آپ کے تجارتی احاطے میں نقائص: حقوق، دیکھ بھال اور کرایہ میں کمی

تجارتی احاطے میں نقائص اکثر کرایہ دار اور مالک مکان کے درمیان تنازعات کا باعث بنتے ہیں۔ اس کے باوجود لیز پر دیے گئے احاطے میں ہر دھچکا قانونی لحاظ سے ایک نقص نہیں ہے۔ قانون آرٹیکل 7:204 DCC میں کسی خرابی کو جائیداد کی کسی بھی حالت یا خصوصیت کے طور پر بیان کرتا ہے، یا کوئی دوسری صورت جو کرایہ دار سے منسوب نہ ہو، جس کے نتیجے میں جائیداد کرایہ دار کو وہ لطف فراہم نہیں کر سکتی جس کی وہ توقع کرنے کے حقدار تھے معاہدے میں داخل ہوتے وقت۔

یہ تعریف اس سے کہیں زیادہ وسیع ہے جو پہلی نظر میں دکھائی دیتی ہے۔ یہ نہ صرف جسمانی نقصان جیسے کہ ٹپکتی ہوئی چھت یا ٹوٹے ہوئے مرکزی حرارتی نظام سے متعلق ہے۔ خود احاطے سے باہر کی صورت حال، جیسے کہ ایسے کاموں کی وجہ سے شور کی سنگین پریشانی جس کے لیے مالک مکان ذمہ دار ہے، بھی ایک نقص بن سکتا ہے۔ فیصلہ کن بات یہ ہے کہ آیا کرایہ دار جس لطف کی توقع کر سکتا ہے وہ خراب ہے یا نہیں۔ عام استعمال کے مطابق معمولی لباس اور آنسو کوئی عیب نہیں ہے۔

کون ذمہ دار ہے: مالک مکان یا کرایہ دار؟

اصل اصول

آرٹیکل 7:206 DCC کا بنیادی اصول واضح ہے: مالک مکان کرایہ دار کی درخواست پر نقائص کو دور کرنے کا پابند ہے۔ یہ ذمہ داری لاگو ہوتی ہے جب تک کہ علاج ناممکن نہ ہو، یا جب تک کہ اس کے لیے اخراجات مکان مالک سے معقول طور پر مطلوب نہ ہوں۔ اس لیے مالک مکان صرف لاگتیں لگا کر مرمت کی ذمہ داری سے بچ نہیں سکتا۔

معمولی مرمت کے لیے ایک استثناء لاگو ہوتا ہے۔ وہ مرمت جو کہ قانون یا رواج کے مطابق کرایہ دار کے اکاؤنٹ کے لیے ہے، مالک مکان کو اس کی ضرورت نہیں ہے۔ ٹوٹے ہوئے دروازے کے ہینڈل کو تبدیل کرنے، خراب اسکرٹنگ بورڈ کی مرمت کرنے یا معمولی نقائص کو دور کرنے کے بارے میں سوچیں جو کرایہ داروں سے معقول حد تک خود انجام دینے کی توقع کی جا سکتی ہے۔ 'کرایہ دار کے لیے معمولی مرمت' اور 'مکان کے مالک کے لیے بڑی دیکھ بھال' کے درمیان حد ہمیشہ تیز نہیں ہوتی اور باقاعدگی سے عملی طور پر بات چیت کا باعث بنتی ہے۔

ROZ شرائط کے ذریعے معاہدے کے انحراف

عملی طور پر، تجارتی احاطے کے لیے لیز تقریباً ہمیشہ کونسل فار رئیل اسٹیٹ (ROZ) کے معیاری ماڈلز کی بنیاد پر دی جاتی ہیں۔ تجارتی احاطے کے لیے ROZ کے عمومی ضابطوں میں قانونی بنیادی اصول سے دور رس انحرافات ہیں: دیکھ بھال کی بہت سی ذمہ داریاں معاہدے کے تحت مالک مکان سے کرایہ دار کو منتقل کر دی جاتی ہیں۔

اس طرح، ROZ ماڈلز میں، اندرونی دیکھ بھال، تنصیبات کی دیکھ بھال، پہننے والے پرزوں کی تبدیلی اور بعض اوقات بڑی مرمت جیسے معاملات کرایہ دار کے خرچ پر رکھے جاتے ہیں۔ اصولی طور پر اس کی اجازت ہے، کیونکہ 7:230a حکومت اور عدالت کی منظوری کے ساتھ، 7:290 کا نظام بھی قانون سے انحراف کی اجازت دیتا ہے۔ حدود کا تعین معقولیت اور انصاف پسندی اور غیر معقول حد تک سخت شقوں کے قواعد سے ہوتا ہے۔

