نیدرلینڈز میں کمرشل لیز: بین الاقوامی کرایہ داروں کے لیے ROZ ماڈل لیز

نیدرلینڈز میں تقریباً ہر تجارتی لیز پر ROZ ماڈل پر دستخط کیے جاتے ہیں: ایک مختصر معاہدہ جس میں عام شرائط کا ایک موٹا سیٹ منسلک ہوتا ہے، جسے مارکیٹ کے معیار کے طور پر پیش کیا جاتا ہے۔ یہ غیر جانبدار نہیں ہے۔ یہ مالک مکان کی دستاویز ہے، اور کرایہ داروں کے خیال سے کہیں زیادہ اس میں بات چیت کے قابل ہے۔ یہ گائیڈ اس کے تحت قانون اور بات چیت کے قابل شقوں کی وضاحت کرتا ہے۔

ہر لیز میں پہلا سوال: کون سی قانونی حکومت لاگو ہوتی ہے؟

ڈچ کرایہ داری کے قانون میں تجارتی املاک کے لیے دو نظام ہیں، اور وہ مساوی نہیں ہیں۔ جو لاگو ہوتا ہے اس کا فیصلہ قانون کے ذریعے ہوتا ہے، نہ کہ فریقین کے صفحہ اول پر کیا لکھتے ہیں۔ غلط درجہ بندی مہنگی حیرتوں کا سب سے عام ذریعہ ہے، اور عام طور پر تنازعہ میں پہلا مسئلہ ہے۔

خوردہ اور مہمان نوازی کی جگہ: آرٹ۔ 7:290 BW

محفوظ حکومت اس کا احاطہ کرتی ہے جسے ڈچ وکلاء 290-اسپیس کہتے ہیں۔ فن 7:290 BW کا اطلاق ریٹیل کاروبار، ریستوراں یا کیفے، ٹیک وے یا ڈیلیوری کے کاروبار، کرافٹ کے کاروبار، ہوٹل یا کیمپ سائٹ کے لیے تعمیر شدہ احاطے پر ہوتا ہے، جہاں ایک جگہ عوام کے لیے قابل رسائی سامان یا خدمات کی براہ راست فراہمی کے لیے قابل رسائی ہو۔ منحصر رہنے کی رہائش اور زمین اس کے ساتھ اسی نظام کی پیروی کریں۔

دو عناصر کام کرتے ہیں: عوامی رسائی، اور وہاں کے صارفین کو براہ راست فراہمی۔ صرف ملاقات کے ذریعے کھلا ہوا شو روم، ہیڈ آفس یا ڈسپیچ گودام اہل نہیں ہوں گے۔ ایک فلیگ شپ اسٹور، ایک واک ان برانڈ تجربہ مرکز یا ہوٹل۔

دفاتر، صنعتی اور سب کچھ: آرٹ۔ 7:230a BW

ہر چیز جو بنائی گئی ہے، کاروباری استعمال کے لیے ہے، اور نہ ہی 290 جگہ اور نہ ہی رہائشی آرٹ کے تحت آتا ہے۔ 7:230a BW: دفاتر، لیبارٹریز، کلین روم، پروڈکشن ہال، ڈسٹری بیوشن سینٹرز اور اسٹوریج۔ میں سب سے زیادہ بین الاقوامی قابضین Eindhoven اور برینپورٹ 230a کرایہ دار ہیں، چاہے انہیں اس کا احساس ہو یا نہ ہو۔

