نیدرلینڈز میں جائیداد خریدنا: نقصانات سے بچیں۔

جب آپ نیدرلینڈز میں گھر خریدتے ہیں، تو خریداری کا معاہدہ تحریری طور پر ہونا چاہیے، اور ایک نجی خریدار کے طور پر آپ کے پاس تین دن کی کولنگ آف مدت ہوتی ہے جس میں آپ بغیر وجہ بتائے واپس لے سکتے ہیں۔ جب آپ دستخط کرتے ہیں تو آپ مالک نہیں بنتے ہیں، تاہم: ملکیت صرف تب گزرتی ہے جب سول قانون نوٹری منتقلی کے عمل کو انجام دیتا ہے اور اسے عوامی رجسٹروں میں رجسٹر کیا جاتا ہے۔

ڈچ املاک کے لین دین میں زیادہ تر مسائل چند قابل قیاس نکات پر پیدا ہوتے ہیں: دستخط کرنے سے پہلے آپ کیا چیک کرتے ہیں، معاہدہ کیا کہتا ہے، اور خرابی ظاہر ہونے پر خریدار اور بیچنے والے کے فرائض کیسے تقسیم ہوتے ہیں۔ یہ مضمون ان نکات اور ان سے نمٹنے کے طریقے بتاتا ہے۔

ڈچ پراپرٹی قانون کیسے کام کرتا ہے؟

ڈچ پراپرٹی قانون ڈچ سول کوڈ (Burgerlijk Wetboek, BW) پر مبنی ہے۔ یہ زمین میں مکمل ملکیت اور زیادہ محدود حقوق کے درمیان فرق کرتا ہے، اور اس کے لیے ان حقوق کو عوامی رجسٹروں میں درج کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

محدود حقوق میں لیز ہولڈ (erfpacht)، سپرفیس کا حق (opstalrecht) شامل ہے، جو کسی کو کسی دوسرے شخص کی زمین پر عمارت کے مالک ہونے کی اجازت دیتا ہے، اور آسانیاں (erfdienstbaarheden)، جیسے راستے کا حق۔ یہ حقوق سنجیدگی سے متاثر کر سکتے ہیں کہ آپ کسی پراپرٹی کو کس طرح استعمال کر سکتے ہیں، لہذا آپ کو خریدنے سے پہلے ان کے بارے میں جاننا ضروری ہے۔

آرٹیکل 3:89 BW کے تحت، رئیل اسٹیٹ کی ملکیت لینڈ رجسٹری (Kadaster) کے ذریعہ رکھے گئے عوامی رجسٹروں میں رجسٹرڈ ٹرانسفر کے نوٹریل ڈیڈ سے گزرتی ہے۔ تب تک، آپ کے پاس بیچنے والے کے خلاف صرف معاہدہ کا دعویٰ ہے، ملکیت نہیں۔ کوئی بھی رجسٹروں سے مشورہ کر سکتا ہے، جو خریداروں اور بیچنے والوں کے لیے نظام کو شفاف بناتا ہے۔

آپ کو خریدنے سے پہلے کیا چیک کرنا چاہئے؟

جائیداد کی قانونی حیثیت کے ساتھ ساتھ اس کی جسمانی حالت بھی چیک کریں۔ بہت سے مسائل پابندیوں سے آتے ہیں جو رجسٹروں میں نظر آتے تھے لیکن کسی نے ان کی طرف نہیں دیکھا۔

Kadaster سے ایک اقتباس کے ساتھ شروع کریں. یہ مالک، کسی بھی رہن اور جائیداد پر رجسٹرڈ محدود حقوق کو ظاہر کرتا ہے۔ منتقلی کی پچھلی ڈیڈ میں مزید ذمہ داریاں ہوسکتی ہیں، جیسے کہ ایک سلسلہ شق (کیٹنگ بیڈنگ) جو ہر نئے مالک کو پابند کرتی ہے۔ چیک کریں کہ آیا عمارت ایک درج شدہ یادگار ہے، کیونکہ یہ اس بات کو محدود کرتا ہے کہ آپ کیا تبدیل کر سکتے ہیں۔

