ڈچ جائیداد کی خریداری کے معاہدے کی وضاحت کی

ڈچ رئیل اسٹیٹ کی خریداری کا معاہدہ ( koopovereenkomst ) تحریری معاہدہ ہے جس میں فروخت کنندہ اور خریدار فروخت کی شرائط کو ریکارڈ کرتے ہیں۔ یہ ملکیت کی منتقلی نہیں کرتا: ایسا صرف اس وقت ہوتا ہے جب سول قانون نوٹری ( نوٹریس ) منتقلی کی ایک ڈیڈ کو انجام دیتا ہے جو لینڈ رجسٹری ( Kadaster ) کے عوامی رجسٹروں میں رجسٹرڈ ہے، جیسا کہ ڈچ سول کوڈ (BW) کے آرٹیکل 3:89 کی ضرورت ہے۔

اگر آپ پرائیویٹ فرد کے طور پر گھر خریدتے ہیں تو آرٹیکل 7:2 BW کے مطابق معاہدہ تحریری ہونا ضروری ہے اور آپ کو بغیر وجہ بتائے اور بغیر قیمت کے واپس لینے کے لیے تین دن کا وقت دیتا ہے۔ تقریباً ہر وہ چیز جسے لوگ معیاری سمجھتے ہیں، جیسے مالیاتی شرط، سروے کی شرط، جمع اور جرمانے کی شق، معاہدہ ہے۔ یہ صرف آپ کی حفاظت کرتا ہے اگر یہ آپ کے معاہدے میں ہے اور آپ کے ارادے کے مطابق مسودہ تیار کیا گیا ہے۔ ذیل میں ہم اہم شقوں، شرائط اور قبول شدہ پیشکش سے منتقلی کی ٹائم لائن کو دیکھتے ہیں۔

خریداری کا معاہدہ اتنا اہم کیوں ہے؟

کیونکہ یہ آپ کے کسی بھی چیز کے مالک ہونے سے پہلے آپ کے حقوق اور فرائض کو طے کرتا ہے۔ کولنگ آف پیریڈ گزر جانے کے بعد، آپ صرف اس بنیاد پر خریداری سے باہر نکل سکتے ہیں کہ معاہدہ خود فراہم کرتا ہے یا قانون آپ کو دیتا ہے۔

معاہدے میں قیمت، جائیداد، منتقلی کی تاریخ، شرائط اور اگر فریقین میں سے کوئی ایک انجام نہیں دیتا ہے تو کیا ہوتا ہے۔ نوٹری بعد میں اسے منتقلی کے عمل کی بنیاد کے طور پر استعمال کرتا ہے۔ معاہدے سے جو کچھ بھی غائب ہے اسے بعد میں شامل کرنا مشکل ہے۔

تحریری تقاضا

ایک نجی خریدار کی طرف سے ایک گھر کی خریداری کے لئے، ایک زبانی معاہدہ کافی نہیں ہے. آرٹیکل 7:2(1) BW کے تحت، ایسے خریدار کے ذریعہ رہائشی جائیداد کی خریداری جو کسی پیشے یا کاروبار کے دوران کام نہیں کر رہا ہے، تحریری طور پر ہونا چاہیے۔ جب تک کوئی تحریری معاہدہ نہیں ہوتا، خریداری مکمل نہیں ہوئی ہے۔

خریدار کو دستخط شدہ معاہدے کی ایک کاپی ملنی چاہیے، مثال کے طور پر کاغذ پر یا ای میل کے ذریعے۔ وہ لمحہ اہمیت رکھتا ہے، کیونکہ کولنگ آف پیریڈ خریدار کے موصول ہونے کے دوسرے دن سے شروع ہوتا ہے۔