مخلوط استعمال اور درجہ بندی کا سوال

بہت سی عمارتیں دونوں کام کرتی ہیں: فیکٹری آؤٹ لیٹ والا پروڈکشن ہال، پبلک کاؤنٹر والا دفتر۔ جہاں لیٹنگ کو ملایا جاتا ہے، حکومت کا فیصلہ اس مقصد سے کیا جاتا ہے جس کے لیے جگہ بنیادی طور پر استعمال ہوتی ہے۔ The Hoge Raad نے 6 مارچ 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) کو تصدیق کی کہ یہ اصل استعمال کو چالو کرتا ہے نہ کہ اس نام پر جو فریقین نے اپنا معاہدہ کیا تھا، لہذا ایک سرخی یہ بتاتی ہے کہ معاہدہ آرٹ کے تحت ہے۔ 7:290 BW کوئی آزاد وزن نہیں رکھتا۔ کیس کے تمام حالات متعلقہ ہیں: فریقین نے معاہدہ کرتے وقت جو استعمال ذہن میں رکھا تھا، اب احاطے کا کیا گیا استعمال، اور اس استعمال کے سلسلے میں احاطے کو کس طرح فٹ کیا گیا ہے۔ اہم بات یہ ہے کہ استعمال کی کشش ثقل کا مرکز کہاں ہے، اور وہ سرگرمی جس سے کرایہ دار اپنا زیادہ تر کاروبار کماتا ہے اسے توازن میں تولا جا سکتا ہے۔ اس لیے زمیندار فن سے بچ نہیں سکتا۔ 7:290 BW آپ کے سامنے 230a ماڈل رکھ کر۔ تاہم، فریقین 290 رجیم کا اعلان کر سکتے ہیں (7.4.6 BW 7.4.6 BW) معاہدہ کے مطابق ایک ایسے لیز پر لاگو ہوتے ہیں جو آرٹ کے تحت نہیں آتی ہے۔ 7:290 BW اپنی طاقت سے۔

فن 7:301 BW ایک مختلف سوال کا جواب دیتا ہے اور اسے استعمال کے ٹیسٹ سے الجھنا نہیں چاہیے۔ یہ استعمال کی مدت سے متعلق ہے: دو سال یا اس سے کم کی لیز آرٹ سے باہر آتی ہے۔ 7:291 آرٹ تک۔ 7:300 BW، جو بھی احاطے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔

دونوں حکومتیں شانہ بشانہ

290 کرایہ دار کے لیے تحفظ کا کیا مطلب ہے؟

290 جگہ کا لیز پانچ سال کے لیے چلتا ہے۔ ایک چھوٹی مدت کو قانون کے ذریعے درست کیا جاتا ہے، اور دس سال سے کم کی طویل مدت دس کے مکمل ہونے تک جاری رہتی ہے۔ لہذا واقف دو-جمع-تین-جمع-پانچ: دو سالہ لیز جسے اگر جاری رکھنے کی اجازت دی جائے تو، پانچ سال کی لیز بن جاتی ہے اور پھر مزید پانچ تک بڑھ جاتی ہے۔ ایک لیز جس کا حقیقی طور پر دو سال یا اس سے کم عرصہ تک رہنا ہے، زیادہ تر حفاظتی اصولوں سے باہر ہے، یہی وجہ ہے کہ مالک مکان ایک تجویز پیش کرتے ہیں۔

مالک مکان کو کم از کم ایک سال پہلے، بیلف کی رٹ یا رجسٹرڈ خط کے ذریعے، بنیاد بتاتے ہوئے نوٹس دینا چاہیے؛ بلاوجہ نوٹس کالعدم ہے۔ اکیلے نوٹس سے لیز ختم نہیں ہوتی: جب تک کہ کرایہ دار تحریری طور پر راضی نہ ہو، یہ قانون کے ذریعے جاری رہتا ہے جب تک کہ ذیلی ضلعی عدالت نے آرٹ کے تحت، اختتامی تاریخ طے کرنے کے مالک مکان کے دعوے پر فیصلہ نہ دیا ہو۔ 7:295 BW کرایہ دار رہتا ہے، کرایہ ادا کرتا ہے، بعض اوقات سالوں تک۔

