نیدرلینڈز میں بے دخلی: سمن سے بیلف تک کا طریقہ کار

نیدرلینڈز میں بے دخلی عدالت کے زیر کنٹرول عمل ہے۔ مالک مکان اسے خود ختم نہیں کر سکتا، اور کرایہ دار کو شاذ و نادر ہی راتوں رات باہر رکھا جاتا ہے۔ پہلی چھوٹ جانے والی ادائیگی اور ہٹانے والی وین کے درمیان ایک ڈیمانڈ لیٹر، ایک سمن، سماعت، ایک فیصلہ اور بیلف کا اعلان ہوتا ہے۔ یہ مضمون اس ترتیب، وقت، اخراجات اور جہاں ہر فریق کے پاس کام کرنے کی گنجائش ہے اس کا تعین کرتا ہے۔

بنیادی اصول: عدالتی حکم کے بغیر کوئی بے دخلی نہیں۔

مالک مکان کبھی بھی اپنے اختیار سے بے دخل نہیں کر سکتا۔ کرایہ داری ختم کرنا اور جائیداد کو خالی کرنا الگ الگ فیصلے ہیں، اور دونوں کا تعلق عدالت سے ہے۔ جب تک کوئی جج بے دخلی کا حکم نہیں دے دیتا اور ایک بیلف اسے نافذ نہیں کر دیتا، کرایہ دار باقی رہ سکتا ہے، جو بھی بقایا جات ہوں اور جو بھی معاہدہ کہتا ہے۔

وہ نہیں کر سکتا:

• تالے تبدیل کریں یا زنجیر لگائیں؛
• کرایہ دار کو زبردستی باہر نکالنے کے لیے پانی، گیس، بجلی یا حرارتی نظام کاٹ دیں۔
• کرایہ دار کے سامان کو ہٹانا، ذخیرہ کرنا یا ٹھکانے لگانا؛
• رضامندی کے بغیر رہائش گاہ میں داخل ہو، چاہے وہ اس کا مالک ہو یا نہ ہو۔

ڈچ قانون اس کو سیلف ہیلپ eigenrichting کہتا ہے ، اور یہ غیر قانونی ہے۔ کرایہ دار ایک عبوری حکم امتناعی شروع کر سکتا ہے اور عام طور پر دنوں کے اندر واپس آ جاتا ہے، مالک مکان کو روزانہ جرمانے کی ادائیگی کے درد پر رسائی بحال کرنے کا حکم دیا جاتا ہے اور اس کے نتیجے میں ہونے والے نقصان کا ذمہ دار ہوتا ہے۔ قابض کی مرضی کے خلاف رہائش گاہ میں داخل ہونا huisvredebreuk (آرٹیکل 138 Sr) کے مجرمانہ جرم کے برابر بھی ہو سکتا ہے ۔ ایک مالک مکان جو تالے بدلتا ہے ایک کیس بدلتا ہے جس میں وہ جیت گیا ہوتا وہ یقینی طور پر ہار جائے گا۔

دو راستے: opzegging اور ontbinding

نوٹس بذریعہ برطرفی (اوپزیگنگ)

Opzegging قانونی بنیادوں کی بند فہرست میں سے ایک پر، رجسٹرڈ ڈاک کے ذریعے بھیجے گئے تحریری نوٹس کے ذریعے مکان کی کرایہ داری کا خاتمہ ہے۔ وہ کتاب 7، ٹائٹل 4، سیکشن 5 BW (مضامین 271 سے 282 BW) میں کرایہ داری کے خاتمے کے مضامین میں نظر آتے ہیں: کہ کرایہ دار نے ایک اچھے کرایہ دار کے طور پر برتاؤ نہیں کیا، کہ مالک مکان کو اپنے استعمال کے لیے فوری طور پر جائیداد کی ضرورت ہے ( ڈرینجنڈ ایگن گیبروک )، کہ کرایہ دار کو ایک قابل اعتراض جائیداد کی ضرورت ہے، جو کہ کرایہ دار کو ایک نئی جائیداد کی پیشکش ہے یا دوبارہ ترقی.

