Erfpacht: خریداروں کے لیے نیدرلینڈز میں زمین کی طویل لیز کی وضاحت

اگر آپ نیدرلینڈ میں گھر خریدنا، اور خاص طور پر میں Amsterdam، تفصیلات کہہ سکتی ہیں کہ پراپرٹی ہے۔ op erfpacht. اس کے بعد آپ زمین نہیں خرید رہے ہیں، بلکہ کسی اور کی زمین پر ایک محدود حقیقی حق، اس زمیندار کی طرف سے لکھی گئی شرائط پر، بعض اوقات ایک صدی پہلے۔ یہ شرائط طے کرتی ہیں کہ آپ کیا ادا کرتے ہیں، کتنے عرصے کے لیے، اور آیا کوئی بینک بالکل قرض دے گا۔

ڈچ پراپرٹی قانون میں erfpacht کیا ہے؟

Erfpacht ایک محدود حقیقی حق ہے ( beperkt recht ) اس کے ہولڈر، erfpachter کو کسی دوسرے کی غیر منقولہ جائیداد رکھنے اور استعمال کرنے کا حقدار ہے (art. 5:85 BW)۔ زمیندار زمین کا مالک رہتا ہے۔ erfpachter کا حق ریم میں ایک حق ہے، معاہدہ نہیں: یہ لینڈ رجسٹری (Kadaster) میں رجسٹرڈ ہے، اسے بیچا، رہن رکھا اور وراثت میں دیا جا سکتا ہے، اور یہ زمین کی فروخت سے بچ جاتا ہے۔

ڈیڈ erfpachter کو متواتر رقم، کینن یا زمینی کرایہ (آرٹ 5:85 BW) ادا کرنے کا پابند کر سکتا ہے۔ قانونی طور پر کینن کی ضرورت نہیں ہے، لیکن تقریباً تمام رہائشی erfpacht میں ایک ہوتا ہے۔ بصورت دیگر erfpachter کے پاس وسیع پیمانے پر وہ استعمال ہے جو مالک کے پاس ہوتا (art. 5:89 BW)، بشمول جائیداد کے پھل اور اسے اجازت دینے کا حق، اور مرمت اس پر آتی ہے۔ وہ جو کچھ نہیں کر سکتا وہ جائیداد کی منزل کو تبدیل کرنا ہے، یا مالک کی رضامندی کے لیے محفوظ شرائط پر عمل کرنا ہے۔

مکمل ملکیت ( volle eigendom ) دائمی ہے، رکھنے کی کوئی قیمت نہیں ہے اور صرف عام قانون کے جوابات ہیں۔ Erfpacht کسی دوسرے کی زمین پر استعمال کیا جاتا ہے، جو اس مالک کی شرائط کے تحت چلتا ہے، اور اس پر نظر ثانی کی جا سکتی ہے یا ختم ہو سکتی ہے۔ چلتی ہوئی کینن کے ساتھ erfpacht پر ایک فلیٹ کی قیمت عام طور پر پوری ملکیت میں اسی فلیٹ سے کم ہوتی ہے، اور پوچھ گچھ کی قیمت میں فرق ہمیشہ نظر نہیں آتا۔

Erfpacht، آپسٹل اور عمارت کا لیز

• Erfpacht دوسرے کی زمین رکھنے اور استعمال کرنے کا حق دیتا ہے (آرٹ 5:85 بی ڈبلیو)۔ پلاٹ پر عمارتیں عام طور پر erfpacht حق کا حصہ بنتی ہیں۔
• آپسٹل, سطحوں کا حق (آرٹ 5:101 BW)، کسی دوسرے کی زمین پر یا اس کے اوپر عمارتیں، کام یا پودے لگانے یا حاصل کرنے کا حق دیتا ہے، اس اصول کو توڑتا ہے کہ عمارت مٹی کے مالک کی ہے۔ اس میں ادائیگی ہو سکتی ہے جسے a کہا جاتا ہے۔ بدلہ, اور اکثر erfpacht یا لیز کے ساتھ ایک منحصر حق کے طور پر دیا جاتا ہے — ایک کیبل، سولر پینلز کے لیے — حالانکہ یہ اکیلا کھڑا ہو سکتا ہے۔ erfpacht پر قانونی قواعد اوپری کے دائیں طرف اسی طرح لاگو ہوتے ہیں (art. 5:104 BW)۔
• کرایہ، عمارت یا رہائش کا لیز، ایک معاہدہ ہے، حقیقی حق نہیں: کوئی رجسٹری سود، کوئی رہن نہیں، اور بک 7 BW کے کرایہ داری کے قوانین لاگو ہوتے ہیں۔ کرایہ دار پیشے کے لیے کرایہ ادا کرتا ہے۔ ایک erfpachter اس جائیداد کے حق کے لیے کینن ادا کرتا ہے جو اس کے پاس ہے اور وہ بیچ سکتا ہے۔