پہلی پانچ سالہ مدت کے اختتام پر مالک مکان آرٹ کے تحت صرف دو بنیادوں پر کامیاب ہو سکتا ہے۔ 7:296 BW: کرایہ دار نے خود کو ایک اچھے کرایہ دار کے طور پر پیش نہیں کیا ہے، یا مالک مکان کو اپنے استعمال کے لیے فوری طور پر احاطے کی ضرورت ہے، بشمول لیز ختم کیے بغیر دوبارہ ترقی ناممکن ہے۔ دس سال کے بعد عدالت عام طور پر فریقین کے مفادات کو بھی تولتی ہے، اور جہاں کرایہ دار کو اسے چھوڑنا ضروری ہے وہ منتقلی کے اخراجات میں حصہ ڈال سکتا ہے۔

230a کرایہ دار کے لیے تحفظ کا کیا مطلب ہے: بہت کم

230a کی لیز اس وقت ختم ہوتی ہے جب معاہدہ کہتا ہے کہ یہ ختم ہو جاتا ہے: کوئی قانونی بنیاد نہیں، نوٹس کی کوئی مقررہ مدت نہیں، عدالت کی اجازت نہیں۔ کرایہ دار کا واحد قانونی علاج بے دخلی کا تحفظ ہے۔ ایک بار جب بے دخلی کا مطالبہ کیا جائے تو، کرایہ دار خالی کرنے کی مدت میں توسیع کے لیے دو ماہ کے اندر ذیلی ضلعی عدالت میں درخواست دے سکتا ہے۔ عدالت دونوں فریقوں کے مفادات کا وزن کرتی ہے اور ایک وقت میں ایک سال تک، زیادہ سے زیادہ تین تک کی مہلت دے سکتی ہے۔

یہ سانس لینے کی جگہ ہے، کرایہ داری نہیں: نئی لیز کا کوئی حق نہیں، اور مالک مکان توسیع کے اختتام سے کسی اور کو دے سکتا ہے۔ آرٹ کے تحت فٹ آؤٹ یا کلین رومز میں سرمایہ کاری قابل وصول نہیں ہے۔ 7:230a BW؛ اسے مدت کی طوالت، توسیع کے اختیارات اور وقفے کے حقوق کے ذریعے معاہدہ کے مطابق محفوظ کیا جانا چاہیے۔

ROZ ماڈل: اسے کون لکھتا ہے، اور سال کیوں اہمیت رکھتا ہے۔

ROZ Raad voor Onroerende Zaken ہے، جائیداد کے مالکان، سرمایہ کاروں اور ایجنٹوں کا ایک ڈچ چھتری ادارہ ہے۔ 1990 کی دہائی سے اس کے ماڈل لیز ڈی فیکٹو مارکیٹ دستاویزات بن گئے ہیں۔ کسی قانون کو ان کی ضرورت نہیں ہے، کوئی ریگولیٹر ان کی منظوری نہیں دیتا، کوئی کرایہ دار تنظیم ان پر دستخط نہیں کرتی ہے۔ وہ مالک مکان کی طرف سے اور اس کے لیے تیار کیے گئے ہیں، اور وہ اسی طرح پڑھتے ہیں۔

فی طرز حکومت کے الگ الگ ماڈل ہیں، اور ان کو ملایا نہیں جانا چاہیے: ایک آرٹ کے تحت خوردہ اور مہمان نوازی کی جگہ کے لیے۔ 7:290 BW، ایک دفتر کے لیے اور آرٹ کے تحت دوسری کاروباری جگہ۔ 7:230a BW، ایک رہائشی رہائش کے لیے، اور پارکنگ کے لیے ذیلی ماڈل۔ ہر ایک سال اور اس کی اپنی عمومی دفعات رکھتا ہے۔ موجودہ ایڈیشنز خوردہ اور مہمان نوازی کی جگہ کے لیے 2022 کا 290 ماڈل، 2015 کا 230a ماڈل جیسا کہ دفتر اور دیگر کاروباری جگہوں کے لیے 2023 میں نظرثانی کیا گیا، اور 2017 کا رہائشی ماڈل۔