نوٹس کی مدت ایک سال سے کم کی کرایہ داری کے لیے تین ماہ سے چلتی ہے، اگلے سال میں ایک ماہ بڑھ کر زیادہ سے زیادہ چھ تک پہنچ جاتی ہے۔ اکیلے نوٹس سے کچھ ختم نہیں ہوتا: جب تک کہ کرایہ دار تحریری طور پر رضامندی نہ دے، کرایہ داری قانون کے مطابق جاری رہے گی جب تک کہ عدالت کوئی اور فیصلہ نہ کرے، اور مالک مکان کو مقدمہ کرنا چاہیے۔ 1 جولائی 2024 سے نافذ ویٹ ویسٹ ہوور کنٹریکٹن کے ذریعے رہائش کے لیے مقررہ مدت کے معاہدوں کو بھی کم کر دیا گیا، جس نے بنیادی اصول کے طور پر غیر معینہ مدت کے لیے کرایہ داری کو بحال کر دیا، اس لیے ایک مالک مکان جس نے یہ فرض کیا کہ اس کا معاہدہ ختم ہو جائے گا، ہو سکتا ہے کہ وہ کھلے عام کرایہ داری رکھتا ہو۔

خلاف ورزی کے لیے تحلیل (بائنڈنگ)

آرٹیکل 6:265 BW فراہم کرتا ہے کہ کارکردگی میں ہر ناکامی دوسرے فریق کو تحلیل کرنے کا اختیار دیتی ہے، جب تک کہ ناکامی، اس کی خاص نوعیت یا معمولی اہمیت کے پیش نظر، تحلیل کا جواز پیش نہ کرے۔ ایسی رہائش گاہوں کے لیے جن کی طاقت کا استعمال خط کے ذریعے نہیں کیا جاتا ہے: آرٹیکل 7:231 BW عدالت میں تعمیر شدہ احاطے کی کرایہ داری کی تحلیل کو محفوظ رکھتا ہے۔ افیون ایکٹ کے آرٹیکل 13b یا میونسپلٹیز ایکٹ کے آرٹیکل 174a کے تحت جائیداد کی انتظامی بندش، جہاں مالک مکان عدالت میں جانے کے بغیر تحلیل کر سکتا ہے۔

کرایہ کے بقایا جات کے معاملات میں آنٹ بائنڈنگ تقریباً ہمیشہ ہی راستہ ہوتا ہے۔ نوٹس کی کوئی مدت پہلے نہیں چلتی، حقائق کو بند فہرست میں فٹ کرنے کی ضرورت نہیں ہے، اور مالک مکان رقم کا دعوی، تحلیل اور بے دخلی کو ایک سمن میں یکجا کر سکتا ہے۔ یہی طریقہ اضطراب، غیر مجاز سبلیٹنگ اور بھنگ کی کاشت کے لیے کام کرتا ہے۔

کتنا کافی ہے؟ رواداری کی حد

الفاظ "جب تک ناکامی، اس کی خاص نوعیت یا معمولی اہمیت کے پیش نظر، تحلیل کا جواز نہیں بنتی" کرایہ دار کا بنیادی دفاع ہیں۔ 28 ستمبر 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) کے اپنے متعصبانہ فیصلے میں Hoge Raad نے تصدیق کی کہ ٹیسٹ کیسے کام کرتا ہے۔ یہ ایک مستثنیٰ اصول ہے: اصولی طور پر کوئی بھی خلاف ورزی تحلیل کرنے کی طاقت دیتی ہے۔ مالک مکان خلاف ورزی کو ثابت کرتا ہے اور کرایہ دار کو استثنیٰ قائم کرنا چاہیے۔ استثنیٰ صرف قانون میں درج عوامل تک محدود نہیں ہے — تمام حالات کا وزن کیا جا سکتا ہے، بشمول کرایہ دار کی اپنے گھر کو برقرار رکھنے میں دلچسپی، اور عدالت کو ان کا وزن پہلے سے طے کرنا چاہیے۔