عمل اور عام حالات

ایک erfpacht حق نوٹریل ڈیڈ کے ذریعہ بنایا جاتا ہے اور عوامی رجسٹروں میں رجسٹرڈ ہوتا ہے۔ erfpachtakte انفرادی اصطلاحات کو متعین کرتا ہے — پلاٹ، اصطلاح، ابتدائی کینن، اجازت شدہ استعمال — اور پھر تقریباً ہمیشہ لاگو ہونے والے algemene bepalingen کے سیٹ کا اعلان کرتا ہے ۔ وہ عام حالات سودے کا مادہ ہیں: نظر ثانی کا طریقہ کار، خرید آف کے قواعد، رضامندی کے تقاضے، معاوضے کا نظام، برطرفی کے اختیارات۔

جاری ہونے والے سال کی شرائط حکومت کرتی ہیں۔

یہ وہ نکتہ ہے جسے اکثر یاد کیا جاتا ہے، اور یہ فیصلہ کن ہے۔ میونسپلٹی کے پاس شرائط کا ایک سیٹ نہیں ہے بلکہ ایک سلسلہ ہے، جو مختلف سالوں میں جاری کیا جاتا ہے، ہر ایک اس کے تحت دیئے گئے پلاٹوں پر حکومت کرتا ہے۔ Amsterdamکی شناخت سال کے لحاظ سے ہوتی ہے — ان میں AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 اور 2016, جن میں سے AB 1994, AB 2000 اور AB 2016 وہ سیریز ہیں جن کا آج اکثر سامنا ہوتا ہے۔ اختلافات کاسمیٹک نہیں ہیں: پرانے سیٹ مالک کو نظرثانی اور کم معاوضے کے حقوق پر وسیع صوابدید دے سکتے ہیں۔

سوال یہ کبھی نہیں ہوتا کہ "اس شہر میں erfpacht کے حالات کیا ہیں؟" لیکن " اس پلاٹ پر کون سا سیٹ لاگو ہوتا ہے ؟" اس کا جواب کدستر میں ہے: اسٹیبلشمنٹ کا عمل اور بعد میں ترمیم کے کسی بھی عمل کو سال کے لحاظ سے شرائط کا نام دیا جاتا ہے۔ اپنے نوٹری سے ڈیڈ اور ان شرائط کا مکمل متن حاصل کرنے اور انہیں پڑھنے کے لیے کہیں — نہ کہ خلاصہ، نہ ایجنٹ کا پیراگراف۔

زمینی کرایہ (کینن)

کینن زمین کے استعمال کی متواتر ادائیگی ہے۔ معمول کا ڈھانچہ ایک کینن فیصد ہے جو زمین کی تخمینہ شدہ قیمت پر لاگو ہوتا ہے، بقایا طور پر، جائیداد کی قیمت کے تناسب سے، یا شیڈول سے حاصل کیا جاتا ہے۔ میں Amsterdam وہ عنصر buurtstraatquote ہے، جو زمین کی قیمت کو متعلقہ گلی کے لیے جائیداد کی قیمت کے تناسب کے طور پر ظاہر کرتا ہے۔

