حکومت کے حکم کردہ بندش کے دوران کاروباری جگہ کا کرایہ

جب لیز پر دستخط ہونے کے بعد حالات ڈرامائی طور پر بدل جاتے ہیں، تو ڈچ قانون ایک راستہ پیش کرتا ہے: غیر متوقع حالات۔ دیوانی ضابطہ کے آرٹیکل 6:258 کے تحت عدالت کسی معاہدے میں ترمیم یا تحلیل کر سکتی ہے جہاں ایسے حالات پیدا ہوئے ہوں کہ فریقین نے اپنے معاہدے میں شامل نہیں کیا ہے اور یہ اس نوعیت کا ہے کہ دوسرا فریق معقول طور پر اس معاہدے کو برقرار رکھنے کی توقع نہیں کر سکتا۔

کورونا وائرس وبائی مرض نے کاروباری احاطے کے لئے اس اصول کا سرکردہ اطلاق تیار کیا۔ 24 دسمبر 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) کے اپنے فیصلے میں، سپریم کورٹ نے قرار دیا کہ حکومت کی طرف سے مہمان نوازی اور خوردہ احاطے کی بندش ایک غیر متوقع صورت حال تھی جو کہ کرایہ میں کمی کا جواز پیش کرتی ہے، اور اس نے ایک مکان مالک کے بجائے دس کے نتیجے میں ہونے والے نقصان کو ان کے درمیان بانٹنے کا طریقہ وضع کیا۔ یہ استدلال وبائی مرض تک ہی محدود نہیں ہے: یہ کسی بھی سخت بیرونی واقعے کا فریم ورک بنی ہوئی ہے جو لیز میں خلل ڈالتا ہے۔

اگر آپ کے کاروباری احاطے کو بند کرنے کا حکم دیا جائے تو کیا آپ کو کرایہ ادا کرتے رہنا ہوگا؟

جی ہاں، اصولی طور پر: لیز ایک ایسے بحران کے دوران بھی چلتی رہتی ہے جس کا کسی بھی فریق کو اندازہ نہیں تھا۔ آگے کیا ہوتا ہے اس کے لیے دو حالات اہم ہیں۔ پہلا ایک ایسا کاروبار ہے جس کو چلانے سے قانونی طور پر روکا گیا ہے، جیسے مہمان نوازی یا غیر ضروری خوردہ۔ دوسرا وہ کاروبار ہے جو کھلا رہ سکتا ہے لیکن رضاکارانہ طور پر بند ہونے کا انتخاب کرتا ہے۔ کرایہ کے نتائج دونوں کے درمیان مختلف ہیں۔

کیا کرایہ دار فورس میجر پر بھروسہ کر سکتا ہے؟

خود بخود نہیں۔ آپ کی لیز پہلے سے ہی اس کی زبردستی شق میں اسے ریگولیٹ کر سکتی ہے، اور ہالینڈ میں زیادہ تر کاروباری لیز معیاری ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) ماڈل کا استعمال کرتی ہیں، جس کی عمومی دفعات اس بنیاد پر کرایہ میں کمی کے دعوے کو مسترد کرتی ہیں۔ اس شق کے باہر، فورس میجر کی قانونی تعریف لاگو ہوتی ہے: عدم تعمیل صرف اس صورت میں معاف کی جاتی ہے جب اسے کرایہ دار سے منسوب نہیں کیا جا سکتا۔

حکومت کی طرف سے بند کرنے کا حکم خود کرایہ دار کی غلطی نہیں ہے۔ اس کے باوجود، عدالتیں خود کرائے کی ذمہ داری کے خلاف براہ راست فورس میجر دفاع کو قبول کرنے سے گریزاں ہیں، کیونکہ کرایہ دار کی ادائیگی کی ڈیوٹی رقم کا قرض ہے اور رقم کے قرضوں کو اس طرح شاذ و نادر ہی معاف کیا جاتا ہے۔ زیادہ قابل عمل راستہ آرٹیکل 6:258 BW نکلا ہے، جس پر جبری میجر کے بجائے ذیل میں بحث کی گئی ہے۔

اگر کوئی کرایہ دار رضاکارانہ طور پر، حکومتی حکم کے بغیر بند ہو جاتا ہے، تو پوزیشن اب بھی کمزور ہوتی ہے: کاروبار میں کمی پھر عام کاروباری خطرے کے قریب ہو جاتی ہے، اور کرایہ کی ایڈجسٹمنٹ کے لیے کسی بھی دعوے کو کیس کے لحاظ سے فیصلہ کرنا ہوتا ہے۔