تحریری تقاضے کا اطلاق کاروبار کے دوران کام کرنے والے خریدار پر نہیں ہوتا، جیسے کہ ایک کمپنی جو تجارتی جگہ خرید رہی ہے یا کوئی سرمایہ کار نجی لمیٹڈ کمپنی (BV) کے ذریعے خرید رہا ہے۔ ایسے خریداروں کے لیے، ضروری شرائط پر ایک زبانی معاہدہ پہلے سے ہی پابند ہو سکتا ہے۔ دستخط کرنے سے پہلے، متن کی جانچ پڑتال کرنے کے قابل ہے؛ معاہدے پر دستخط کرنے اور چھپے ہوئے قانونی مسائل سے بچنے کے طریقے کے بارے میں ہمارا مضمون وضاحت کرتا ہے کہ کیا تلاش کرنا ہے۔

ڈچ خریداری کے معاہدے میں کون سی شقیں شامل ہیں؟

گھروں کے لیے زیادہ تر معاہدے اسٹیٹ ایجنٹوں کی انجمنوں کے تیار کردہ ماڈل کی پیروی کرتے ہیں۔ ان میں فریقین، جائیداد، قیمت، منتقلی کی تاریخ، شرائط، ڈپازٹ یا بینک گارنٹی اور ڈیفالٹ کے نتائج ہوتے ہیں۔

بنیادی عناصر درج ذیل ہیں۔ خریداری کی قیمت ( koopsom ) متفقہ قیمت اور ڈپازٹ اور ٹرانسفر ٹیکس کی بنیاد ہے۔ جائیداد کو اس کے پتے اور اس کے کیڈسٹرل عہدہ کے ساتھ بیان کیا گیا ہے، بشمول فروخت میں کیا شامل ہے اور کیا نہیں، جیسے فکسچر اور حرکت پذیر چیزیں۔ منتقلی کی تاریخ ( leveringsdatum ) وہ دن ہے جس دن منتقلی کے عمل کو انجام دیا جاتا ہے اور آپ کو چابیاں موصول ہوتی ہیں۔

اس کے بعد جائیداد کی حالت کے بارے میں شقیں آئیں۔ بیچنے والا بتاتا ہے کہ خریدار کیا توقع کر سکتا ہے، مثال کے طور پر کہ جائیداد گھر کے طور پر عام استعمال کے لیے موزوں ہے، اور معلوم نقائص کی فہرست دیتا ہے۔ یہ شقیں کافی حد تک اس بات کا تعین کرتی ہیں کہ اگر منتقلی کے بعد کوئی خرابی ظاہر ہوتی ہے تو آپ کیا کر سکتے ہیں۔

ڈچ خریداری کے معاہدے میں ضروری شقیں۔

نیچے دی گئی جدول ان شقوں کا خلاصہ کرتی ہے جو آپ کو زیادہ تر معاہدوں میں ملیں گی اور بطور خریدار آپ کے لیے ان کا کیا مطلب ہے۔

ڈپازٹ یا بینک گارنٹی

زیادہ تر معاہدوں میں خریدار کو نوٹری کو ڈپازٹ ( waarborgsom ) ادا کرنے یا بینک گارنٹی ( بینک گارنٹی ) فراہم کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اکثر قیمت کا 10 فیصد۔ یہ رواج ہے، کوئی قانونی تقاضہ نہیں، اور فیصد بات چیت کے قابل ہے۔

اگر خریدار ڈیفالٹ کرتا ہے تو ڈپازٹ بیچنے والے کے دعوے کو محفوظ بناتا ہے۔ یہ عام طور پر دستخط کرنے کے چند ہفتوں بعد ہوتا ہے، ایک بار کولنگ آف پیریڈ اور اکثر فنانسنگ کی شرط گزر جانے کے بعد۔ اچھے وقت میں اپنے بینک یا رہن کے مشیر کے ساتھ اس کا بندوبست کریں۔

سزا کی شق

ماڈل معاہدوں میں پارٹی کے لیے جرمانہ ہوتا ہے جو ڈیفالٹ کا نوٹس دیے جانے کے بعد کارکردگی دکھانے میں ناکام رہتی ہے۔ جرمانہ اکثر خریداری کی قیمت کے 10 فیصد کے برابر ہوتا ہے اگر معاہدہ اس ڈیفالٹ کی وجہ سے تحلیل ہوجاتا ہے۔