نظرثانی کے درمیان، سب سے زیادہ جدید حالات صارف کی قیمت کے اشاریہ کے خلاف سالانہ کینن کو انڈیکس کرتے ہیں۔ انڈیکسیشن نظرثانی نہیں ہے: یہ افراط زر کا پتہ لگاتا ہے اور قابل پیشن گوئی ہے، جبکہ نظرثانی زمین کی بنیادی قیمت کو دوبارہ ترتیب دیتی ہے اور کینن کو ضرب دے سکتی ہے۔ عدم ادائیگی بالآخر لیز ہولڈر کا حق خود ادا کر سکتی ہے۔

erfpacht کی تین اقسام

Voortdurend اور euwigdurend دونوں کو انگریزی تفصیلات میں "دائمی" کے طور پر پیش کیا گیا ہے۔ وہ ایک جیسے نہیں ہیں، اور فرق بہت زیادہ رقم کے قابل ہے۔ دورانیہ کے صحیح دائمی میں صرف ایک مدت کے لیے کینن خریدا جا سکتا ہے: دورانیہ اور خریداری الگ الگ سوالات ہیں۔

مدت کے اختتام پر نظرثانی: سب سے بڑا مالی خطرہ

erfpacht کو جاری رکھنے کے لیے، ایک مدت کا اختتام اس وقت ہوتا ہے جب زمین کا مالک کینن کو موجودہ زمین کی قیمت پر دوبارہ ترتیب دے سکتا ہے۔ چونکہ ادوار کئی دہائیوں تک چلتے ہیں اور ڈچ شہری اراضی کی قدروں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، اس لیے نیا کینن پرانے کا ایک بڑا کثیر ہو سکتا ہے۔

• یہ بتدریج نہیں ہے۔ اضافہ ایک قدم میں، دہائیوں پہلے طے شدہ تاریخ پر ہوتا ہے۔
• میکانزم پرانے حالات میں بیٹھا ہے۔ کچھ پرانے سیٹوں کے تحت مالک کی صوابدید وسیع ہے اور چیلنج عدالت کے بجائے تشخیص کے طریقہ کار تک محدود ہے۔
• قرض دہندگان آگے دیکھتے ہیں۔ نظر ثانی کی قریب کی تاریخ آپ کے قرض اور دوبارہ فروخت کی مارکیٹ دونوں کو متاثر کرتی ہے جس کا آپ کو سامنا کرنا پڑے گا۔

دستخط کرنے سے پہلے، موجودہ مدت کے ختم ہونے کی تاریخ، نظر ثانی کا طریقہ کار، اور — جہاں اشارے کے اعداد و شمار شائع کیے گئے ہیں — طے کریں کہ اگر آج نظر ثانی کی جائے تو کینن کیا ہو گا۔ اگر کوئی نظرثانی جاری ہے تو، پیشکش اور کسی اعتراض کی آخری تاریخ کو دیکھنا ضروری ہے۔

زمینی کرایہ پر خریدنا (افکوپ)

ایک کینن ادا کرنے کے بجائے، erfpachter اسے بڑی رقم میں خرید سکتا ہے۔ Afkoop ایک مدت کے لیے باقی موجودہ مدت کے لیے کینن کی پیشگی ادائیگی کرتا ہے۔ جب وہ مدت ختم ہو جاتی ہے تو ذمہ داری نظر ثانی شدہ شرائط پر بحال ہو جاتی ہے، اس لیے "کینن خریدی گئی" کے طور پر مشتہر کی جانے والی جائیداد کو صرف اس تاریخ تک ہی کور کیا جا سکتا ہے جب تک کہ اب بالکل قریب ہو۔ Eeuwigdurende afkoop کینن کو ہمیشہ کے لیے بجھا دیتا ہے، مستقبل میں کوئی نظرثانی کے بغیر۔

خریدنا زمین خریدنا نہیں ہے: فری ہولڈ مالک کے پاس رہتا ہے، صرف ادائیگی کی ذمہ داری ختم ہوتی ہے، اور شرائط اب بھی استعمال اور رضامندی کو کنٹرول کرتی ہیں۔ آیا خرید آف کی پیشکش کی جانی چاہیے، اس کا حساب کیسے لگایا جاتا ہے اور کیا اسے وسط مدت کے لیے کیا جا سکتا ہے، یہ حالات کا معاملہ ہے، عام قانون کا نہیں۔ یہ نوٹریل ڈیڈ اور رجسٹرڈ کے ذریعہ متاثر ہوتا ہے۔ ٹیکس ٹریٹمنٹ اسی امتیاز کی پیروی کرتا ہے، اور یہ ایک متواتر کینن کے لیے یکساں نہیں ہے جیسا کہ کیپیٹل بائ آف کے لیے، اس لیے آپ نے جس راستے کا انتخاب کیا ہے اس کے نتائج کی تصدیق ٹیکس ایڈوائزر سے اس سے پہلے کہ آپ اس پر عمل کریں۔