اس لیے لیز پر دستخط کرنے سے پہلے عمومی دفعات کو بغور پڑھنا اور یہ سمجھنا ضروری ہے کہ کرایہ دار کے طور پر آپ پر دیکھ بھال کی کون سی ذمہ داریاں عائد ہوتی ہیں۔

نقائص تجارتی احاطے کے لئے کرایہ دار کے حقوق

علاج کا مطالبہ

خرابی کی صورت میں پہلا قدم ڈیفالٹ کا نوٹس جاری کرنا ہے: مکان مالک سے ایک تحریری مطالبہ کہ وہ ایک مناسب مدت کے اندر خرابی کا ازالہ کرے۔ ڈیفالٹ کے نوٹس کے بغیر مالک مکان ڈیفالٹ میں نہیں ہے اور بطور کرایہ دار آپ کا قانونی علاج پر کوئی دعویٰ نہیں ہے۔ ڈیفالٹ کے نوٹس میں واضح طور پر بیان کرنا چاہیے کہ خرابی کیا ہے، علاج کس مدت کے اندر ہونا چاہیے اور آپ تدارک میں ناکامی کے کیا نتائج مرتب کرتے ہیں۔

کرایہ میں کمی

اگر، ڈیفالٹ کے نوٹس کے باوجود، مالک مکان عیب کو دور کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو کرایہ دار آرٹیکل 7:207 DCC کے تحت اس مدت کے لیے متناسب کرایہ میں کمی کا حقدار ہے جس کے دوران خرابی موجود ہے۔ کمی کا حساب کرایہ دار کے اصل لطف اور عیب کے بغیر حاصل ہونے والے لطف کے درمیان تناسب کے حساب سے لگایا جاتا ہے۔ کرایہ دار ذیلی ضلعی عدالت کے ذریعے اس کمی کو نافذ کر سکتا ہے۔

کرایہ میں کمی اس وقت سے لاگو ہوتی ہے جب سے مالک مکان کو خرابی کی اطلاع دی جاتی ہے، نہ صرف عدالتی فیصلے کے لمحے سے۔ لہٰذا ہمیشہ یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ نقائص کی تحریری اور جلد از جلد اطلاع دیں، تاکہ کمی کے آغاز کی تاریخ اچھی طرح سے دستاویزی ہو۔

معاوضہ

اگر عیب مالک مکان سے منسوب ہے، مثال کے طور پر کیونکہ وہ ضروری دیکھ بھال کرنے میں ناکام رہے جب کہ وہ جانتے تھے یا جانتے تھے کہ نقص آسنن ہے، کرایہ دار آرٹیکل 7:208 DCC کے تحت اضافی معاوضے کا دعویٰ کر سکتا ہے۔ یہ نقصان نتیجہ خیز نقصان پر مشتمل ہو سکتا ہے، جیسے کہ خرابی کی وجہ سے ٹرن اوور کا کھو جانا یا کرایہ دار کو اپنے کاروباری کاموں کو جاری رکھنے کے لیے اٹھنے والے اخراجات۔

خود مرمت اور سیٹ آف

اگر، ڈیفالٹ کے مناسب نوٹس اور مقررہ مدت کی میعاد ختم ہونے کے بعد، مالک مکان خرابی کو دور کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو کرایہ دار اصولی طور پر حقدار ہے کہ وہ مرمت خود کرائے اور کرایہ کے عوض مناسب اخراجات ادا کرے (آرٹ 7:206(3) DCC)۔ یہ حق البتہ حدود سے مشروط ہے۔

سب سے پہلے، اسے حقیقی طور پر اس خرابی پر تشویش ہونی چاہیے جو مالک مکان کو ٹھیک کرنے کی ضرورت ہے۔ کوئی بھی جو دیکھ بھال کی ذمہ داری کی مرمت کرتا ہے جو معاہدہ کے مطابق کرایہ دار کے طور پر ان پر عائد ہوتا ہے اور اخراجات کو پورا کرتا ہے اسے کہیں نہیں ملے گا۔ دوسرا، کرایہ دار کو یہ ظاہر کرنے کے قابل ہونا چاہیے کہ اس نے مالک مکان کو پہلے ہی اس خرابی کو دور کرنے کا موقع دیا اور مالک مکان ایسا کرنے میں ناکام رہا۔ تیسرا، خرچ ہونے والے اخراجات غیر متناسب نہیں ہونے چاہئیں۔

ان شرائط کو پورا کیے بغیر کرایہ کے خلاف سیٹ آف کرایہ کے بقایا جات کے لیے کارروائی کا باعث بن سکتا ہے۔ اس لیے مناسب ہے کہ سیٹ آف پر آگے بڑھنے سے پہلے قانونی مشورہ لیں۔