یہ شق خریداروں کے لیے سنجیدہ ہے۔ ایک خریدار جو منتقلی کی تاریخ پر قیمت ادا نہیں کر سکتا، اور جو مزید مالیاتی شرط نہیں لگا سکتا، اس رقم کو ضائع ہونے کا خطرہ ہے۔ جرمانے کی شق دوسرے فریق کو کارکردگی کا دعویٰ کرنے سے نہیں روکتی۔

حل شدہ حالات آپ کی حفاظت کیسے کرتے ہیں؟

ایک طے شدہ شرط ( ontbindende voorwaarde ) آپ کو اجازت دیتی ہے کہ اگر کوئی مخصوص واقعہ کسی متفقہ تاریخ سے پہلے پیش آتا ہے، یا ہونے میں ناکام ہو جاتا ہے تو آپ کو جرمانے کے بغیر معاہدے کو تحلیل کر سکتے ہیں۔ سب سے عام فنانسنگ شرط اور سروے کی شرط ہیں۔

حل شدہ شرائط معاہدہ کے مطابق ہیں۔ وہ صرف اس صورت میں درخواست دیتے ہیں جب وہ معاہدے میں ہوں، اور صرف وہاں بیان کردہ آخری تاریخ کے اندر۔ ایک خریدار جو شرط لگانا چاہتا ہے اسے عام طور پر تحریری طور پر، آخری تاریخ سے پہلے، اور معاہدے کے بیان کردہ طریقے سے کرنا چاہیے۔

مالیاتی شرط

مالیاتی شرط ( financieringsvoorbehoud ) آپ کو معاہدے کو تحلیل کرنے کی اجازت دیتی ہے اگر آپ بیان کردہ شرائط پر رہن حاصل نہیں کرسکتے ہیں۔ اس کی مدت عام طور پر دستخط کرنے کے چند ہفتوں بعد ہوتی ہے۔

چیک کریں کہ معاہدے میں رہن کی رقم اور، اگر متعلقہ ہو تو، زیادہ سے زیادہ شرح سود اور قرض کی قسم بیان کی گئی ہے۔ ماڈل کے معاہدوں میں عام طور پر آپ سے یہ ظاہر کرنے کی ضرورت ہوتی ہے کہ آپ نے ایک حقیقی کوشش کی ہے، مثال کے طور پر ایک یا زیادہ قرض دہندگان کی طرف سے تحریری طور پر مسترد ہونے کے ساتھ۔ آپ کو جو کچھ جمع کرنا ہوگا وہ آپ کے معاہدے سے درج ذیل ہے۔

مالیاتی شرط کے بغیر، ایک خریدار جو رہن حاصل نہیں کرتا ہے پابند رہتا ہے۔ اگر وہ خریدار منتقلی کی تاریخ پر ادائیگی نہیں کر سکتا، تو بیچنے والا جرمانہ یا کارکردگی کا دعوی کر سکتا ہے۔ وہی لاگو ہوتا ہے اگر آپ کی کوئی شرط تھی لیکن اس کی درخواست کیے بغیر آخری تاریخ گزرنے دیں۔

ساختی سروے کی حالت

ساختی سروے کی حالت ( bouwkundig voorbehoud ) عمارت کے معائنے کے نتائج پر خریداری کو مشروط بناتی ہے۔ اگر معائنہ سنگین نقائص کو ظاہر کرتا ہے، تو آپ معاہدے کو تحلیل کر سکتے ہیں یا نتائج کو دوبارہ گفت و شنید کے لیے استعمال کر سکتے ہیں۔

شق اکثر رقم سے منسلک ہوتی ہے: آپ صرف اس صورت میں تحلیل کر سکتے ہیں جب ضروری مرمت کی تخمینہ لاگت معاہدے میں بیان کردہ اعداد و شمار سے زیادہ ہو۔ اس رقم کو احتیاط سے قبول کریں، اور معائنہ جلد کرائیں تاکہ رپورٹ آخری تاریخ سے پہلے دستیاب ہو۔