Amsterdam: جاری رکھنے سے دائمی erfpacht تک

Amsterdam یہی وجہ ہے کہ یہ موضوع زیادہ تر بین الاقوامی خریداروں کے لیے اہمیت رکھتا ہے: شہر کا زیادہ تر ہاؤسنگ اسٹاک میونسپل لیز ہولڈ اراضی پر کھڑا ہے، تاریخی طور پر وقتاً فوقتاً نظرثانی کے ساتھ erfpacht جاری ہے۔

2016 سے میونسپلٹی نے عام حالات کے ایک نئے سیٹ کے تحت نئی گرانٹس کے لیے مستقل erfpacht جاری کرنا شروع کیا، اور ایک اسکیم کھولی جس سے موجودہ لیز ہولڈرز کو سوئچ کرنے کی اجازت دی گئی ( overstappen )۔ لیز ہولڈر اس پیشکش کے لیے درخواست دیتا ہے جس میں ایک دائمی کینن یا دائمی خرید آف رقم کا ذکر ہوتا ہے، جس کا حساب ایک حوالہ کے وقت زمین کی قیمت سے کیا جاتا ہے۔ قبولیت ترمیم کے عمل کی طرف لے جاتی ہے، Kadaster میں رجسٹرڈ۔

مالی لحاظ سے اہم نکتہ حوالہ کی تاریخ اور رعایت ہے۔ 8 جنوری 2020 سے پہلے کی گئی درخواستوں کا حساب بعد کی نسبت زیادہ سازگار شرائط پر کیا گیا تھا: وہ تاریخ حوالہ جاتی تاریخ ہے جو موافق سوئچ اوور پریمیم کے حقدار اور زمین کی قیمت پر رعایت کرتی ہے، زمین کی قیمت خود جائیداد کی قیمت سے burtstraatquote کے ذریعے اخذ کی جاتی ہے۔ ان لوگوں کے لیے دوسرے موقع کے انتظامات جو اس تاریخ سے محروم ہو گئے ہیں، اس کے بعد سے ہر ایک کی اپنی شرائط پر اور اس کی اپنی آخری تاریخ کے ساتھ عمل کیا گیا ہے، اور وہ قانون کے بجائے صرف میونسپلٹی کے ذریعے طے کیے گئے ہیں۔ کسی خاص پراپرٹی کے لیے کھڑکی کھلی ہے یا نہیں، اور کس حساب سے، اس لیے میونسپلٹی کی اپنی شائع شدہ اسکیم سے اس بات کا تعین کرنا ضروری ہے کہ آپ ارتکاب کریں: بیچنے والے سے پہلے سے جاری کردہ کسی بھی پیشکش کے لیے پوچھیں، اور میونسپلٹی سے براہ راست موجودہ ڈیڈ لائن چیک کریں۔ ایک حساب کی بنیاد اور دوسرے کے درمیان فرق دسیوں ہزار یورو تک ہے۔

اس سے تین عملی نکات سامنے آتے ہیں:

