور اکثر آمدنی سے ادا کیے جاتے ہیں۔ غیر معمولی معاملات میں، مثال کے طور پر واضح طور پر غیر معقول طرز عمل کے ساتھ، عدالت ایک فریق کو دوسرے کے اخراجات میں حصہ ڈالنے کا حکم دے سکتی ہے۔
Law & More سابق میاں بیوی اور شراکت داروں کی مدد کرتا ہے جو مشترکہ گھر کے بارے میں متفق نہیں ہوسکتے ہیں، تحریری تجویز اور ثالثی سے لے کر خلاصہ کارروائی اور تقسیم کی کارروائی تک۔ یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔
کس طرح Law & More اس کے ساتھ آپ کی مدد کر سکتے ہیں ہماری پر وضاحت کی گئی ہے خاندانی وکیل صفحہ.