دیگر حالات

دیگر شرائط ممکن ہیں، جیسے کہ آپ کے موجودہ گھر کی فروخت، اجازت نامہ حاصل کرنا یا مٹی کی آلودگی کی عدم موجودگی۔ ہر شرط کے لیے ایونٹ کی واضح وضاحت، ایک آخری تاریخ اور جس طریقے سے اسے پکارا جانا ضروری ہے۔ ایک مبہم شرط اس بارے میں تنازعات کا باعث بنتی ہے کہ آیا یہ پوری ہوئی ہے۔

نیا تعمیر شدہ گھر خریدنا

ایک نیا تعمیر شدہ گھر عام طور پر خریداری اور تعمیراتی معاہدے ( koop-/aannemingsovereenkomst ) کے ساتھ فروخت کیا جاتا ہے نہ کہ ایک عام خریداری کے معاہدے کے۔ قانونی تحریری ضرورت اور تین دن کی کولنگ آف مدت بھی ایسے معاہدے پر لاگو ہوتی ہے (آرٹیکل 7:766 BW)۔ زیادہ تر ڈویلپرز معیاری شرائط اور گارنٹی اسکیم کے ساتھ کام کرتے ہیں، جس میں دیگر چیزوں کے ساتھ، اگر بلڈر دیوالیہ ہو جاتا ہے تو گھر کی تکمیل کا احاطہ کرتا ہے۔

ادائیگی کا شیڈول چیک کریں، منصوبہ بند تکمیل کی تاریخ اور اگر اس میں تاخیر ہوتی ہے تو کیا ہوتا ہے۔ موجودہ گھر کے برعکس، آپ عام طور پر اقساط میں ادائیگی کرتے ہیں جیسے جیسے تعمیراتی کام آگے بڑھتا ہے، اور آپ کے رہن کو مماثل ہونے کے لیے ترتیب دیا جانا چاہیے۔

قانونی کولنگ آف پیریڈ کیسے کام کرتا ہے؟

گھر کے نجی خریدار کے طور پر، آپ بغیر وجہ بتائے اور بغیر لاگت کے تین دن کے اندر معاہدے کو تحلیل کر سکتے ہیں۔ یہ کولنگ آف پیریڈ ( bedenktijd ) آرٹیکل 7:2(2) BW کی پیروی کرتا ہے اور معاہدے میں اسے معاف نہیں کیا جا سکتا۔

مدت آپ کو دستخط شدہ معاہدے یا اس کی ایک کاپی موصول ہونے کے دن سے شروع ہوتی ہے۔ یہ تین کیلنڈر دنوں تک رہتا ہے، دستخط کے لمحے سے 72 گھنٹے تک نہیں۔ اگر یہ مدت ہفتہ، اتوار یا عام تعطیل پر ختم ہو جائے گی، یا اس میں کم از کم دو کام کے دن شامل نہیں ہوں گے، تو اسے جنرل ٹائم لمٹس ایکٹ ( Algemene termijnenwet ) کے تحت اس وقت تک بڑھایا جاتا ہے جب تک کہ اس میں کم از کم دو کام کے دن نہ ہوں۔

ایک مثال: خریدار جمعہ کو دستخط شدہ معاہدہ وصول کرتا ہے۔ مدت ہفتہ کو شروع ہوتی ہے۔ تین دن پیر کو ختم ہوں گے، لیکن مدت میں دو کام کے دن شامل ہونے چاہئیں، اس لیے یہ منگل کے آخر تک چلتا ہے۔

آپ بیچنے والے کو ایک واضح بیان کے ذریعے کولنگ آف پیریڈ کا مطالبہ کرتے ہیں، ترجیحاً ای میل کے ذریعے تحریری طور پر یا بیچنے والے یا بیچنے والے کے ایجنٹ کو رجسٹرڈ خط۔ بھیجنے کے وقت کا ثبوت رکھیں۔ ایک ہی ڈیل کے لیے حق کو دو بار استعمال نہیں کیا جا سکتا: اگر آپ معاہدے کو تحلیل کرتے ہیں اور پھر اسی بیچنے والے سے چھ ماہ کے اندر دوبارہ وہی پراپرٹی خریدتے ہیں، تو آپ کو نیا کولنگ آف پیریڈ نہیں ملے گا۔