کیا آپ غیر متوقع حالات کے لیے کرایہ میں کمی کا دعوی کر سکتے ہیں؟

جی ہاں، اور یہی وہ راستہ ہے جس کی سپریم کورٹ نے تصدیق کی ہے۔ کرایہ دار اور مالک مکان دونوں ہی آرٹیکل 6:258 BW کا مطالبہ کر سکتے ہیں جہاں بحران لیز کو بغیر کسی تبدیلی کے جاری رکھنا غیر معقول بنا دیتا ہے۔ ایک عام معاشی بدحالی عام طور پر کاروباری شخص کے اپنے اکاؤنٹ کے لیے ہوتی ہے، لیکن حکومت کے حکم سے بندش مختلف ہے: یہ ایک بیرونی، غیر متوقع واقعہ ہے جس کی قیمت کسی بھی فریق نے معاہدے میں نہیں رکھی۔

عدالتیں اس راستے کو تحمل کے ساتھ لاگو کرتی ہیں، اس کی قانون سازی کی تاریخ کے مطابق، اور کرایہ دار پر اثر نمایاں ہونے کے بعد ہی آگے بڑھتا ہے۔ متعلقہ حکومتی اقدامات کے نافذ العمل ہونے سے پہلے درج لیز کے لیے، سپریم کورٹ کا مقررہ لاگت کا طریقہ (vastelastenmethode) ایک ٹھوس حساب کتاب دیتا ہے: کرایہ دار کی بندش کے دوران ٹرن اوور کے نقصان کے تناسب سے کرایہ کم کیا جاتا ہے، کسی بھی حکومتی مدد (جیسے TVL) کے ساتھ پہلے کٹوتی کی جاتی ہے، اور اصولی طور پر اس کے بعد کٹوتی کی جاتی ہے۔ 50/50، مالک مکان اور کرایہ دار کے درمیان۔

ایک مثالی مثال: ایک مقررہ ماہانہ کرایہ ادا کرنے والا مہمان نوازی کا کرایہ دار حکومت کے حکم کردہ بندش کے دوران کاروبار میں تیزی سے کمی دیکھتا ہے، ایک سال پہلے کی اسی مدت کے مقابلے میں۔ حکومتی مدد پہلے سے ہی کرایہ دار کے مقررہ اخراجات کے کچھ حصے کا احاطہ کرتی ہے، بشمول کرایہ کا ایک ٹکڑا۔ مقررہ لاگت کا طریقہ سب سے پہلے معاہدے کے کرایے سے تعاون کی کٹوتی کرتا ہے، پھر جو بچا ہوا ہے اس پر ٹرن اوور کے نقصان کا فیصد لاگو کرتا ہے، اور آخر میں نتیجہ کو تقسیم کرتا ہے، عام طور پر ہر ایک کو، مالک مکان اور کرایہ دار کے درمیان۔ درست اعداد و شمار ہمیشہ آپ کے اپنے ٹرن اوور اور آپ کو درحقیقت موصول ہونے والی مدد پر منحصر ہوتے ہیں، لہذا ہمیں آپ کی صورت حال میں کمی کا حساب لگانے کے لیے ان نمبروں کی ضرورت ہوگی۔

کیا آپ کرائے کی جائیداد میں خرابی کا دعوی کر سکتے ہیں؟

ایک علیحدہ راستہ تخفیف یا معاوضے کا دعویٰ ہے کیونکہ جائیداد میں ایک نقص ہے: ایک ایسی حالت جو آپ کو اس لطف سے محروم کر دیتی ہے جس کی آپ توقع کرنے کے حقدار تھے، جیسے کہ تعمیراتی خرابی، چھت کا رسنا، مولڈ، یا ہنگامی طور پر باہر نکلنے کی گمشدگی کی وجہ سے آپریٹنگ پرمٹ حاصل کرنے میں ناکامی۔

حکومت کے حکم پر بندش کو جائیداد میں ہی خرابی نہیں سمجھا جاتا ہے۔ خراب ٹریڈنگ کیونکہ گاہک کرایہ دار کے اپنے کاروباری خطرے میں نہیں آسکتے ہیں، خاص طور پر جہاں احاطے کو اب بھی کسی اور طریقے سے استعمال کیا جا سکتا ہے، مثال کے طور پر ترسیل یا جمع کرنے کے لیے۔