لہذا ایک دیر سے ادائیگی، یا ایک چھوٹا بقایا بیلنس، بے دخلی کا حکم نہیں دے گا۔ لیکن مہینوں میں کوئی حد نہیں ہے جس پر تحلیل یا تو عمل ہوتا ہے: کوئی قانون، اور عدالتوں کا کوئی قومی رہنما خطوط طے نہیں کرتا۔ کئی مہینوں تک جاری رہنے والے بقایا جات عملی طور پر وہ نقطہ ہیں جس پر زمیندار مقدمہ کرتے ہیں اور جس پر دعویٰ کرنے کا ایک حقیقی موقع ہوتا ہے، پھر بھی اعداد و شمار اپنے طور پر کچھ بھی فیصلہ نہیں کرتا ہے - عدالت کو اب بھی ہر اس چیز کے خلاف خلاف ورزی کا وزن کرنا ہے جس کا وزن ہوج راڈ کو کرنا ہے، اور وہ بڑے بقایا جات پر تحلیل کرنے سے انکار کر سکتی ہے یا چھوٹے پر اس کی اجازت دے سکتی ہے۔

بارڈر لائن کیسز ریاضی کے حساب سے رویے کو بدل دیتے ہیں: آیا کرایہ دار نے ڈیمانڈ لیٹر کا جواب دیا، آیا کوئی انتظام پیش کیا گیا اور توڑا گیا، اور آیا قرض کی مدد طلب کی گئی۔

عام طریقہ کار، قدم بہ قدم

کرایہ داری کے تنازعات ذیلی ضلعی عدالت ( kantonrechter ) میں جاتے ہیں، جو بھی رقم داؤ پر لگی ہو، اور بیلف کے سمن ( dagvaarding ) سے شروع ہوتی ہے۔ ایک وکیل لازمی نہیں ہے، حالانکہ عام طور پر مالک مکان کی طرف سے ہوتا ہے اور اکثر کرایہ دار کے لیے فیصلہ کن ہوتا ہے۔

آخر تک، بقایا جات کا ایک غیر دفاعی کیس عام طور پر تین سے پانچ ماہ تک چلتا ہے۔ اس کو، اور جدول میں ہر وقفہ کو، استحقاق کے بجائے مشق کے طور پر سمجھیں: خود بے دخلی کے نوٹس کی کم از کم مدت کے علاوہ، ان میں سے کوئی بھی مدت قانون کے ذریعے طے نہیں کی گئی ہے۔ عدالت اپنے فیصلے میں خالی ہونے کی تاریخ متعین کرتی ہے، اور سماعت اور فیصلے کا وقت ذیلی ضلعی مقدمات کے طریقہ کار کے اصولوں اور مخصوص عدالت کے کام کے بوجھ کی پیروی کرتا ہے، جس کی رپورٹ Rechtspraak اپنے شائع شدہ تھروپپٹ اعداد و شمار میں کرتی ہے۔ ایک دفاعی مقدمہ، یا ایک جس میں کرایہ دار کسی انتظام کو برقرار رکھتا ہے، زیادہ وقت لیتا ہے اور اکثر بے دخل کیے بغیر ختم ہو جاتا ہے۔

عارضی نفاذ اور اپیل

بے دخلی کے فیصلے کو عام طور پر آرٹیکل 233 آر وی کے تحت عارضی طور پر قابل نفاذ قرار دیا جاتا ہے۔ یہ وہ نکتہ ہے جو کرایہ داروں کو اکثر غلط فہمی کا سامنا کرنا پڑتا ہے: ایک اپیل، جس پر آرٹیکل 350 Rv بھی شامل ہے، ہوگر بیروپ کے آرٹیکلز کے تحت چلتی ہے، خود نفاذ کو معطل نہیں کرتی ہے۔ مالک مکان بے دخل کر سکتا ہے جب تک یہ زیر التواء ہو۔

ایک کرایہ دار اپیل کی عدالت سے نفاذ کو معطل کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے، ایک محدود ٹیسٹ پر جس میں عام طور پر قانونی یا حقائق پر مبنی غلطی یا ہنگامی صورت حال کی ضرورت ہوتی ہے جس کا پہلا جج وزن نہیں کر سکتا تھا۔ متبادل کے طور پر وہ آرٹیکل 438 Rv کے تحت عبوری ریلیف جج کے سامنے نفاذ کا تنازعہ ( executiegeschil ) لا سکتا ہے، یہ دلیل دیتے ہوئے کہ اب فیصلے کو نافذ کرنا حق کا غلط استعمال ہے۔ نہ ہی کیس کو دوبارہ چلانا ہے۔ دونوں فرض کرتے ہیں کہ اپیل وقت پر لائی گئی ہے، اور مدت مختصر ہے: ایک عام کیس میں فیصلے کے دن سے تین ماہ، لیکن کورٹ گیڈنگ (آرٹیکل 339 آر وی) میں فیصلے سے صرف چار ہفتے۔