یہ بھی چیک کریں کہ میونسپلٹی سائٹ پر کیا اجازت دیتی ہے۔ 1 جنوری 2024 سے، ماحولیات اور منصوبہ بندی ایکٹ (Omgevingswet) لاگو ہوتا ہے، اور زمین کے استعمال کی اجازت میونسپل ماحولیاتی منصوبہ (omgevingsplan) میں درج ہے۔ اگر آپ عمارت کو تبدیل کرنا یا بڑھانا چاہتے ہیں تو ارتکاب کرنے سے پہلے قواعد کو چیک کریں۔

اپارٹمنٹ کے لیے، مالکان کی ایسوسی ایشن (Vereniging van Eigenaars, VvE) کے دستاویزات طلب کریں: تقسیم کا عمل، ضوابط، حالیہ منٹ، طویل مدتی دیکھ بھال کا منصوبہ اور ریزرو فنڈ کا سائز۔ آرٹیکل 5:126 BW کے تحت، ایسوسی ایشن کو مستقبل کی دیکھ بھال کے لیے ایک ریزرو فنڈ رکھنا چاہیے۔ بڑے منصوبہ بند کاموں کے ساتھ مل کر کم فنڈ کا مطلب بعد میں اضافی شراکت ہو سکتا ہے۔

نقائص کا خطرہ کون برداشت کرتا ہے؟

خریدار کے طور پر آپ کا فرض ہے کہ آپ تحقیق کریں، اور بیچنے والے کا فرض ہے کہ وہ جو کچھ جانتا ہے اسے ظاہر کرے۔ جہاں یہ فرائض پورے ہوتے ہیں، عام طور پر ظاہر کرنے کا بیچنے والے کا فرض خریدار کے تفتیش کے فرض پر غالب ہوتا ہے۔

آرٹیکل 7:17 BW کے تحت، جائیداد کو گھر کے طور پر عام استعمال کے لیے موزوں ہونا چاہیے۔ ایک بیچنے والا جو کسی سنگین خرابی کے بارے میں جانتا ہے، جیسے کہ چھت کے رسنے یا بنیاد کے مسائل، آپ کو ضرور بتانا چاہیے، چاہے آپ اسے خود ہی دریافت کر لیتے۔ دوسری طرف، آپ کسی ایسے عیب پر بھروسہ نہیں کر سکتے جو واضح تھا، یا جو کہ ایک عام معائنہ سے ظاہر ہوتا۔ آپ کے دستخط کرنے سے پہلے ایک بلڈنگ انسپکٹر کا ساختی سروے اس خطرے کو کافی حد تک کم کر دیتا ہے۔

خریداری کے معاہدے میں کیا شامل ہے؟

خریداری کا معاہدہ قیمت، منتقلی کی تاریخ، فروخت میں کیا شامل ہے اور ان شرائط کا تعین کرتا ہے جن کے تحت آپ واپس لے سکتے ہیں۔ ایک بار دستخط کرنے کے بعد، یہ دونوں فریقوں کو پابند کرتا ہے، نجی خریداروں کے لیے کولنگ آف پیریڈ سے مشروط۔

آرٹیکل 7:2 BW کے تحت، نجی خریدار کے ذریعے گھر کی خریداری تحریری طور پر ہونی چاہیے۔ تین دن کا کولنگ آف پیریڈ اس دن سے شروع ہوتا ہے جب دستخط شدہ معاہدے، یا اس کی ایک کاپی آپ کے حوالے کی جاتی ہے۔ آپ wetten.overheid.nl پر پروویژن پڑھ سکتے ہیں ۔ کولنگ آف پیریڈ کاروباری خریداروں یا تجارتی املاک پر لاگو نہیں ہوتا ہے۔

