کورونا بحران کاروباری خلائی لیز پر کیسے اثر انداز ہوتا ہے؟
پوری دنیا اس وقت ناقابل تصور پیمانے پر بحران کا شکار ہے۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ حکومتوں کو بھی غیر معمولی اقدامات کرنا ہوں گے۔ اس صورتحال سے جو نقصان ہوا ہے اور اس کا سبب بنتا رہے گا وہ بہت بڑا ہوسکتا ہے۔ حقیقت یہ ہے کہ فی الحال کوئی بھی اس بحران کے پیمانے کا اندازہ کرنے کی پوزیشن میں نہیں ہے ، اور نہ ہی یہ کب تک جاری رہے گا۔ صورتحال سے قطع نظر ، کاروباری احاطے کے لیز ابھی بھی نافذ ہیں۔ اس سے کئی سوالات اٹھتے ہیں۔ اس مضمون میں ہم کچھ سوالوں کے جوابات دینا چاہیں گے جو کرایہ داروں یا کاروباری احاطے کے مکان مالک کے ساتھ پیدا ہوسکتے ہیں۔
کرایہ کی ادائیگی
کیا آپ کو ابھی بھی کرایہ ادا کرنا ہے؟ اس سوال کا جواب اس معاملے کے حالات پر منحصر ہے۔ بہرحال ، دو صورتوں میں فرق کرنا ضروری ہے۔ او .ل ، کاروباری احاطے جو اب کاروباری مقاصد کے لئے استعمال نہیں ہوسکتے ہیں ، جیسے ریستوراں اور کیفے۔ دوم ، ایسی دکانیں ہیں جو اب بھی کھلی ہوسکتی ہیں ، لیکن وہ اپنے دروازے خود ہی بند کرنے کا انتخاب کرتی ہیں۔
کرایہ دار کرایہ داری کے معاہدے کی بنیاد پر کرایہ ادا کرنے کا پابند ہے۔ اگر ایسا نہیں ہوتا ہے تو یہ معاہدہ کی خلاف ورزی ہے۔ اب سوال یہ پیدا ہوتا ہے کہ کیا زبردستی میجر ہو سکتا ہے؟ ہو سکتا ہے کہ کرایہ داری کے معاہدے میں ان حالات کے بارے میں معاہدے ہوں جن کے تحت جبری میجر کا اطلاق ہو سکتا ہے۔ اگر نہیں، تو قانون لاگو ہوتا ہے قانون کہتا ہے کہ اگر کرایہ دار کو عدم تعمیل کے لیے ذمہ دار نہیں ٹھہرایا جا سکتا ہے تو زبردستی میجر ہو سکتا ہے۔ دوسرے لفظوں میں یہ کرایہ دار کی غلطی نہیں ہے کہ وہ کرایہ ادا نہیں کر سکتا۔
یہ واضح نہیں ہے کہ آیا کورونا وائرس کی وجہ سے ذمہ داریوں کو پورا کرنے میں ناکامی کا نتیجہ فورس میجر میں ہوتا ہے۔ چونکہ اس کی کوئی نظیر نہیں ملتی اس لیے یہ فیصلہ کرنا مشکل ہے کہ اس معاملے میں کیا نتیجہ نکلے گا۔ تاہم، اس قسم کے رینٹل ریلیشن شپ میں اکثر استعمال ہونے والا ROZ (رئیل اسٹیٹ کونسل) معاہدہ کیا کردار ادا کرتا ہے۔ اس معاہدے میں، کرایہ میں کمی کے دعوے کو معیاری کے طور پر خارج کر دیا گیا ہے۔ سوال یہ ہے کہ کیا موجودہ حالات میں زمیندار اس نقطہ نظر کو برقرار رکھ سکتا ہے؟