دیکھ بھال، ROZ شرائط اور معافی کی شقیں۔

ROZ کے عمومی ضابطے دیکھ بھال کو بیرونی دیکھ بھال (مکان کے مالک کے لیے) اور اندرونی دیکھ بھال (کرایہ دار کے لیے) میں تقسیم کرتے ہیں، لیکن فی کنٹریکٹ ورژن میں قطعی حد مختلف ہوتی ہے۔ مزید برآں، عمومی دفعات میں باقاعدگی سے معافی کی شقیں شامل ہوتی ہیں: ایسی دفعات جن کے ذریعے مالک مکان مخصوص نقصان کی ذمہ داری کو خارج یا محدود کرتا ہے۔

معافی ہمیشہ درست نہیں ہوتی۔ اگر مالک مکان کی جانب سے ارادے یا شعوری لاپرواہی کے نتیجے میں نقصان ہوتا ہے، یا اگر دیے گئے حالات میں معقولیت اور انصاف پسندی کے معیارات کے مطابق معافی ناقابل قبول ہے، تو عدالت اس شق کو ایک طرف رکھ سکتی ہے۔ اسی طرح لاگو ہوتا ہے اگر کوئی معافی آرٹیکل 6:233 DCC کے معنی کے اندر غیر معقول حد تک سخت شق کے طور پر اہل ہے۔ صارفین کے ساتھ یہ معاملہ تیزی سے ہوتا ہے۔ تجارتی کرایہ داروں کے ساتھ بار زیادہ ہے، لیکن وہاں بھی حدود ہیں۔

دیکھ بھال اور معافی کی شقوں کی تقسیم پر دستخط کرنے سے پہلے اپنے لیز کا جائزہ لیں، خاص طور پر بڑے احاطے یا زیادہ کرایہ کے لیے۔ قانونی مشورے کی لاگت عام طور پر ان مالی خطرات کے سلسلے میں محدود ہوتی ہے جو آپ لیتے ہیں اگر آپ عام شرائط کو جانے بغیر کسی معاہدے پر دستخط کرتے ہیں۔

وقت کے ساتھ کرائے کا جائزہ لیں۔

7:290 تجارتی جگہ کے لیے قانون کرایہ پر نظرثانی کا امکان بھی پیش کرتا ہے۔ کرایہ کی طے شدہ مدت ختم ہونے کے بعد، یا طویل عرصے سے چلنے والے معاہدے کی صورت میں پانچ سال کے بعد، کوئی بھی فریق ذیلی ضلعی عدالت سے کرایہ کو پچھلے پانچ سالوں میں محلے میں موازنہ تجارتی جگہ کے کرایوں کے اوسط سے ایڈجسٹ کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے (آرٹ 7:303 DCC)۔ اس کے لیے ماہر کی لازمی رائے درکار ہے: عدالت ایک یا زیادہ ماہرین کا تقرر کرتی ہے جو مارکیٹ کے مطابق کرایہ قائم کرتے ہیں۔

یہ طریقہ کار مالک مکان کے لیے کھلا ہے جو سمجھتا ہے کہ کرایہ بہت کم ہو گیا ہے اور کرایہ دار کے لیے جو یہ سمجھتے ہیں کہ وہ بہت زیادہ ادائیگی کر رہے ہیں۔ نتیجہ پابند ہے، جب تک کہ فریقین باہمی رضامندی سے فیصلہ نہ کریں۔ 7:230a تجارتی جگہ کے لیے کرائے پر جائزے کا یہ قانونی حق موجود نہیں ہے۔ وہاں کرایہ کی ایڈجسٹمنٹ صرف معاہدے کے راستے سے ممکن ہے، عام طور پر انڈیکسیشن شق کے ذریعے۔

کرایہ کا جائزہ تجارتی احاطے کے ارد گرد قانونی حرکیات کے دائرے کو مکمل کرتا ہے: نہ صرف احاطے تک رسائی اور ختم کرنا، بلکہ آپ کی ادائیگی کی قیمت بھی قابل اطلاق نظام کے ذریعے متعین ہوتی ہے۔

تجارتی لیز قانون پر اس سیریز سے مزید

یہ مضمون تجارتی لیز قانون پر ہماری تین حصوں کی سیریز کا حصہ ہے۔ باقی حصے بھی پڑھیں:

• حصہ 1: 7:290 یا 7:230a DCC؟ کون سا کرایہ داری نظام آپ کے تجارتی احاطے پر لاگو ہوتا ہے۔
• حصہ 2: تجارتی لیز ختم کرنا: نوٹس کی مدت، بنیادیں اور نقصانات