عبوری حکم امتناعی کا راستہ (کورٹ گیڈنگ)

کورٹ گیڈنگ آرٹیکل 254 آر وی سے شروع ہونے والے آرٹیکلز کے تحت عبوری ریلیف جج ( voorzieningenrechter ) کے سامنے خلاصہ کارروائی ہے۔ یہ ایک عارضی فیصلہ دیتا ہے، عام طور پر ہفتوں کے اندر، لیکن یہ معاہدہ کو تحلیل نہیں کر سکتا۔ یہ کلیدی حد ہے: مالک مکان کورٹ گیڈنگ میں آنٹ بائنڈنگ حاصل نہیں کر سکتا، صرف خالی کرنے کا حکم۔

یہ صرف مالک مکان کے لیے کھلا ہے جہاں دعویٰ فوری ہو اور عام کارروائی کا نتیجہ سنجیدگی سے شک میں نہ ہو — شدید پریشانی، جائیداد کا مجرمانہ استعمال، کرایہ داری کے واضح طور پر ختم ہونے کے بعد قبضے کا جاری رہنا، یا بغیر عنوان کے قبضہ۔ بقایا جات کا براہ راست معاملہ شاذ و نادر ہی اہل ہوتا ہے: کرایہ دار کی اپنے گھر میں دلچسپی مالک مکان کی رفتار میں دلچسپی سے زیادہ ہے۔

کرایہ داروں کے لیے یہ کم از کم اتنا ہی مفید ہے: یہ ایک مکان مالک کے خلاف آلہ ہے جس نے تالے تبدیل کیے ہیں، اور اعلان کردہ بے دخلی کو روکنے کے لیے جہاں حالات فیصلہ کن طور پر بدل چکے ہیں۔

اسکواٹر، کاروباری احاطے اور بغیر عنوان کے مکین

squatters

اسکواٹنگ ایک مجرمانہ جرم ہے، اور اس کے دو راستے ہیں: مالک کی طرف سے دیوانی دعویٰ، یا پبلک پراسیکیوٹر کی طرف سے کلیئرنس۔ اپنے 28 اکتوبر 2011 کے فیصلے میں (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) ہوج راڈ نے کہا کہ مجرمانہ راستے پر بے دخلی آرٹیکل 8 ECHR کے تحت گھر کے احترام کے حق میں اس قدر سنگین مداخلت ہے کہ اس کے لیے پیشگی عدالتی نظرثانی کی ضرورت ہے: حکام کو تحریری طور پر اس کا اعلان کرنا چاہیے اور جج کو کم از کم سات دن کی مہلت دینی چاہیے۔ حکمران، غیر معمولی حالات جیسے کہ عوامی تحفظ کے لیے خطرہ۔

کاروباری احاطے

آرٹیکل 290 اور اس کے بعد BW کے تحت خوردہ اور مہمان نوازی کے احاطے کے کرایہ داروں کی اپنی شرائط اور برطرفی کی بنیادیں ہیں۔ دوسرے کاروباری احاطے کے کرایہ دار، خاص طور پر دفاتر اور صنعتی جگہ، آرٹیکل 7:230a BW کے تحت آتے ہیں۔ آرٹیکل 290 اور 230a کے تحت کمرشل لیز پر ہمارے آرٹیکل میں فرق بیان کیا گیا ہے : کرایہ داری ختم ہونے اور خالی کرنے کا نوٹس دینے کے بعد، کرایہ دار ذیلی ضلعی عدالت سے خالی کرنے کی مدت میں توسیع کے لیے کہہ سکتا ہے، اور اس درخواست کے زیر التواء ہونے کے دوران بے دخلی کو معطل کر دیا جاتا ہے۔ درخواست خالی کرنے کی اعلان کردہ تاریخ کے دو ماہ کے اندر اندر کی جانی چاہیے، اور عدالت ہر ایک میں ایک سال کی زیادہ سے زیادہ تین توسیع دے سکتی ہے۔