اگر کرایہ دار اپنی دکان بند کرنا چاہتا ہے تو صورتحال مختلف ہوگی۔ تاہم ، فی الحال ایسا کرنے کی کوئی ذمہ داری نہیں ہے ، حقیقت یہ ہے کہ یہاں دیکھنے والوں کی تعداد کم ہے اور اس وجہ سے منافع کم ہے۔ سوال یہ ہے کہ آیا حالات مکمل طور پر کرایہ دار کے خرچ پر ہونے چاہئیں۔ اس سوال کا واضح جواب دینا ممکن نہیں ہے کیونکہ ہر صورتحال مختلف ہے۔ اس کا جائزہ ہر ایک کیس کی بنیاد پر ہونا چاہئے۔
غیر متوقع حالات
کرایہ دار اور مالک مکان دونوں غیر متوقع حالات کا سبب بن سکتے ہیں۔ عام طور پر، ایک معاشی بحران کاروباری کی جانب سے جوابدہ ہوتا ہے، حالانکہ زیادہ تر معاملات میں یہ کورونا بحران کی وجہ سے مختلف ہو سکتا ہے۔ حکومت کی طرف سے نافذ کیے گئے اقدامات کو بھی مدنظر رکھا جا سکتا ہے۔ غیر متوقع حالات پر مبنی دعویٰ عدالت کے ذریعہ لیز میں ترمیم یا منسوخ کرنے کا موقع فراہم کرتا ہے۔
یہ اس صورت میں ممکن ہے جب کرایہ دار کو معاہدے کے تسلسل کے لیے معقول طور پر روکا نہیں جا سکتا۔ پارلیمانی تاریخ کے مطابق جج کو اس معاملے میں تحمل سے کام لینا پڑتا ہے۔ اب ہم بھی ایسی حالت میں ہیں کہ عدالتیں بھی بند ہیں: اس لیے جلد فیصلہ حاصل کرنا آسان نہیں ہوگا۔
کرایے والی املاک میں کمی
کرایہ دار کوتاہی کی صورت میں کرایہ یا معاوضے میں کمی کا دعویٰ کر سکتا ہے۔ جائیداد کی حالت یا کسی دوسری حالت میں کمی کا نتیجہ یہ ہوتا ہے کہ کرایہ دار کو کرایہ کے معاہدے کے آغاز میں وہ لطف حاصل نہیں ہوتا جس کا حقدار کرایہ دار تھا۔ مثال کے طور پر، ایک کمی ہو سکتی ہے: تعمیراتی نقائص، چھت کا رسنا، سڑنا اور ہنگامی اخراج کی غیر موجودگی کی وجہ سے استحصال کا اجازت نامہ حاصل کرنے میں ناکامی۔
عدالتیں عام طور پر یہ فیصلہ کرنے کے لیے بے تاب نہیں ہوتیں کہ ایک ایسی صورت حال ہے جو مالک مکان کے اکاؤنٹ کے لیے ہونی چاہیے۔ کسی بھی صورت میں، عوام کی غیر موجودگی کی وجہ سے خراب کاروبار ایسا نہیں ہے کہ مالک مکان سے وصول کیا جائے۔ یہ کاروباری خطرے کا حصہ ہے۔ جو چیز بھی ایک کردار ادا کرتی ہے وہ یہ ہے کہ بہت سے معاملات میں کرائے کی جائیداد اب بھی استعمال کی جا سکتی ہے۔ اس لیے مزید ریستوراں، متبادل کے طور پر اپنا کھانا فراہم کر رہے ہیں یا لے رہے ہیں۔
استحصال کی ذمہ داری