• بیچنے والے کے پاس کیا ہے اسے قائم کریں۔ جاری erfpacht؛ ایک سوئچ کے ساتھ جاری erfpacht کے لیے درخواست دی گئی لیکن مکمل نہیں ہوئی۔ ایک اشاریہ شدہ کینن کے ساتھ دائمی erfpacht؛ اور دائمی طور پر خریدا گیا دائمی erfpacht چار قیمتوں پر چار مختلف اثاثے ہیں۔
• ایک پیشکش ایک سوئچ نہیں ہے. جب تک ترمیم کا عمل نافذ اور رجسٹرڈ نہیں ہوتا، جائیداد پرانی حکومت پر ہی رہتی ہے۔ آیا خریدار ایک شاندار پیشکش پر قبضہ کر سکتا ہے، اور کب تک، اسکیم کی شرائط کا معاملہ ہے۔
• میونسپل اسکیموں میں تبدیلی۔ Amsterdamکی erfpacht پالیسی کا مقابلہ کیا گیا ہے اور اس میں بار بار ترمیم کی گئی ہے۔ ڈیڈ لائن، چھوٹ، زمین کی قیمت کے عوامل اور کینن فیصد سال بہ سال مختلف ہوتے ہیں۔ یہاں کچھ بھی نہیں ہے جس دن آپ خریدتے ہیں۔

پرائیویٹ erfpacht: ڈویلپرز، کارپوریشنز اور ادارہ جاتی مالکان

ڈویلپرز، ہاؤسنگ کارپوریشنز، ادارہ جاتی سرمایہ کاروں، خیراتی فاؤنڈیشنز اور نجی زمینداروں کے ذریعے زمین بھی طویل لیز پر دی جاتی ہے۔ قانون وہی ہے؛ حالات اکثر نہیں ہوتے ہیں۔

نجی حالات قابل شناخت طریقوں سے کم سازگار ہوتے ہیں: مختصر یا مقررہ شرائط بغیر کسی تسلسل کے؛ مختصر وقفوں پر نظر ثانی، کبھی کبھی ہر پانچ یا دس سال بعد؛ نظرثانی زمین کی قیمت کے بجائے جائیداد کی قیمت سے منسلک ہے، لہذا لیز ہولڈر کی اپنی بہتری اس اضافے کو پورا کرتی ہے۔ معاوضہ خارج یا محدود؛ اجازت دینے، تبدیلی اور فروخت پر رضامندی کے وسیع تقاضے۔ پہلی بار خریداروں کے لیے مارکیٹ کی گئی کچھ اسکیمیں، جہاں بیچنے والا قیمت کم کرنے کے لیے زمین اپنے پاس رکھتا ہے، اس قسم کی erfpacht تعمیرات ہیں۔

میونسپلٹی ایک مستقل ادارہ ہے جس میں سیاسی رکاوٹیں ہیں اور کام کرنے والی ہاؤسنگ مارکیٹ میں دلچسپی ہے۔ ایک نجی زمیندار ایک سرمایہ کاری رکھتا ہے۔ پرائیویٹ erfpacht اس وجہ سے برا نہیں ہے، لیکن کبھی بھی یہ نہ سمجھیں کہ اس کے حالات میونسپلٹی سے مشابہت رکھتے ہیں جن کے بارے میں خریدار نے پڑھا ہوگا۔

لیز ہولڈ کے اختتام پر معاوضہ

جب erfpacht کا حق ختم ہو جاتا ہے، سابقہ ​​erfpachter اصولی طور پر ان عمارتوں، کاموں اور پودے لگانے کی قیمت کے معاوضے کا حقدار ہے جو اس نے خود کھڑی کی تھی یا اپنے پیشرو سے ادائیگی کے عوض حاصل کی تھی (art. 5:99 BW)، اور جب تک یہ معاوضہ ادا نہیں کر دیا جاتا اس وقت تک جائیداد اپنے پاس رکھ سکتا ہے (art. 5:100 BW)۔

دو قابلیتیں اہم ہیں۔ قانون کی طرف سے اجازت دی گئی حدود کے اندر عمل کے ذریعے استحقاق کو محدود یا خارج کیا جا سکتا ہے، اور پرانے نجی حالات اکثر ایسا کرتے ہیں۔ اور یہ عمارتوں کے لیے معاوضہ ہے، نہ کہ لیز ہولڈ اور فری ہولڈ ویلیو کے درمیان فرق کے لیے: ایک لیز ہولڈر جس کا عارضی حق ختم ہو جاتا ہے اسے گھر کی مارکیٹ ویلیو نہیں ملتی۔ جہاں حالات "عمارتوں کی قدر" کی بات کرتے ہیں، وہاں تشخیص کی بنیاد ہر چیز کا فیصلہ کرتی ہے۔