پیشکش سے منتقلی تک عمل کیسے کام کرتا ہے؟

ایک قبول شدہ پیشکش کے بعد تحریری معاہدہ، کولنگ آف پیریڈ، شرائط کی آخری تاریخ، ڈپازٹ اور آخر میں نوٹری میں منتقلی ہوتی ہے۔ ایک نجی خریدار کے لیے، معاہدے پر دستخط ہونے تک کچھ بھی پابند نہیں ہے۔

آپ کی پیشکش قبول کرنے کے بعد، بیچنے والے کا اسٹیٹ ایجنٹ ( makelaar ) عام طور پر معاہدے کا مسودہ تیار کرتا ہے۔ آپ اور آپ کے اپنے مشیر جائزہ کے لیے مسودہ وصول کرتے ہیں۔ یہ قیمت، جائیداد کی تفصیل، منتقلی کی تاریخ، شرائط اور ان کی آخری تاریخ، اور نقائص کی شقوں کو چیک کرنے کا لمحہ ہے۔ دستخط کرنے سے پہلے تبدیلیاں طلب کریں، بعد میں نہیں۔

دستخط کرنے کے بعد، آپ کو ایک کاپی موصول ہوتی ہے اور کولنگ آف پیریڈ شروع ہو جاتا ہے۔ معاہدہ نوٹری کو بھیجا جاتا ہے، جسے خریدار عام طور پر منتخب کرتا ہے کیونکہ خریدار منتقلی کے زیادہ تر اخراجات ( kosten koper ) ادا کرتا ہے۔ نوٹری غیر جانبدار ہے اور دونوں فریقوں کے مفادات کو پورا کرتی ہے۔

نوٹری آرٹیکل 7:3 BW کے تحت عوامی رجسٹر میں خریداری کے معاہدے کو رجسٹر کر سکتی ہے۔ یہ رجسٹریشن آپ کو چھ ماہ تک اسی جائیداد کی بعد میں کسی اور کو فروخت کرنے، ضبطی اور بیچنے والے کے دیوالیہ ہونے کے خلاف تحفظ فراہم کرتی ہے۔ گھر کے لیے رجسٹریشن عام بات ہے اور اس کے لیے پوچھنا قابل عمل ہے۔

منتقلی سے پہلے، نوٹری ڈیڈ آف ٹرانسفر ( akte van levering ) اور مارگیج ڈیڈ تیار کرتا ہے، اور رہن اور منسلکات کے رجسٹروں کو چیک کرتا ہے۔ منتقلی کی تاریخ پر، اعمال نامے پر دستخط کیے جاتے ہیں، خریداری کی قیمت نوٹری کے کلائنٹ اکاؤنٹ کے ذریعے ادا کی جاتی ہے اور ڈیڈ رجسٹرڈ ہوتا ہے۔ اس لمحے سے آپ مالک ہیں۔

کیا بیچنے والا دستخط کرنے کے بعد بھی واپس آ سکتا ہے؟

نہیں۔ کولنگ آف پیریڈ صرف خریدار کی حفاظت کرتا ہے۔ بیچنے والے کے دستخط کرنے کے بعد، بیچنے والا پابند ہوتا ہے، چاہے بعد میں کوئی اعلیٰ پیشکش آئے۔

اگر کوئی بیچنے والا منتقلی کے ساتھ تعاون کرنے سے انکار کرتا ہے، تو خریدار ڈیفالٹ کا نوٹس دے سکتا ہے اور پھر انتخاب کر سکتا ہے: اگر ضروری ہو تو عدالت کے ذریعے کارکردگی کا دعویٰ کریں، یا معاہدے کو تحلیل کر کے معاہدے کے جرمانے کا دعویٰ کریں۔ ایک خریدار جو جائیداد خود چاہتا ہے عام طور پر کارکردگی کا انتخاب کرے گا، اور عدالت سے حکم دینے کے لیے کہہ سکتا ہے کہ فیصلہ ڈیڈ میں بیچنے والے کے تعاون کی جگہ لے۔