کاروباری احاطے کے بیشتر لیزوں میں آپریٹنگ واجبات شامل ہیں۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ کرایہ دار کرایے کے کاروبار کے احاطے کو ضرور استعمال کریں۔ خاص حالات میں ، استحصال کرنے کی ذمہ داری قانون سے ہی پیدا ہوسکتی ہے ، لیکن ایسا ہمیشہ نہیں ہوتا ہے۔ کاروبار اور دفتر کے احاطے کے تقریبا all تمام مکان مالک آر او زیڈ کے ماڈلز کا استعمال کرتے ہیں۔ آر او زیڈ ماڈلز سے وابستہ عام دفعات میں بتایا گیا ہے کہ کرایہ دار لیز پر دیئے گئے مقام کو "موثر ، مکمل طور پر ، مناسب اور ذاتی طور پر" استعمال کرے گا۔ اس کا مطلب ہے کہ کرایہ دار آپریٹنگ ذمہ داری سے مشروط ہے۔
ابھی تک، ہالینڈ میں کوئی عام حکومتی اقدام نہیں ہے جس میں کسی شاپنگ سینٹر یا دفتر کی جگہ کو بند کرنے کا حکم دیا گیا ہو۔ تاہم، حکومت نے اعلان کیا ہے کہ تمام اسکول، کھانے پینے کے ادارے، کھیل اور فٹنس کلب، سونا، سیکس کلب اور کافی شاپس اگلے نوٹس تک ملک بھر میں بند رہیں۔ اگر کوئی کرایہ دار حکومت کے حکم سے کرائے کی جائیداد کو بند کرنے کا پابند ہے تو کرایہ دار اس کا ذمہ دار نہیں ہوگا۔
یہ ایک ایسی صورت حال ہے جو موجودہ ملکی حالات کے مطابق کرایہ دار کو جوابدہ نہیں ہونا چاہیے۔ عام دفعات کے تحت، کرایہ دار بھی حکومتی ہدایات پر عمل کرنے کا پابند ہے۔ ایک آجر کے طور پر، وہ کام کرنے کے محفوظ ماحول کو یقینی بنانے کا بھی پابند ہے۔ یہ ذمہ داری ملازمین کو کورونا وائرس کی آلودگی کے خطرے سے بے نقاب نہ کرنے سے حاصل ہوتی ہے۔ ان حالات میں، مالک مکان کرایہ دار کو کام کرنے پر مجبور نہیں کر سکتا۔
عملے اور / یا صارفین کی صحت کی دیکھ بھال کی وجہ سے ، ہم دیکھتے ہیں کہ کرایہ دار خود بھی لیز پر دی گئی جائیداد کو رضاکارانہ طور پر بند کرنے کا انتخاب کرتے ہیں ، یہاں تک کہ اگر انہیں حکومت کی طرف سے ایسا کرنے کی ہدایت نہیں کی گئی ہو۔ موجودہ حالات میں ، ہم سمجھتے ہیں کہ مکان مالک ذمہ داری کی تکمیل ، جرمانے کی ادائیگی یا ہرجانے کے معاوضے کے لئے دعوی دائر نہیں کرسکیں گے۔ معقولیت اور انصاف کے ساتھ ساتھ کرایہ دار کی طرف سے ہونے والے نقصان کو زیادہ سے زیادہ حد تک محدود کرنے کی ذمہ داری کی بنا پر ، ہمیں یہ تصور کرنا مشکل ہے کہ مکان مالک کسی (عارضی) بندش پر اعتراض کرے گا۔
کرایے والی پراپرٹی کا مختلف استعمال
اس وقت خوراک اور مشروبات کے ادارے بند ہیں۔ تاہم ، ابھی بھی اسے لینے اور کھانا فراہم کرنے کی اجازت ہے۔ تاہم ، کرایے کا معاہدہ زیادہ تر وقت سخت مقاصد کی پالیسی مہیا کرتا ہے۔ ایک ریستوراں سے مختلف چیزیں اٹھانا کونسا ہے؟ اس کے نتیجے میں ، کوئی کرایہ دار کرایہ کے معاہدے کے برخلاف کام کرسکتا ہے اور - ممکنہ طور پر - جرمانے کو ضائع کرسکتا ہے۔