رہن قرض دینے والے کی پوزیشن

ایک erfpacht حق گروی رکھا جا سکتا ہے اور زیادہ تر ڈچ قرض دہندہ لیز ہولڈ پراپرٹی پر قرض دیں گے۔ آیا قرض دہندہ آپ کی جائیداد پر قرض دے گا یا نہیں اس کا انحصار عام حالات پر ہوتا ہے۔ قرض دہندگان حق کی قسم اور، اگر عارضی طور پر، قرض کی مدت کے خلاف باقی رہ جانے والی مدت کا اندازہ لگاتے ہیں۔ آیا کینن فکسڈ، انڈیکسڈ یا نظرثانی کے لیے کھلا ہے، اور جب اگلی نظرثانی آتی ہے؛ آیا برطرفی سیکورٹی کو تباہ کر سکتا ہے؛ چاہے قرض دہندہ کو مطلع کیا جائے اور اسے ڈیفالٹ کا علاج کرنے کی اجازت دی جائے۔ اور کیا آخر میں معاوضہ زندہ رہتا ہے۔

دو چیزیں اس کو قابل عمل بناتی ہیں۔ بڑی میونسپلٹیوں کی معیاری شرائط عام طور پر مرکزی قرض دہندگان کے ذریعہ قبول کی جاتی ہیں، لہذا ان پر خریداری شاذ و نادر ہی مالیاتی سوال اٹھاتی ہے۔ پرائیویٹ erfpacht مشکل معاملہ ہے، کیونکہ حالات وہی ہیں جو زمیندار نے تیار کیے ہیں۔ وہاں تعمیر کی قبولیت کو اس مخصوص شرائط کے لیے قرض دہندہ کے ساتھ اور، جہاں یہ شامل ہے، رہن کے ضامن کے ساتھ قائم کیا جانا چاہیے۔ جہاں قومی رہن کی ضمانت (NHG) طلب کی جاتی ہے، پوزیشن شائع کی جاتی ہے۔ NHG کی شرائط اور معیارات، جو ہر سال دوبارہ شائع ہوتے ہیں، روایتی erfpacht کو قبول کرتے ہیں، لیکن وہ قرض کی مدت کے مقابلے لیز کی بقیہ مدت کے لیے تقاضے طے کرتے ہیں، اور یہ تقاضے 1 جنوری 1992 سے پہلے بنائے گئے حقوق کے لیے سخت ہیں، جب عمارتوں کے لیے معاوضے کا قانونی استحقاق نافذ ہوا تھا۔ ایک ایسی تعمیر جو روایتی نہیں ہے، اور خریدار کی مدد کی کسی بھی شکل ( koperssteun ) کو خود NHG نے قبول کیا ہوگا، اور NHG ان تعمیرات کی فہرست شائع کرتا ہے جنہیں اس نے قبول کیا ہے۔ جو اس فہرست میں نہیں ہے اسے NHG کے ساتھ مالی اعانت فراہم نہیں کی جائے گی۔

فنانسنگ شرط ( financieringsvoorbehoud ) کسی چیز کی حفاظت نہیں کرتی ہے اگر درخواست لیز ہولڈ کی شرائط کے ساتھ کبھی بھی قرض دہندہ تک نہیں پہنچتی ہے ۔

فروخت: رضامندی اور بقایا جات

ایک erfpacht حق قابل منتقلی ہے، لیکن عمل میں منتقلی یا تقسیم کے لیے زمین کے مالک کی رضامندی کی ضرورت ہو سکتی ہے (آرٹ 5:91 BW)؛ جہاں رضامندی سے انکار کیا جاتا ہے، قانون اسے عدالت کی اجازت سے تبدیل کرنے کی اجازت دیتا ہے۔ زیادہ تر میونسپلٹیز کی رضامندی کے ساتھ ایک رسمی حیثیت ہے، لیکن اسے کبھی بھی فرض نہ کریں: ٹائم ٹیبل مکمل ہونے کے قابل ہونا چاہیے، اور حالات کا تقاضہ ہو سکتا ہے کہ کوئی بقایا جات نہ ہوں اور نہ ہی کوئی بقایا خلاف ورزی ہو۔