یہ وہ جگہ ہے جہاں آرٹیکل 7:3 BW کے تحت معاہدے کی رجسٹریشن اس کی قدر کو ثابت کرتی ہے۔ اگر بیچنے والا آپ کے معاہدے کے اندراج کے بعد کسی تیسرے فریق کو جائیداد بیچتا اور منتقل کرتا ہے، تو بعد میں اس منتقلی کو آپ کے خلاف نہیں لگایا جا سکتا۔ رجسٹریشن کے بغیر، آپ کو عملی طور پر ہرجانے کے دعوے کے ساتھ چھوڑ دیا جائے گا۔

تحریری معاہدہ ہونے سے پہلے، پوزیشن مختلف ہوتی ہے۔ ایک نجی بیچنے والا جو کسی پیشکش کو زبانی طور پر قبول کرتا ہے، اور پھر کسی بھی چیز پر دستخط کرنے سے پہلے کسی اور کو فروخت کرتا ہے، اصولی طور پر پہلے خریدار کا پابند نہیں ہے۔ صرف غیر معمولی حالات میں آخری مرحلے میں مذاکرات کو ختم کرنے سے ہونے والے اخراجات کی ذمہ داری عائد ہوتی ہے۔

خریداری کی قیمت کے اوپر کون سے اخراجات آتے ہیں؟

ہالینڈ میں خریدار عام طور پر منتقلی کے اخراجات ادا کرتا ہے، اسی وجہ سے گھروں کی تشہیر kosten koper کے نام سے کی جاتی ہے ۔ ان اخراجات میں ٹرانسفر ٹیکس، نوٹری کی فیس اور لینڈ رجسٹری میں رجسٹریشن کے اخراجات شامل ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے حصول پر ٹرانسفر ٹیکس ( اوورڈراچٹسبلاسٹنگ ) لگایا جاتا ہے۔ کم شدہ شرح ایک ایسے گھر پر لاگو ہوتی ہے جس میں آپ خود رہیں گے، اور ایک مخصوص عمر سے کم عمر کے پہلی بار خریدار ایک بار کی چھوٹ کا دعوی کر سکتے ہیں اگر قیمت حد سے زیادہ نہ ہو۔ شرحیں اور قدر کی حد قانون کے ذریعے متعین کی جاتی ہے اور باقاعدگی سے تبدیل ہوتی ہے، اس لیے پیشکش کرنے سے پہلے ٹیکس اور کسٹمز ایڈمنسٹریشن ( Belastingdienst ) یا نوٹری سے موجودہ اعداد و شمار چیک کریں۔

2026 کے لیے شرحیں ایسے گھر کے لیے 2 فیصد ہیں جس پر آپ اپنی مرکزی رہائش گاہ کے طور پر قبضہ کریں گے، دوسرے گھروں کے لیے 8 فیصد، مثال کے طور پر کرایے کے لیے خریدا ہوا گھر، اور غیر رہائشی جائیداد جیسے دفاتر اور دکانوں کے لیے 10.4 فیصد ہیں۔ شروع کرنے والوں کی چھوٹ ایک بار لاگو ہوتی ہے، 18 سے 35 سال کی عمر کے خریدار پر جو گھر میں رہے گا، بشرطیکہ قیمت اس سال کے لیے قانونی حد سے کم رہے۔

دیگر اخراجات میں عام طور پر رہن کی تشخیص کی رپورٹ، آپ کے مارگیج ایڈوائزر اور آپ کے اپنے اسٹیٹ ایجنٹ کی فیس، اور ساختی سروے شامل ہوتا ہے۔ یہ بجٹ کے اخراجات ہیں۔ وہ بیچنے والے کے ساتھ معاہدے کا حصہ نہیں ہیں، لیکن وہ اس بات کا تعین کرتے ہیں کہ آپ کتنی پیشکش کر سکتے ہیں۔