بغیر عنوان کے مکین

جائیداد میں کوئی ایسا شخص جس کے پاس کوئی معاہدہ نہیں ہے — ایک سابق کرایہ دار کا ساتھی پیچھے رہ گیا ہے، ایک مہمان جو نہیں چھوڑے گا، ایک لیپس شدہ اینٹی اسکواٹ معاہدے کے تحت قبضہ کرنے والا — کے پاس مدت کی کوئی حفاظت نہیں ہے، اور یہ سب سے واضح کورٹ گیڈنگ کیس ہیں۔ احتیاط یہ ہے کہ اینٹی اسکواٹ کا لیبل لگا ہوا انتظام بعض اوقات حقائق پر کرایہ داری کے طور پر رکھا جاتا ہے، جس سے تحفظ حاصل ہوتا ہے۔

بیلف، اعلان اور سامان

صرف عدالت کا بیلف ( gerechtsdeurwaarder ) بے دخلی کا حکم نافذ کر سکتا ہے، اور وہ ایک سرکاری اہلکار ہے، مالک مکان کا ملازم نہیں۔ وہ فیصلہ سناتا ہے، کرایہ دار کو خالی کرنے کا حکم دیتا ہے، پھر مزید استحصال کے ذریعے بے دخلی کا اعلان کرتا ہے۔ جبری بے دخلی gedwongen ontruiming کے آرٹیکلز، آرٹیکل 555 سے 562 Rv کے تحت چلتی ہے۔ آرٹیکل 555 آر وی اس حکم اور بے دخلی کے درمیان کم از کم تین دن کی مدت مقرر کرتا ہے۔ کہ مختصر قانونی کم از کم فیصلے میں دی گئی طویل رضاکارانہ مدت نہیں ہے۔

جس دن بیلف رسائی حاصل کرنے اور آرڈر برقرار رکھنے کے لیے پولیس کو کال کر سکتا ہے، اور ایک تالہ ساز۔ مکان مالک پہلی صورت میں ہٹانے والوں کا بندوبست کرتا ہے اور ادائیگی کرتا ہے، اور پیچھے رہ جانے والا سامان نکال لیا جاتا ہے۔ ان کے ساتھ کیا ہوتا ہے یہ اب مقامی پریکٹس کی بات نہیں ہے۔ میونسپلٹی کو فیصلے کو نافذ کرنے والے فریق کی قیمت پر سامان لے جانا اور ذخیرہ کرنا ہوتا ہے، اور انتظامی نفاذ کے قواعد اس ذخیرہ پر لاگو ہوتے ہیں (آرٹیکل 556 آر وی، آرٹیکل 5:29 اور 5:30 Awb کا حوالہ دیتے ہوئے)۔ ذخیرہ تیرہ ہفتوں تک چلتا ہے، جس کے بعد سامان فروخت یا تباہ ہو سکتا ہے۔ جہاں انہیں فروخت کیا جاتا ہے، سابقہ ​​مالک تین سال تک آمدنی پر دعویٰ رکھتا ہے۔ ان کے مالک کے لیے کوئی معقول قیمت کا سامان، اور کوئی بھی خطرناک یا خراب ہونے والی چیز، فوراً جا سکتی ہے۔ اخراجات مکان مالک کے ذریعے کرایہ دار تک پہنچتے ہیں، میونسپلٹی کے بل کے ذریعے نہیں۔

بے دخلی کو آخری لمحے تک روکا جا سکتا ہے۔ بیلف معمول کے مطابق ایک کو روکتے ہیں جہاں بقایا جات اور اخراجات کی پوری ادائیگی کی جاتی ہے، یا جہاں کسی انتظام پر اتفاق ہوتا ہے اور مالک مکان معطلی کی ہدایت کرتا ہے۔ لیکن ریموور بک ہونے کے بعد لچک میں تیزی سے کمی آتی ہے۔