سال اہمیت رکھتا ہے۔ ایڈیشنز مادی طور پر مختلف ہیں، یکے بعد دیگرے ورژن زیادہ دیکھ بھال، خطرہ اور کرایہ دار کو لاگت منتقل کرتے ہیں، اور عام شرائط صرف اسی سال کے ماڈل کے ساتھ کام کرتی ہیں: 2003 کی دفعات کے ساتھ 2015 کی لیز ایسے تضادات کو جنم دیتی ہے جن پر کوئی مقدمہ نہیں کرنا چاہتا۔ ایجنٹ بعض اوقات ایک پرانا سیٹ منسلک کرتے ہیں، یا جس میں مالک مکان نے خاموشی سے ترمیم کی ہے۔ جو بھی منسلک ہے اس کے خلاف نام کا سال چیک کریں۔

جہاں خطرہ بیٹھتا ہے: عمومی دفعات

لیز خود مختصر ہے: پارٹیاں، احاطے، استعمال، مدت، کرایہ، سیکورٹی، ایجنٹ۔ عام دفعات درجنوں مضامین تک چلتی ہیں اور تقریباً ہر چیز کو رکھتی ہیں جو اہم ہیں: دیکھ بھال کی تقسیم، سیٹ آف کا اخراج، جرمانے، معاوضہ۔ وہ یکساں طور پر بات چیت کے قابل ہیں: ترامیم لیز یا ضمیمہ میں جاتی ہیں، جو پھر غالب ہوتی ہیں، اور ترجیح کا حکم واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے۔

وہ شقیں جن پر ایک بین الاقوامی کرایہ دار کو ہمیشہ گفت و شنید کرنی چاہیے۔

لیز پر دیا ہوا علاقہ اور پیمائش

ماڈل فرش کے علاقے کو بتاتا ہے؛ عام دفعات میں عام طور پر یہ شامل کیا جاتا ہے کہ یہ صرف اشارہ ہے، اور یہ کہ انحراف کرایہ کی ایڈجسٹمنٹ، سیٹ آف یا تحلیل کا کوئی حق نہیں دیتا ہے۔ فی مربع میٹر ادائیگی کرنے والے کرایہ دار کے لیے جو کہ قابل پیمائش خطرے کا یک طرفہ مختص ہے۔ NEN 2580 میں پیمائش کی ضرورت ہے، دستخط کرنے سے پہلے سرٹیفکیٹ حاصل کریں، اور متفقہ رواداری سے آگے ایڈجسٹمنٹ پر بات چیت کریں۔

ترسیل کی شرط اور واپسی کی ذمہ داری

ڈیلیوری رپورٹ میں درج حالت میں احاطے کو واپس کیا جانا چاہیے۔ جہاں کوئی بھی موجود نہیں، آرٹ۔ 7:224 BW کا خیال ہے کہ کرایہ دار نے انہیں اس حالت میں حاصل کیا جس میں اسے انہیں واپس کرنا ہوگا، جس کی تردید برسوں بعد مشکل ہے۔ دونوں فریقوں کی طرف سے دستخط شدہ تاریخ کی تصویر والی رپورٹ پر اصرار کریں اور اس کے حوالے سے واپسی کے معیار کی وضاحت کریں۔

بحالی: بدنام تقسیم

قانونی ڈیفالٹ کے تحت مالک مکان نقائص کی مرمت کرتا ہے اور کرایہ دار روزانہ صرف معمولی دیکھ بھال کرتا ہے۔ ROZ کی عمومی دفعات اس میں سے زیادہ تر کو الٹ دیتی ہیں: مالک مکان ساخت، بیرونی دیواریں، چھت اور بنیادیں برقرار رکھتا ہے۔ کرایہ دار تقریباً باقی سب کچھ لیتا ہے، بشمول تنصیبات، ہیٹنگ اور کولنگ، سروسنگ، شیشہ اور اندرونی تکمیل، جو کہ لیبارٹری یا کلین روم کے لیے کافی بار بار خرچ ہوتی ہے۔ حد بندی کی فہرست، کرایہ دار کی طرف سے تبدیلی پر ایک ٹوپی، اور اس بات کی توثیق کریں کہ متبادل مکان مالک کے ساتھ رہتا ہے۔