یہ بھی پڑھیں: 7:290 یا 7:230a DCC؟ کون سا کرایہ داری نظام آپ کے تجارتی احاطے پر لاگو ہوتا ہے اور تجارتی لیز کو ختم کرنا: نوٹس کی مدت، بنیادیں اور نقصانات ۔

نتیجہ

تجارتی احاطے میں نقائص ایک بار بار اور بعض اوقات مہنگا مسئلہ ہوتا ہے۔ چاہے اس کا تعلق ٹپکتی ہوئی چھت، حرارتی نظام کی خراب تنصیب یا زائد المیعاد دیکھ بھال سے ہو جو کاروباری کارروائیوں میں رکاوٹ بنتی ہے: بطور کرایہ دار آپ کے پاس ٹھوس حقوق ہیں، لیکن آپ کو ان حقوق کو فعال طور پر استعمال کرنا چاہیے اور درست طریقہ کار پر عمل کرنا چاہیے۔ ہمیشہ تحریری طور پر نقائص کی اطلاع دیں، ڈیفالٹ کا نوٹس جاری کریں اور سب کچھ ریکارڈ کریں۔

ایک مالک مکان کے طور پر یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ دیکھ بھال کے واضح منصوبے کو برقرار رکھیں اور نقائص کو برقرار نہ رہنے دیں۔ نتیجہ خیز نقصان کی ذمہ داری تیزی سے کافی مقدار میں بڑھ سکتی ہے۔

Law & More تجارتی احاطے کے کرایہ داروں اور مالک مکان دونوں کو نقائص، دیکھ بھال کی تقسیم، کرایہ پر نظرثانی اور متعلقہ معاملات پر مشورہ دیتا ہے۔ بغیر ذمہ داری کے گفتگو کے لیے ہم سے رابطہ کریں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

کیا میں اپنے تجارتی احاطے میں خرابی کی وجہ سے کرایہ میں کمی کا حقدار ہوں؟

جی ہاں اگر آرٹیکل 7:204 DCC کے معنی میں کوئی نقص ہے اور مالک مکان ڈیفالٹ کے نوٹس کے بعد اسے اچھے وقت میں ٹھیک نہیں کرتا ہے، تو آپ آرٹیکل 7:207 DCC کے تحت کرایہ میں متناسب کمی کا دعوی کر سکتے ہیں۔ یہ کمی نقص کی تحریری رپورٹ کے لمحے سے لاگو ہوتی ہے۔

کرایہ دار کے طور پر میرے اکاؤنٹ کے لیے کیا معمولی مرمتیں ہیں؟

معمولی مرمت وہ مرمت ہوتی ہے جو قانون یا رواج کے مطابق کرایہ دار کے اکاؤنٹ کے لیے معقول ہوتی ہے، جیسے ٹوٹے ہوئے سوئچز کو تبدیل کرنا، جوڑوں میں چھوٹے خلاء کو سیل کرنا یا روزمرہ کے استعمال سے ختم ہونے والے حصوں کی مرمت کرنا۔ بڑی دیکھ بھال کے ساتھ حد، جو مالک مکان کے لیے ہے، عملی طور پر غیر واضح ہو سکتی ہے اور بعض اوقات ROZ کی دفعات میں معاہدے کے ساتھ مزید بیان کی جاتی ہے۔

کیا میں کسی خرابی کو خود ٹھیک کر سکتا ہوں اور کرایہ سے اخراجات کاٹ سکتا ہوں؟

یہ ممکن ہے، لیکن صرف اس صورت میں جب قانونی شرائط پوری ہوں: ڈیفالٹ کا نوٹس بھیجا گیا ہو، مالک مکان نے مدت ختم ہونے کی اجازت دے دی ہو، یہ اس خرابی سے متعلق ہے جس کا مالک مکان کو تدارک کرنے کی ضرورت ہے اور اخراجات مناسب ہیں۔ ان شرائط کو پورا کیے بغیر سیٹ آف کرائے کے بقایا جات کے لیے کارروائی کا باعث بن سکتا ہے۔

کیا میں بطور کرایہ دار کرایہ کا جائزہ لے سکتا ہوں؟

7:290 کمرشل جگہ کے لیے، آپ کرایہ کی طے شدہ مدت کے بعد یا پانچ سال کے بعد، ذیلی ضلعی عدالت سے کرایہ کو محلے میں تقابلی جگہ کے بازار کے موافق کرایہ کے ساتھ ایڈجسٹ کرنے کے لیے کہہ سکتے ہیں (آرٹ 7:303 ڈی سی سی)۔ 7:230a تجارتی جگہ کے لیے یہ قانونی حق موجود نہیں ہے۔