بقایا جات حق کی پیروی کرتے ہیں: حاصل کنندہ اور بیچنے والے مشترکہ طور پر اور الگ الگ طور پر اس کینن کے ذمہ دار ہیں جو منتقلی سے پہلے پانچ سالوں میں واجب الادا ہو گئے تھے (آرٹ 5:92 BW)۔ نوٹری کو زمین کے مالک سے کینن پوزیشن، بقایا جات، الزامات اور مبینہ خلاف ورزیوں کا تحریری بیان حاصل کرنا چاہیے۔

زمیندار کی طرف سے برطرفی

زمین کا مالک erfpacht ( opzegging ) کو ختم کر سکتا ہے جہاں کینن مسلسل دو سالوں سے بلا معاوضہ چلا گیا ہے، یا erfpachter سنگین خلاف ورزی میں ہے (art. 5:87 BW)۔ رسمی کارروائیاں سخت ہیں اور وہ قرض دہندہ کی حفاظت کرتی ہیں: بیلف کی رٹ کے ذریعے برطرفی، اس تاریخ سے کم از کم ایک ماہ قبل نافذ کی جاتی ہے جس کے خلاف گراؤنڈ ڈیفالٹ ہے، اور اسے رہن رکھنے والے یا دوسرے محدود حق دار کے طور پر رجسٹرڈ کسی کو بھی آٹھ دنوں کے اندر پیش کیا جانا چاہیے، تاکہ بینک قدم رکھ کر بقایا جات کا علاج کرسکے (آرٹ 5:87، 88، 5 ڈبلیو)۔ علیحدہ طور پر، ایک بار جب erfpacht کو بنائے گئے پچیس سال گزر چکے ہیں، یا تو فریق غیر متوقع حالات (آرٹ 5:97 BW) کی وجہ سے عدالت سے اس میں ترمیم یا اسے ختم کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے - ایک تنگ راستہ، نہ کہ کسی کینن کے خلاف کوئی علاج جو محض مہنگا ہو گیا ہے۔

دستخط کرنے سے پہلے خریدار کو کیا چیک کرنا چاہیے۔

• اسٹیبلشمنٹ کا رجسٹرڈ ڈیڈ اور ہر بعد میں ترمیم یا خرید آف کا عمل۔
• عام شرائط کا کون سا مجموعہ لاگو ہوتا ہے، سال کے لحاظ سے، اور اس کا مکمل متن۔
• چاہے حق عارضی ہے، جاری ہے یا دائمی، اور صحیح معیاد یا مدت ختم ہونے کی تاریخ۔
• موجودہ کینن، اس کی اشاریہ سازی کی بنیاد، اور آیا اسے خریدا گیا ہے — اگر ایسا ہے تو، کب تک۔
• اگلی نظرثانی کی تاریخ اور طریقہ کار، اور کوئی بھی نظرثانی یا سوئچ کا طریقہ کار جاری ہے۔
• کیا منتقلی کے لیے زمیندار کی رضامندی درکار ہے، اور اس میں کتنا وقت لگتا ہے۔
• بقایا جات، الزامات اور مبینہ خلاف ورزیوں پر زمیندار کی طرف سے تحریری بیان۔
• قرض دہندہ سے تحریری تصدیق کہ وہ ان شرائط پر قرض دے گا۔
• فلیٹس کے لیے: لیز ہولڈ مالکان کی ایسوسی ایشن کے ساتھ کیسے تعامل کرتا ہے، اور کون کینن ادا کرتا ہے۔
• کے لئے Amsterdam: خریداری کے دن، سوئچنگ پر میونسپلٹی کی موجودہ شائع شدہ پوزیشن۔

Erfpacht کوئی عیب نہیں ہے۔ آپ کے سامنے اعمال کے ساتھ یہ جائیداد رکھنے کا ایک زیادہ مشروط طریقہ ہے، اور یہ بالکل درست ہوسکتا ہے۔ غلطیاں خریداروں سے ہوتی ہیں جو لیز ہولڈ پیراگراف کو بوائلر پلیٹ مانتے ہیں۔