کیا آپ کو اب بھی اپنا کاروبار جاری رکھنا ہے (استحصال کی ذمہ داری)؟

زیادہ تر کاروباری لیز، پھر سے عام طور پر ROZ عمومی دفعات کے ذریعے، احاطے کو "مؤثر، مکمل، مناسب اور ذاتی طور پر" استعمال کرنے کی ذمہ داری شامل ہے۔ یہ آپریٹنگ ذمہ داری مخصوص حالات میں خود قانون سے بھی چل سکتی ہے۔

جہاں ایک اقدام خاص طور پر احاطے جیسے مہمان نوازی کے مقامات، کھیلوں اور فٹنس کلبوں، سونا یا اسی طرح کے کاروبار کو بند کرنے کا حکم دیتا ہے، ایک کرایہ دار جو تعمیل کرتا ہے اس ذمہ داری کی خلاف ورزی نہیں کرتا ہے۔

آپ حکومتی ہدایات پر عمل کرنے کے پابند ہیں، اور بطور آجر آپ کو کام کی جگہ کو محفوظ رکھنا چاہیے۔ یہ فرض خود آپ سے مطالبہ کر سکتا ہے کہ عملے کو صحت کے خطرے سے دوچار نہ کریں۔ مالک مکان آپ کو کسی بھی ذمہ داری کے خلاف کام جاری رکھنے پر مجبور نہیں کر سکتا۔

یہاں تک کہ جہاں ایک کرایہ دار رضاکارانہ طور پر بند کر دیتا ہے، عملے یا گاہکوں کے لیے تشویش کی وجہ سے، مالک مکان کارکردگی، جرمانے، یا ہرجانے کے دعوے کے ساتھ کامیاب ہونے کا امکان نہیں ہے: معقولیت اور اس طرح کے دعوے کے خلاف نقصان کے کام کو محدود کرنا کرایہ دار کا اپنا فرض ہے۔

کیا آپ مکمل طور پر بند ہونے کے بجائے ٹیک وے یا ڈیلیوری پر سوئچ کر سکتے ہیں؟

ایک لیز عام طور پر ایک مخصوص اجازت شدہ استعمال کا تعین کرتی ہے، اور جمع کرنا یا ترسیل ہمیشہ ایک ریستوراں چلانے جیسی چیز نہیں ہوتی ہے۔ سختی سے پڑھیں، اس ماڈل پر سوئچ کرنا متفقہ مقصد کی خلاف ورزی ہو سکتا ہے، جس میں جرمانہ بھی لگ سکتا ہے۔

عملی طور پر مالک مکان کے لیے اسے چیلنج کرنا مشکل ہے۔ ایک کرایہ دار جو جمع کرنے یا ڈیلیوری کے لیے منتقل ہوتا ہے وہ وہی کر رہا ہے جو نقصان کو محدود کرنے کے لیے ضروری ہے۔ مالک مکان کو شکایت ہونے کا زیادہ امکان ہوتا ہے اگر کوئی کرایہ دار اس کے برعکس کرتا ہے اور کرایہ کی ادائیگی کے لیے آنے والی کچھ آمدنی رکھنے کے بجائے کاروبار کو بیکار رہنے دیتا ہے۔

اپنے نقصان کو محدود کرنے کے فرض کا یہاں کیا مطلب ہے؟

دونوں فریقوں کو اپنے اپنے نقصان کو جہاں تک ممکن ہو محدود کرنا چاہیے۔ اس میں دوسری طرف سے نقصان کو جذب کرنے کے لیے کہنے سے پہلے دستیاب سرکاری امدادی اسکیموں کا استعمال کرنا شامل ہے: ایک کرایہ دار جو اس سپورٹ کو نظر انداز کرتا ہے اس کے لیے اس کمی کو مالک مکان تک پہنچانا مشکل ہو جائے گا، اور اگر مکان مالک معقول امدادی اقدامات کو نظر انداز کرتا ہے تو اس کے برعکس لاگو ہوتا ہے۔

لیز ایک پابند معاہدہ رہتا ہے، لیکن اس قسم کے بحران میں ہم عدالت جانے سے پہلے دوسرے فریق سے بات کرنے کی تجویز کرتے ہیں۔ کرایہ دار اور مالک مکان کا عام طور پر مشترکہ مفاد ہوتا ہے: کرایہ دار کی آمدنی کم ہوتی ہے جب کہ مالک مکان کے اپنے اخراجات جاری رہتے ہیں، اور کاروبار ناکام ہونے پر کوئی فائدہ نہیں ہوتا۔