زیادہ تر معاہدوں میں حل شدہ شرائط ہوتی ہیں (ontbindende voorwaarden)۔ سب سے مشہور فنانسنگ شرط ہیں، جو آپ کو واپس لینے کی اجازت دیتی ہے اگر آپ رہن حاصل نہیں کر سکتے، اور ایک تسلی بخش عمارت کے معائنے کی شرط۔ چیک کریں کہ ان حالات میں ڈیڈ لائن حقیقت پسندانہ ہیں، کیونکہ ایک بار گزر جانے کے بعد آپ پابند ہیں۔ معاہدے میں عام طور پر ڈپازٹ یا بینک گارنٹی کی بھی ضرورت ہوتی ہے اور اگر کوئی فریق انجام دینے میں ناکام رہتا ہے تو جرمانہ مقرر کرتا ہے۔

گھروں کے لیے، نوٹری خریداری کے معاہدے کو عوامی رجسٹروں میں رجسٹر کر سکتی ہے (آرٹیکل 7:3 BW)۔ یہ چھ ماہ کے لیے آپ کی حفاظت کرتا ہے، مثال کے طور پر، منتقلی سے پہلے بیچنے والے کے قرض دہندگان کی طرف سے دوسری فروخت یا منسلکہ۔

شہری قانون نوٹری کیا کرتا ہے؟

دیوانی قانون نوٹری (نوٹاری) منتقلی کے عمل کو تیار کرتا ہے اور اس پر عمل درآمد کرتا ہے اور اسے رجسٹر کرتا ہے۔ نوٹری غیر جانبدار ہے اور اس کا دونوں فریقوں کی دیکھ بھال کا فرض ہے۔

منتقلی سے پہلے، نوٹری رجسٹروں کو چیک کرتا ہے، اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ بیچنے والا فروخت کرنے کا حقدار ہے اور یہ کہ جائیداد نامعلوم رہن اور منسلکات سے پاک ہے۔ خریداری کی قیمت نوٹری کے تیسرے فریق اکاؤنٹ (derdengeldenrekening) میں ادا کی جاتی ہے اور منتقلی کے رجسٹر ہونے کے بعد ہی فروخت کنندہ کو جاری کی جاتی ہے۔ چونکہ نوٹری ایک طرف کام نہیں کرتی ہے، یہ دانشمندی ہے کہ آپ کا اپنا وکیل کسی پیچیدہ یا زیادہ قیمت والے لین دین میں معاہدے کا جائزہ لے، خاص طور پر اگر آپ تجارتی جائیداد خرید رہے ہیں۔

قیمت کے اوپر آپ کو کن اخراجات کی توقع کرنی چاہئے؟

خریدار کے طور پر آپ عام طور پر ٹرانسفر ٹیکس (اوور ڈراچٹس بیلسٹنگ)، نوٹری کی فیس اور لینڈ رجسٹری کی فیس ادا کرتے ہیں۔ ٹرانسفر ٹیکس کی شرح جائیداد کی قسم اور اس پر منحصر ہے کہ آیا آپ خود اس میں رہیں گے۔

نئی تعمیر شدہ جائیداد کے لیے، VAT عام طور پر ٹرانسفر ٹیکس کے بجائے وصول کیا جاتا ہے۔ نوجوان پہلی بار خریدار شرائط کے تحت استثنیٰ کے لیے اہل ہو سکتے ہیں۔ موجودہ شرحیں اور شرائط حکومت کے business.gov.nl صفحہ پر ہیں۔ بین الاقوامی خریداروں کے لیے، ٹیکس کی رہائش اور وراثت سے متعلق سوالات بھی ایک کردار ادا کر سکتے ہیں۔ ہم ان کو ٹیکس ایڈوائزر کے پاس بھیجتے ہیں۔

خریداری کے بعد آپ کی ذمہ داریاں کیا ہیں؟

ایک مالک کے طور پر، آپ کو جائیداد کو ایسی حالت میں رکھنا چاہیے کہ اس سے پڑوسیوں یا راہگیروں کو خطرہ نہ ہو۔ اپارٹمنٹ کی عمارت میں، مالکان کی انجمن مشترکہ حصوں کی دیکھ بھال کے لیے ذمہ دار ہوتی ہے، جس کی مالی اعانت ماہانہ عطیات سے ہوتی ہے۔