اگر منتقلی کے بعد کوئی خرابی ظاہر ہو تو کیا ہوگا؟

آپ توقع کر سکتے ہیں کہ پراپرٹی میں عام استعمال کے لیے درکار خصوصیات ہوں گی، اور وہ خصوصیات جن کا بیچنے والے نے وعدہ کیا ہے۔ اگر ایسا نہیں ہوتا ہے، تو یہ آرٹیکل 7:17 BW کے تحت معاہدے کے مطابق نہیں ہے، اور آپ مرمت کے اخراجات، قیمت میں کمی یا نقصانات کا دعویٰ کرنے کے قابل ہو سکتے ہیں۔

دو فرائض ایک دوسرے کے خلاف تولے جاتے ہیں۔ بیچنے والے کا فرض ہے کہ وہ ان نقائص کو ظاہر کرے جن کے بارے میں وہ جانتا ہے۔ خریدار کا فرض ہے کہ وہ تحقیق کرے ( onderzoeksplicht ) جو کہ اگر کسی مسئلے کے آثار ہوں تو یہ زیادہ بھاری ہے، مثال کے طور پر پرانی جائیداد میں۔ ایک اصول کے طور پر، بیچنے والے کا انکشاف کرنا خریدار کی ذمہ داری پر غالب ہے کہ وہ اس بات کی تحقیق کرے کہ آیا بیچنے والے کو کسی عیب کا علم تھا اور وہ اس کے بارے میں خاموش رہے۔

بہت سے معاہدوں میں ایسی شقیں ہوتی ہیں جو بیچنے والے کی ذمہ داری کو محدود کرتی ہیں، جیسے کہ پرانی عمارتوں کے لیے "اولاد کی شق" یا ایسی جائیداد کے لیے ایک شق جس میں بیچنے والا کبھی نہیں رہتا۔ کسی خرابی کو دریافت کرنے کے بعد مناسب وقت کے اندر اندر بیچنے والے کو تحریری طور پر اطلاع دیں؛ آرٹیکل 7:23 BW کے تحت، ایک خریدار جو بہت زیادہ انتظار کرتا ہے وہ عیب کی درخواست کرنے کا حق کھو سکتا ہے۔

ایک نجی خریدار کے لیے، خرابی کا پتہ لگانے کے بعد دو ماہ کے اندر دیا گیا نوٹس کسی بھی صورت میں بروقت ہے (آرٹیکل 7:23(1) BW)۔ نوٹس کے بعد، عیب پر مبنی دعویٰ دو سال بعد وقتی طور پر روک دیا جاتا ہے (آرٹیکل 7:23(2) BW)۔ ایک خریدار جس کو تہھانے میں گیلے ہونے کا پتہ چلتا ہے، مثال کے طور پر، اسے پہلے بیچنے والے کو تحریری طور پر مطلع کرنا چاہیے، پھر اس کی وجہ اور مرمت کے اخراجات کسی ماہر کے ذریعے طے کیے جائیں، اور دعوے کو برسوں سے جھوٹا نہ چھوڑیں۔

آپ کو کن نقصانات سے بچنا چاہئے؟

سب سے مہنگی غلطیاں سروے سے دستبردار ہونا، آخری تاریخ کو یاد کرنا اور جرمانے کی شق کو کم کرنا ہے۔ اپارٹمنٹس کے لیے، مالکان کی انجمن کی مالیات توجہ کا ایک اضافی نقطہ ہے۔

مسابقتی مارکیٹ میں، خریدار بعض اوقات اپنی پیشکش کو مزید پرکشش بنانے کے لیے سروے کی شرط کے بغیر خریدنے کی پیشکش کرتے ہیں۔ یہ نئی تعمیر شدہ پراپرٹی کے لیے ایک معقول انتخاب ہو سکتا ہے، لیکن ایک پرانی عمارت کے لیے یہ پوشیدہ نقائص کا خطرہ پوری طرح آپ پر منتقل کر دیتا ہے۔ پیشکش کرنے سے پہلے کم از کم ایک معائنہ پر غور کریں۔