ایک عام نتیجہ ایک عارضی انتظام ہے: کرایہ کا کچھ حصہ ادا کیا جاتا ہے جیسے ہی وہ واجب الادا ہوتا ہے، اور بقیہ کاروبار کے دوبارہ کھلنے یا کاروبار کے ٹھیک ہونے کے بعد پکڑ لیا جاتا ہے۔ تنازعہ کو جلد بازی میں فیصلے میں نہ بڑھنے دیں۔ ہمیں ان اختیارات کے بارے میں مشورہ دینے میں خوشی ہے جو آپ کی صورتحال کے مطابق ہیں۔

اکثر پوچھے گئے سوالات

کیا اس سے کوئی فرق پڑتا ہے جب آپ کے لیز پر دستخط ہوئے تھے؟

جی ہاں مقررہ لاگت کا طریقہ ان لیزوں کے لیے تیار کیا گیا تھا جو متعلقہ بندش کے اقدامات کے نافذ ہونے سے پہلے ہی چل رہے تھے۔ اگر آپ نے ان اقدامات کے معلوم ہونے کے بعد اپنے لیز پر دستخط کیے ہیں، تو عدالت کے اس بات کو قبول کرنے کا امکان کم ہے کہ بندش آپ کے لیے حقیقی طور پر غیر متوقع تھی، اور پھر نتیجہ آپ کے معاہدے کے مخصوص الفاظ پر زیادہ انحصار کرتا ہے۔

کیا کرایہ کا شارٹ فال رائٹ آف کی بجائے بعد میں ادا کیا جا سکتا ہے؟

اکثر، ہاں۔ سراسر کمی کے بجائے، مالک مکان اور کرایہ دار اس بات پر متفق ہو سکتے ہیں کہ ٹرن اوور ٹھیک ہونے کے بعد شارٹ فال کو مستقبل کی قسطوں میں شامل کر دیا جائے گا۔ یہ لیز اور تعلقات کو برقرار رکھتا ہے، اور یہ کاروبار کے دوبارہ کھلنے تک دونوں طرف سے نقصان اٹھانے سے گریز کرتا ہے۔

کیا یہ فریم ورک صرف مہمان نوازی اور پرچون پر لاگو ہوتا ہے؟

نہیں۔ سپریم کورٹ کا استدلال حکومت کے حکم سے بند ہونے یا نسبتاً سخت، غیر متوقع واقعہ سے متاثر ہونے والے کاروباری احاطے کے کسی بھی لیز پر لاگو ہوتا ہے۔ دفاتر اور دیگر تجارتی احاطے اسی راستے پر انحصار کر سکتے ہیں، حالانکہ نتیجہ اب بھی اس بات پر منحصر ہے کہ ہر کاروبار کس طرح متاثر ہوا۔

سمری میں

• بحران کے دوران لیز چلتی رہتی ہے۔ سوال یہ ہے کہ کیا کرایہ، یا کام کرنے کی ذمہ داری کو ایڈجسٹ کیا جا سکتا ہے۔
• جبری میجر شاذ و نادر ہی کرایہ کی ادائیگی کا عذر پیش کرتا ہے۔ آرٹیکل 6:258 BW (غیر متوقع حالات) وہ راستہ ہے جس نے عملی طور پر کام کیا ہے۔
• سپریم کورٹ کے 24 دسمبر 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) کے فیصلے کے بعد، حکومت کے حکم سے بندش مقررہ لاگت کے طریقہ کار کے تحت کرایہ میں کمی کا جواز پیش کر سکتی ہے، عام طور پر نقصان کو 50/50 تقسیم کرتا ہے۔
• حکومت کے حکم سے بندش جائیداد میں کوئی خرابی نہیں ہے، اور رضاکارانہ بندش کو اس حکم سے زیادہ سختی سے سمجھا جاتا ہے جس کی آپ کو تعمیل کرنی ہوگی۔
• دونوں فریقوں کو دوسرے فریق کو منتقل کرنے سے پہلے اپنے اپنے نقصان کو محدود کرنا چاہیے، بشمول دستیاب حکومتی تعاون کا استعمال کرنا۔

رابطہ کریں

یقین نہیں ہے کہ آپ کہاں کھڑے ہیں؟ ہمیں اپنے حالات کے بارے میں بتائیں۔ ہم آپ کو ایک کام کے دن کے اندر آپ کے اختیارات سے آگاہ کریں گے۔

کس طرح Law & More اس کے ساتھ آپ کی مدد کر سکتے ہیں ہماری پر وضاحت کی گئی ہے کرایہ داری کے وکیل صفحہ.