بینک گارنٹی

سیکیورٹی عام طور پر ایک غیر مشروط بینک گارنٹی ہے جو پہلی مانگ پر قابل ادائیگی ہے، جس میں کرایہ، سروس چارجز، VAT، سود اور اخراجات شامل ہیں۔ ROZ ماڈل تین ماہ کے مجموعی کرایہ کی ذمہ داری پر معیاری ڈپازٹ یا بینک گارنٹی مقرر کرتے ہیں، بشمول سروس چارجز اور VAT؛ مزید ایک نئی ڈچ ذیلی کمپنی کے لیے کہا گیا ہے۔ اسے محدود کریں، بروقت ادائیگی کے بعد کمی پر اتفاق کریں، اور سب سے اوپر والدین کی ضمانت کی مزاحمت کریں۔

کرایہ، اشاریہ اور جائزہ

کرائے کو شماریات نیدرلینڈز کے ذریعہ شائع کردہ صارفی قیمت کے اشاریہ میں ہر سال ترتیب دیا جاتا ہے، اور یہ شق یک طرفہ ہے: کرایہ کبھی بھی پچھلے سال کی سطح سے نیچے نہیں آتا ہے۔ ایک ٹوپی، کالر، یا انڈیکسیشن چھٹی کے بارے میں جلد ہی بات چیت کریں۔ 230a-اسپیس کے لیے کوئی قانونی جائزہ نہیں ہے، اس لیے توسیع پر کوئی بھی ری بیسنگ کنٹریکٹ پر ہونی چاہیے۔

کام کا معاوضہ

یہ ماڈل پیشگی ادائیگیوں، سالانہ تصفیہ، ضمیمہ میں سامان اور خدمات کی فہرست، اور انتظامی سرچارج کے ساتھ کام کرتا ہے۔ فہرست اکثر وسیع پیمانے پر تیار کی جاتی ہے اور سرچارج قابل تبادلہ ہوتا ہے۔ ایک بند فہرست، سالانہ بیان کے لیے ایک آخری تاریخ، ایک آڈٹ کا حق، اور سرمائے کے اخراجات اور خالی یونٹوں کے اخراجات کے اخراج کے لیے پوچھیں۔

اجازت شدہ استعمال اور آپریٹنگ ذمہ داری

290 ماڈل میں کرایہ دار کو درحقیقت متفقہ کاروبار کو چلانا چاہیے، روایتی اوقات کے دوران احاطے کو کھلا رکھنا چاہیے اور انہیں غیر استعمال شدہ نہیں چھوڑنا چاہیے، جس کی حمایت جرمانہ کے ساتھ ہو گی: تنظیم نو، بندش یا فارمیٹ کی تبدیلی پر ایک حقیقی رکاوٹ۔ مناسب کاروباری ارتقاء کے لیے کافی وسیع استعمال کی شق پر بات چیت کریں، نیز تجدید کاری اور تنظیم نو کے لیے ریلیف۔