اگر آپ جائیداد کی اجازت دیتے ہیں، تو آپ کے کرایہ دار کے لیے اضافی ذمہ داریاں ہیں، بشمول مرمت کی ذمہ داری۔ جب آپ گھر بیچتے یا کرایہ پر لیتے ہیں، تو آپ کو اصولی طور پر توانائی کا لیبل فراہم کرنا چاہیے۔ آرٹیکل 5:37 BW کے تحت، آپ اپنے پڑوسیوں کو غیر معقول پریشانی کا باعث نہیں بن سکتے، مثال کے طور پر شور یا بدبو کے ذریعے۔

جائیداد کے تنازعات کیسے حل ہوتے ہیں؟

زیادہ تر تنازعات پہلے بات کر کے حل کیے جا سکتے ہیں، ممکنہ طور پر کسی ثالث کے ساتھ۔ اگر یہ ناکام ہوجاتا ہے، تو عدالت فیصلہ کرتی ہے، اور کچھ تنازعات کے لیے سخت ڈیڈ لائن لاگو ہوتی ہے۔

اگر آپ کو منتقلی کے بعد کوئی خرابی معلوم ہوتی ہے، تو آپ کو اسے دریافت کرنے کے بعد ایک مناسب وقت کے اندر تحریری طور پر بیچنے والے کو مطلع کریں، جیسا کہ آرٹیکل 7:23 BW کے مطابق مطلوب ہے۔ اگر آپ بہت زیادہ انتظار کرتے ہیں، تو آپ اپنے حقوق کھو سکتے ہیں، چاہے بیچنے والے کی غلطی ہو۔ بہت سی میونسپلٹیز پڑوسیوں کے درمیان تنازعات کے لیے پڑوسیوں کی ثالثی (buurtbemiddeling) کی پیشکش کرتی ہیں۔ مالکان کی انجمن کے فیصلوں کو ذیلی ضلعی عدالت (کنٹونریکٹر) کے سامنے چیلنج کیا جا سکتا ہے، لیکن صرف ایک مختصر قانونی مدت کے اندر۔ پرمٹ کے بارے میں میونسپلٹی کے ساتھ تنازعات اعتراض اور اپیل کے انتظامی راستے پر چلتے ہیں۔

ایک عام مثال: ایک خریدار جسے منتقلی کے چند مہینوں بعد تہہ خانے میں گیلے ہونے کا پتہ چلتا ہے۔ اگر بیچنے والے کو اس مسئلے کا علم تھا اور اس نے اس کا ذکر نہیں کیا تو خریدار معاوضے کا دعوی کر سکتا ہے یا سنگین صورتوں میں، خریداری کو تحلیل کر سکتا ہے۔ نتیجہ اس بات پر منحصر ہے کہ بیچنے والے کو کیا معلوم تھا، کیا دکھائی دے رہا تھا اور معاہدہ پوشیدہ نقائص کے بارے میں کیا کہتا ہے۔

سمری میں

• ایک نجی خریدار کے ذریعہ گھر کی خریداری تین دن کی کولنگ آف پیریڈ کے ساتھ تحریری طور پر ہونی چاہیے (آرٹیکل 7:2 BW)۔
• ملکیت صرف منتقلی کے نوٹریل ڈیڈ کے اندراج پر گزرتی ہے (آرٹیکل 3:89 BW)۔
• دستخط کرنے سے پہلے Kadaster، محدود حقوق، ماحولیاتی منصوبہ اور اپارٹمنٹس کے مالکان کی ایسوسی ایشن کو چیک کریں۔
• بیچنے والے کا انکشاف کرنے کا فرض عام طور پر آپ کے تفتیش کے فرض پر غالب ہے۔
• تحریر میں کسی خرابی کو دریافت کرنے کے بعد مناسب وقت کے اندر رپورٹ کریں۔

At Law & More ہم خریداروں اور فروخت کنندگان کو خریداری کے معاہدوں، نقائص اور جائیداد کے تنازعات پر انگریزی اور ڈچ میں مشورہ دیتے ہیں۔ یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔

کس طرح Law & More اس کے ساتھ آپ کی مدد کر سکتے ہیں ہماری پر وضاحت کی گئی ہے ریل اسٹیٹ وکیل صفحہ.