اخراجات، اور کون ادا کرتا ہے۔

ذیلی ضلعی مقدمات میں عدالت کی فیس ( griffierecht ) دعوے کی قیمت پر منحصر ہوتی ہے اور اس بات پر کہ آیا دعویدار ایک کمپنی، فرد، یا محدود ذرائع کا فریق ہے، جو زیادہ تر بریکٹ میں کم فلیٹ ریٹ ادا کرتا ہے۔ بریکٹ اور رقمیں قانون کے ذریعہ طے کی جاتی ہیں، ہر سال 1 جنوری سے لاگو ہوتی ہیں، اور Rechtspraak کے زیر انتظام جدول میں شائع ہوتی ہیں۔ جو شرح لاگو ہوتی ہے وہی لاگو ہوتی ہے جب کیس لایا جاتا ہے۔ کورٹ فیس پر کوئی VAT چارج نہیں کیا جاتا ہے۔

اس میں بیلف کے چارجز شامل کریں، جو Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders کے ذریعے طے کیے جاتے ہیں اور ہر سال 1 جنوری سے لاگو ہوتے ہیں۔ قابل نفاذ فیصلے کی خدمت میں ایک معمولی ٹیرف ہوتا ہے۔ جبری بے دخلی خود اس میں سے کئی گنا خرچ کرتی ہے۔ موجودہ ٹیرف اس حکم نامے کے ساتھ شائع کیے گئے ہیں، اور بیلف درخواست پر ان کا حوالہ دے گا۔ ہٹانے، ذخیرہ کرنے اور مالک مکان کی اپنی قانونی فیس ان ٹیرف کے اوپر ہوتی ہے اور کسی چیز سے طے نہیں ہوتی، اس لیے کل جائیداد کے سائز اور اس ریاست کو تبدیل کر دیتا ہے جس میں اسے چھوڑا جاتا ہے۔

ہارنے والا فریق فاتح کے اخراجات ادا کرتا ہے، لیکن ڈچ اخراجات کا آرڈر ایک مقررہ پیمانے پر حصہ ہے، مکمل معاوضہ نہیں، اور عام طور پر اصل قانونی اخراجات سے بہت کم ہے۔ مالک مکان کے لیے، کامیاب بے دخلی اکثر مالی نقصان ہوتا ہے، کیونکہ آرڈر اور بقایا جات ایسے کرایہ دار کے خلاف نافذ کیے جاتے ہیں جس کے پاس تعریف کے مطابق رقم نہیں ہوتی۔ کرایہ دار کے لیے، کھونے کا مطلب ہے بقایا جات، سود، عدالت اور بیلف کی فیس، رہائش کے لیے جگہ تلاش کرنے کے لیے ہٹانا اور ذخیرہ کرنا — اور قرض بے دخلی سے بچ جاتا ہے۔

ایک کمزور پوزیشن میں کرایہ دار

بچوں کا ہونا کرایہ دار کو رہنے کا حق نہیں دیتا، لیکن یہ ایک ایسی صورت ہے جسے آرٹیکل 6:265 BW میں استثناء کے تحت وزن کیا گیا ہے، اور جج کے لیے دونوں فریقوں کو انتظام کے لیے دبانے کی ایک مضبوط وجہ ہے۔ عدالتیں اکثر "آخری موقع" کا فیصلہ دیتی ہیں: تحلیل اور بے دخلی کا حکم دیا جاتا ہے، لیکن اس وقت تک نافذ نہیں کیا جاتا جب تک کہ کرایہ دار ایک متفقہ شیڈول پر پورا نہ اترے۔

قانونی قرض کی تنظیم نو کے انتظام میں داخل کرایہ دار اب بھی زیادہ مضبوط ہے، کیونکہ موقوف اس بات پر پابندی لگاتا ہے کہ انفرادی قرض دہندگان کیا نافذ کرسکتے ہیں۔ دیوالیہ پن ایکٹ کے آرٹیکل 305 کے تحت مالک مکان کرایہ داری کو تحلیل نہیں کر سکتا یا کرایہ کے بقایا جات کی بنیاد پر بے دخل نہیں کر سکتا جو قرض کی تنظیم نو کے انتظامات کے نافذ ہونے سے پہلے پیدا ہوئے تھے، اور اس پرانے قرض پر پہلے سے جاری بے دخلی کو قانون کے عمل سے معطل کر دیا جاتا ہے۔ تحفظ مشروط ہے: کرایہ دار کو اس کے بعد سے کرایہ کی ہر گرتی ہوئی قسط کو وقت کی پابندی کے ساتھ ادا کرنا ہوگا، اور نئے بقایا جات مالک مکان کو تحلیل کرنے اور بے دخل کرنے کے اختیارات کو بحال کرتے ہیں۔ بے دخلی کا سامنا کرنے والے کرایہ دار کو میونسپل قرض کی امداد کے لیے ایک ہی وقت میں درخواست دینی چاہیے۔ مالک مکان کو چیک کرنا چاہیے کہ آیا کوئی درخواست پہلے سے چل رہی ہے۔