ذیلی ترتیب، تفویض اور کنٹرول کی تبدیلی

عام شرائط پیشگی تحریری رضامندی کے بغیر فریق ثالث کو جگہ کو ذیلی شکل دینے یا دستیاب کرنے سے منع کرتی ہیں، اور تفویض کی ممانعت کرتی ہیں۔ ایک گروپ کمپنی کے لیے یہ کاٹتا ہے: انٹرا گروپ ٹرانسفر یا بزنس یونٹ کی فروخت کے لیے رضامندی درکار ہو سکتی ہے، اس لیے گروپ کمپنیوں کے لیے گفت و شنید کریں۔ مالک مکان تیزی سے کنٹرول کی تبدیلی کی شقیں شامل کر رہے ہیں جس سے کرایہ دار کے شیئر ہولڈنگ کو ختم کرنے یا اضافی سیکیورٹی کی بنیاد ملتی ہے۔ ایک 290 کرایہ دار کا فال بیک ہے: آرٹ کے تحت۔ 7:307 BW عدالت کاروبار کے خریدار کو بطور کرایہ دار بدل سکتی ہے۔ 230a کرایہ دار کے پاس کوئی نہیں ہے۔

فٹنگ آؤٹ اور آخر میں ہٹانا

تبدیلیوں کے لیے پیشگی تحریری رضامندی درکار ہوتی ہے، اور عام شرائط عام طور پر لیز کے اختتام پر ہٹانے اور بحالی کی ضرورت ہوتی ہیں۔ لیبارٹری، باورچی خانے یا ماہر پیداواری جگہ کے لیے جو بہت مہنگی ہے۔ شروع میں اس سے نمٹیں: فٹ آؤٹ کے لیے رضامندی حاصل کریں اور اسی دستاویز میں تصدیق کریں کہ کون سے عناصر باقی رہ سکتے ہیں۔

جرمانے، سیٹ آف اور معطلی۔

عام دفعات نقصان کے ثبوت کے بغیر اور عام طور پر مکمل ہرجانے کا دعویٰ کرنے کے حق کے ساتھ، خلاف ورزیوں کی ایک حد کے لیے فوری طور پر قابل ادائیگی جرمانے عائد کرتی ہیں۔ ایک عدالت جرمانے میں اعتدال کر سکتی ہے، لیکن یہ قانونی چارہ جوئی ہے، منصوبہ بندی نہیں۔ اس پر گفت و شنید کریں، نوٹس اور علاج کی مدت درکار ہے، اور جمع کو ہٹا دیں۔

ماڈل میں سیٹ آف اور کرایہ کی معطلی کو بھی شامل نہیں کیا گیا ہے، اس لیے نقائص، سروس چارجز یا غیر قانونی کاموں کے بارے میں تنازعات مکمل ادائیگی جاری رکھنے اور بعد میں مقدمہ کرنے کی ذمہ داری بن جاتے ہیں۔ ان نقائص کے علاج کو چھوڑنے پر قانونی حدود موجود ہیں جن کے بارے میں مالک مکان کو شروع میں معلوم تھا، لیکن محفوظ راستہ غیر متنازعہ دعووں کے لیے ترتیب دینے کی اجازت ہے۔

لازمی قانون سے انحراف: عدالت کی منظوری کی ضرورت

290-اسپیس کے لیے حفاظتی انتظامات نیم لازمی ہیں۔ آرٹ کے تحت. 7:291 BW فریقین کرایہ دار کے نقصان کے لیے ان سے الگ نہیں ہو سکتے جب تک کہ ذیلی ضلعی عدالت انحراف کرنے والی شق کو منظور نہ کر لے۔ منظوری اس کے بعد ہوتی ہے جہاں شق کرایہ دار کے حقوق کو مادی طور پر متاثر نہیں کرتی ہے، یا جہاں کرایہ دار کو معقول طور پر تحفظ کی ضرورت نہیں ہے۔

ایک غیر منظور شدہ شق کو کرایہ دار سالوں بعد منسوخ کر سکتا ہے، اس لیے مالک مکان جس شق کو ختم کرنے کے لیے انحصار کرتا ہے وہ کبھی منظور نہیں ہو سکتا۔ دستخط کرنے سے پہلے یا تھوڑی دیر بعد مشترکہ طور پر درخواست دیں۔ 230a-اسپیس کے لیے ایسی کوئی ضرورت موجود نہیں ہے، یہی وجہ ہے کہ وہاں مسودہ تیار کرنا زیادہ اہمیت رکھتا ہے۔