موجودہ صورتحال میں ، ہر ایک کا فرض ہے کہ وہ اپنے نقصان کو ہر ممکن حد تک محدود کرے۔ پک اپ / ڈلیوری فنکشن میں سوئچ کر کے ، کرایہ دار اس کی تعمیل کرتا ہے۔ ان حالات میں ، ہر نقطہ نظر کا دفاع کرنا مشکل ہے کہ یہ معاہدے کے مقصد کے منافی ہے۔ دراصل ، مکان مالک کا کرایہ دار پر دعویٰ بہت زیادہ ہوتا ہے اگر کرایہ دار اپنے کاروبار میں کرایہ ادا کرنے کے قابل نہ ہو تو اپنے اختیار میں ہر کام نہیں کرتا ہے۔
نتیجہ
دوسرے لفظوں میں ، ہر شخص اپنے نقصان کو ہر ممکن حد تک محدود کرنے کا پابند ہے۔ حکومت تاجروں کی مدد اور ان کے مالی دباؤ کو کم کرنے کے ل already دور رس اقدامات کا اعلان کر چکی ہے۔ ان اقدامات کے امکانات کو استعمال کرنے کی سفارش کی جاتی ہے۔ اگر کوئی کرایہ دار ایسا کرنے سے انکار کرتا ہے تو ، نقصان مالک مکان کو دینا مشکل سمجھا جاسکتا ہے۔ یہ بھی اس کے برعکس لاگو ہوتا ہے۔ دریں اثنا ، سیاست دانوں نے زمینداروں سے بھی مطالبہ کیا ہے کہ وہ آنے والے عرصے میں کرایہ میں اعتدال رکھیں ، تاکہ خطرہ مشترک ہو۔
اگرچہ کرایہ دار اور مالک مکان کا ایک دوسرے کے ساتھ معاہدہ پر مبنی رشتہ ہے اور 'ایک سودا ایک سودا ہے' کا اصول ہے۔ ہم ایک دوسرے سے بات کرنے اور امکانات کو دیکھنے کی تجویز کرتے ہیں۔ کرایہ دار اور مالک مکان ان غیر معمولی اوقات میں ایک دوسرے سے مل سکتے ہیں۔ جبکہ کرایہ دار کی بندش کی وجہ سے کوئی آمدنی نہیں ہے، مالک مکان کے اخراجات بھی جاری ہیں۔ یہ سب کے مفاد میں ہے کہ دونوں کاروبار زندہ رہیں اور اس بحران پر قابو پائیں۔
اس طرح، کرایہ دار اور مالک مکان اس بات پر متفق ہو سکتے ہیں کہ کرایہ عارضی طور پر جزوی طور پر ادا کیا جائے گا اور کاروبار کے احاطے کے دوبارہ کھلنے پر کمی پوری ہو جائے گی۔ ہمیں جہاں ممکن ہو ایک دوسرے کی مدد کرنی ہوگی اور اس کے علاوہ، مالک مکان دیوالیہ کرایہ داروں سے فائدہ نہیں اٹھاتے ہیں۔ بہر حال، اس دور میں نیا کرایہ دار آسانی سے نہیں ملتا۔ آپ جو بھی انتخاب کرتے ہیں، جلد بازی میں فیصلے نہ کریں اور ہمیں آپ کو امکانات کے بارے میں مشورہ دیں۔
رابطہ کریں
چونکہ موجودہ صورتحال اتنی غیر متوقع ہے ، لہذا ہم تصور کرسکتے ہیں کہ اس سے آپ کے لئے بہت سے سوالات پیدا ہوسکتے ہیں۔ ہم پیشرفتوں پر گہری نگاہ رکھے ہوئے ہیں اور آپ کو تازہ ترین صورتحال سے آگاہ کرتے ہوئے خوش ہیں۔ اگر آپ کو اس مضمون کے بارے میں کوئی سوالات ہیں ، تو برائے مہربانی وکلاء سے رابطہ کرنے میں سنکوچ نہ کریں Law & More.