1 جنوری 2021 سے نیدرلینڈز نے ایک قومی قبل از وقت وارننگ سسٹم چلایا ہے۔ مکان مالکان، توانائی فراہم کنندگان، پانی کی کمپنیوں اور صحت کے بیمہ کنندگان کو کرایہ دار کی رضامندی کے بغیر میونسپلٹی کو ادائیگی کے بقایا جات کی اطلاع دینی چاہیے، ایک بار جب ان کی اپنی وصولی کی کوششیں ناکام ہو جائیں۔ Wet gemeentelijke schuldhulpverlening کے تحت میونسپلٹی کو پہلی بات چیت کی پیشکش کے ساتھ ہر سگنل کا جواب دینا چاہیے؛ اس ایکٹ کے آرٹیکل 3 اور 4 چار ہفتوں کے اندر، یا تین کام کے دنوں کے اندر اس کا تقاضا کرتے ہیں جہاں صورتحال فوری ہے - ایک آسنن بے دخلی معیاری مثال ہے۔ ہاؤسنگ کارپوریشنز آؤٹ ریچ کو کارروائی کی پیشگی شرط سمجھتے ہیں۔

عملی رہنمائی

زمینداروں کے لیے:

• معاملات کو کبھی اپنے ہاتھ میں نہ لیں۔
• ہر چیز کی دستاویز کریں: کرایہ کا لیجر، یاددہانی، ڈیمانڈ لیٹر، انتظامات کی پیشکش، پڑوسیوں کی تاریخ کی شکایات۔
• مقدمہ چلانے سے پہلے ڈیفالٹ کا ایک تحریری نوٹس پیش کریں، اور بقایا جات کو جلد مقدمہ دائر کرنے اور استثنیٰ پر ہارنے کی بجائے واضح طور پر برداشت کی حد سے گزرنے دیں۔
• جہاں ضرورت ہو میونسپلٹی کو بقایا جات کی اطلاع دیں، اور اسے ثابت کرنے کے قابل ہوں۔

کرایہ داروں کے لیے:

• سمن کو نظر انداز نہ کریں؛ ایک دفاعی کیس ڈیفالٹ سے بہت مختلف ہے۔
• سماعت میں شرکت کریں یا پہلے سے تحریری دفاع داخل کریں؛ یہ مفت ہے اور اسے کسی وکیل کی ضرورت نہیں ہے۔
• میونسپل قرض کی امداد کے لیے ایک ہی وقت میں درخواست دیں، سماعت کے لیے ثبوت لائیں، اور مستقل طور پر کچھ ادا کریں چاہے آپ سب کچھ ادا نہ کر سکیں۔
• اگر مالک مکان نے تالے تبدیل کیے ہیں یا یوٹیلیٹیز کاٹ دی ہیں، تو اسی دن مشورہ لیں۔
• سمجھیں کہ اپیل خود بخود بے دخلی کو نہیں روکے گی۔

Law & More مکان مالکان اور کرایہ داروں کے لیے سب ڈسٹرکٹ کورٹ کے سامنے اور کورٹ گیڈنگ میں، ڈیمانڈ لیٹر سے لے کر بیلف تک بے دخلی کی کارروائی میں۔ چونکہ ایک دفاعی کیس ڈیفالٹ سے بہت مختلف طریقے سے چلتا ہے، اور چونکہ اپیل خود بخود بے دخلی کو نہیں روکتی ہے، براہ کرم جیسے ہی کوئی سمن یا خالی ہونے کا نوٹس آئے ہم سے رابطہ کریں۔