پانچ سال کے بعد کرایہ کا جائزہ اور ماہر طریقہ کار

ایک 290 کرایہ دار اس کرائے کے ساتھ نہیں پھنسا ہے جو بازار سے چلا گیا ہے۔ آرٹ کے تحت. 7:303 BW کوئی بھی فریق عدالت سے اسے دوبارہ ترتیب دینے کے لیے کہہ سکتا ہے، اصولی طور پر ایک بار جب ایک مقررہ مدت ختم ہو جائے اور، کسی بھی صورت میں، آخری بار کرایہ طے کیے جانے کے بعد سے ہر بار پانچ سال گزر جائیں۔ بینچ مارک پچھلے پانچ سالوں میں موازنہ کرنے والے مقامی احاطے کا اوسط کرایہ ہے، لہذا یہ پچھلے اوسط کو ٹریک کرتا ہے، موجودہ سرخی کی سطحوں کو نہیں۔

ایک جال ہے۔ آرٹ کے تحت. 7:304 BW دعوی ناقابل قبول ہے جب تک کہ مشترکہ طور پر مقرر کردہ ماہر کے مشورے کے ساتھ نہ ہو، یا جب تک کہ عدالت نے فریق کی درخواست پر کسی کو مقرر نہ کیا ہو۔ اس درخواست کی تاریخ نئے کرایے کی مؤثر تاریخ طے کرتی ہے، اس لیے تاخیر سے پیسے خرچ ہوتے ہیں۔ 230a-اسپیس کے لیے، جائزہ صرف اس صورت میں موجود ہے جب لیز اسے تخلیق کرتی ہے۔

برطرفی، نوٹس کی مدت اور فارم

290-اسپیس کے لیے، نوٹس کم از کم ایک سال پہلے بیلف کی رٹ یا رجسٹرڈ لیٹر کے ذریعے چلتا ہے، جس کی بنیادیں بیان کی گئی ہیں۔ فارم کی غلطیاں مہلک ہیں. 230a-اسپیس کے لیے معاہدہ مدت اور شکل کا تعین کرتا ہے، اور ماڈل وہی چینلز تجویز کرتا ہے۔ ڈیڈ لائن کو ڈائرائز کریں: ایک کمی عام طور پر خودکار توسیع کو متحرک کرتی ہے۔ جہاں ایک کرایہ دار پہلے سے طے شدہ ہے، تعمیر شدہ احاطے کی لیز کو عام طور پر آرٹ کے تحت صرف عدالت ہی تحلیل کر سکتی ہے۔ 7:231 BW

کرایہ دار یا مالک مکان کی دیوالیہ پن

اگر کرایہ دار کو دیوالیہ قرار دیا جاتا ہے، تو ٹرسٹی اور مالک مکان دونوں آرٹ کے تحت ختم کر سکتے ہیں۔ ڈچ دیوالیہ پن ایکٹ کا 39، معاہدہ یا روایتی نوٹس کی مدت پر، کبھی بھی تین ماہ سے زیادہ نہیں۔ دیوالیہ ہونے کی تاریخ سے گرنے والا کرایہ اسٹیٹ کے قرض کے طور پر شمار ہوتا ہے، اور ایک شق جس میں کرایہ دار مکان مالک کو بقیہ مدت کے دوران کھو جانے والے کرائے کی تلافی کرنے کا تقاضا کرتا ہے، سیٹلڈ ڈچ کیس قانون کے تحت، اسٹیٹ کے خلاف قابل نفاذ نہیں ہے۔ سرکردہ اتھارٹی Aukema qq/Uni-Invest ، سپریم کورٹ 14 جنوری 2011، ECLI:NL:HR:2011:BO3534 ہے۔ لہذا بینک گارنٹی، اور یہ دیکھنے کی ضرورت ہے کہ اس میں کیا شامل ہے۔