آخری تاریخ دوسرا نقصان ہے۔ ایک خریدار جو رہن حاصل نہیں کرتا ہے، لیکن آخری تاریخ سے پہلے فنانسنگ کی شرط لگانا بھول جاتا ہے، وہ خریداری کا پابند ہے۔ جس دن آپ دستخط کریں اس دن اپنی ڈائری میں ہر آخری تاریخ ڈالیں، اور اپنے قرض دہندہ یا رہن کے مشیر سے جلد پوچھیں کہ درخواست میں کتنا وقت لگے گا۔

اپارٹمنٹ خریدنا: مالکان کی ایسوسی ایشن

اگر آپ ایک اپارٹمنٹ خریدتے ہیں، تو آپ مالکان کی ایسوسی ایشن ( Vereniging van Eigenaren , VvE) کے رکن بن جاتے ہیں۔ ایسوسی ایشن مشترکہ حصوں، جیسے چھت، اگواڑا اور لفٹ کی دیکھ بھال کے لیے ذمہ دار ہے، اور آپ اس کے اخراجات میں حصہ ڈالتے ہیں۔

تقسیم کا عمل، ضوابط، حالیہ منٹس، سالانہ اکاؤنٹس اور طویل مدتی دیکھ بھال کا منصوبہ پوچھیں۔ چھوٹے ریزرو فنڈ کے ساتھ ایک ایسوسی ایشن اور آگے بڑے کام آپ کے خریدنے کے فوراً بعد ایک بڑا اضافی حصہ ڈال سکتا ہے۔ اس طرح کی معلومات اس قیمت کو بھی متاثر کرتی ہے جو آپ ادا کرنے کو تیار ہیں۔

لیز ہولڈ پر زمین

کچھ شہروں میں، بشمول Amsterdam, بہت سے گھر ایک طویل لیز کے تحت دی گئی زمین پر کھڑے ہیں (erfpacht)۔ اس کے بعد آپ عمارت کے مالک ہیں، لیکن زمینی کرایہ ادا کریں (کیننزمین کے مالک کو، اکثر میونسپلٹی کو۔ لیز ہولڈ کی شرائط کے بارے میں پوچھیں اور چیک کریں کہ زمینی کرایہ کب تک طے کیا گیا ہے اور اس پر کب نظرثانی کی جائے گی، کیونکہ ایک نظرثانی آپ کے مکان کے اخراجات کو کافی حد تک بڑھا سکتی ہے اور اس پر اثر انداز ہوتی ہے کہ قرض دہندگان کس چیز کی مالی اعانت کریں گے۔

سمری میں

• ایک نجی خریدار کی گھر کی خریداری تحریری طور پر ہونی چاہیے (آرٹیکل 7:2 BW)؛ ملکیت صرف لینڈ رجسٹری میں رجسٹرڈ نوٹری ڈیڈ سے گزرتی ہے۔
• آپ کو دستخط شدہ معاہدے کے موصول ہونے کے دن سے تین دن کی کولنگ آف مدت ہے، جس میں کم از کم دو کام کے دن شامل کرنے کے لیے توسیع کی گئی ہے۔
• فنانسنگ اور سروے کی شرائط معاہدہ کے مطابق ہیں: ان کے مواد کو چیک کریں اور آخری تاریخ سے پہلے انہیں تحریری طور پر طلب کریں۔
• آرٹیکل 7:3 BW کے تحت معاہدے کی رجسٹریشن آپ کو بعد میں ہونے والی فروخت، ضبطی اور بیچنے والے کے دیوالیہ ہونے سے چھ ماہ تک تحفظ فراہم کرتی ہے۔
• جرمانے کی شق کو جانیں، عام طور پر قیمت کا 10 فیصد، اور اپارٹمنٹ خریدنے سے پہلے مالکان کی ایسوسی ایشن کی چھان بین کریں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

مکانات کی خریداری کے قواعد دیوانی ضابطہ کی کتاب 7 میں موجود ہیں، پر دستیاب ہیں۔ wetten.overheid.nl. Law & More خریداروں اور بیچنے والوں کے لیے خریداری کے معاہدوں کا جائزہ لیتا ہے اور نقائص اور تحلیل کے تنازعات میں مدد کرتا ہے۔ ہمارا صفحہ بھی دیکھیں رئیل اسٹیٹ قانون.

یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