اگر مالک مکان دیوالیہ ہو جائے تو اصولی طور پر لیز جاری رہتی ہے اور ٹرسٹی اس کا پابند ہوتا ہے، اور ایک عام فروخت پر یہ آرٹ کے تحت خریدار کو منتقل کر دیا جاتا ہے۔ 7:226 BW اصل خطرہ کہیں اور ہے: رہن کے اعمال میں عام طور پر لیٹنگ کی شق ہوتی ہے، اور جبری فروخت پر رہن رکھنے والا آرٹ کے تحت عدالت کی اجازت سے اسے طلب کر سکتا ہے۔ 3:264 BW لیز کو الگ کرنے کے لیے۔ پوچھیں کہ کیا جائیداد رہن رکھی گئی ہے اور کیا رہن رکھنے والے نے رضامندی دی ہے، اور عدم خلل کے معاہدے پر بات چیت کریں۔

عملی طور پر مذاکرات

ROZ ماڈل ایک افتتاحی پوزیشن ہے، ایک معیاری نہیں جسے کرایہ دار کو قبول کرنا چاہیے: مالک مکان اس میں اپنے حق میں ترمیم کرتے ہیں، اور کرایہ دار دوسرے طریقے سے اس میں ترمیم کر سکتا ہے۔

• پہلے حکومت کی تصدیق کریں۔ طاقت کا توازن اس پر منحصر ہے، اور میں Eindhoven اور برینپورٹ زیادہ تر ٹیکنالوجی اور لاجسٹکس پر قبضہ کرنے والے کمزور حکومت میں بیٹھے ہیں۔
• دستاویزات انگریزی کے ساتھ ساتھ ڈچ میں بھی مانگیں، لیکن اس بات سے اتفاق کریں کہ کون سا ورژن غالب ہے: ڈچ متن عام طور پر حکومت کرتا ہے، اور ترجمہ ہمیشہ درست نہیں ہوتا ہے۔
• شرائط کے لیے تجارتی اصطلاح: طویل وابستگی کرایہ سے پاک مدت، فٹ آؤٹ کنٹریبیوشن، مینٹیننس کیپ یا وقفے کا آپشن خریدتی ہے۔
• VAT پوزیشن دیکھیں۔ VAT کے ساتھ اجازت دینے کا اختیار صرف اس صورت میں کھلا ہے جہاں کرایہ دار آرٹ کے تحت ان پٹ VAT کی کٹوتی کا حق رکھنے والی سرگرمیوں کے لیے احاطے کو مکمل یا تقریباً مکمل طور پر استعمال کرتا ہے۔ گیلے آپ ڈی اومزیٹبلاسٹنگ 1968 کے 11 جیسا کہ آرٹ میں کام کیا گیا ہے۔ Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968 کا 6a۔ ٹیکس انتظامیہ کم از کم 90 فیصد استعمال کے طور پر "تقریباً مکمل طور پر" پڑھتی ہے، اور 70 فیصد کو صرف کرایہ داروں کی مختصر فہرست کے لیے قبول کرتی ہے — ان میں آجروں کی تنظیمیں، اسٹیٹ ایجنٹ، ٹریول ایجنٹس، cupationals صحت کی خدمات۔ ماڈل میں ایک معاوضہ شامل ہے: اگر ٹیسٹ مزید پورا نہیں ہوتا ہے، کرایہ دار کو VAT کے نتائج کے لیے مالک مکان کو مکمل معاوضہ دینا چاہیے۔ مالیاتی، انشورنس، صحت کی دیکھ بھال اور تعلیم کے کاروبار کو اس کی جانچ کرنی چاہئے، کیونکہ وہ شاذ و نادر ہی 90 فیصد کو صاف کریں گے۔
• عام دفعات کا جائزہ لیں، نہ کہ صرف فرنٹ شیٹ۔ وہیں پیسہ ہے۔